Fiscalité immobilière : tous les impôts (plus-value, location, IFI)

Expert
Mis à jour le 17 février 2022

Acquérir un bien immobilier, que ce soit pour une résidence principale, secondaire, ou encore pour un investissement locatif implique de connaitre la fiscalité immobilière. En effet, vos recettes locatives rentrent dans la catégorie des revenus fonciers ou des bénéfices industriels et commerciaux. De plus, selon la valeur de votre patrimoine, vous risquez d’être soumis à l’IFI (impôts sur la fortune immobilière). Et si vous réaliser des bénéfices à la revente, vous devrez payer des impôts sur la plus-value. Sans oublier qu’en étant propriétaire, vous devez vous acquitter de différentes taxes liées au logement ! Suivez-nous, on vous explique tout ce que vous devez savoir sur la fiscalité immobilière !

Comment sont imposés les revenus fonciers ?

Les loyers issus d’une location vide rentrent dans la catégorie des revenus fonciers, tout comme les dividendes perçues suite à un investissement dans une SCPI (société civile de placement immobilier) ou une SCI (société civile immobilière) .

Lors de la déclaration annuelle de vos impôts sur le revenu, vous devez déclarer ses recettes selon le régime d’imposition que vous avez choisi, à savoir :

Choisir entre les deux régimes d’imposition dépendra du montant de vos revenus et de vos dépenses. Cependant, l’option est irrévocable pendant 3 ans. Aussi, il convient d’évaluer la méthode la plus avantageuse pour votre situation. Par ailleurs, si vous investissez via des dispositifs fiscaux, le régime réel devra être appliqué.

Ainsi, les revenus fonciers nets, après abattement ou après déduction des charges réelles, sont à réintégrer à vos revenus globaux. Ils seront imposés au barème progressif de l’impôt et aux prélèvements sociaux (17,2 %).

Exemple : Imaginons que votre taux d’imposition est de 30%. Vos revenus locatifs sont de 14 000 € par an et vos charges annuelles liées à votre investissement sont de 4 500 €.

CatégoriesRégime micro foncierRégime réel
Revenus locatifs14 000 €14 000 €
Abattement 30%4 200 € 
Charges déductibles 4 500 €
Revenus fonciers à déclarer9 800 €9 500 €
Imposition au barème progressif de l’IR
+ 17.2 % de prélèvements sociaux
9 800 € x 30% = 2 940 €
9 800 € x 17,2% = 1 686 €
9 500 € x 30 % = 2 850 €
9 500 € x 17,2% = 1 634 €
Montant des Impôts fonciers qui s’ajoute à votre impôt sur le revenu4 626 €4 484 €
Exemple de revenus fonciers au régime micro foncier vs le régime réel

Comme vous le constatez dans notre exemple, le régime réel est plus intéressant que le micro foncier.

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Comment sont imposés les revenus d’une location meublée ?

Concernant la fiscalité immobilière d’un logement meublé, elle dépend du statut LMNP (loueur meublé non professionnel). Les revenus locatifs rentrent dans ce cas dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).Comme pour les revenus fonciers vous avez le choix entre deux options :

Pour déclarer ces revenus vous devez utiliser le formulaire n°2042 C pro dans le cadre « Revenus » des locations meublées non professionnelles.

Tous comme les revenus fonciers, ils seront à reporter sur votre déclaration de revenus.

Exemple simplifié : Admettons que les revenus de la location meublée sont de 14 000 €. Les charges annuelles sont de 4 500 €. L’amortissement du bien hors terrain et frais de notaire sont de 5 000 €

Le taux moyen d’imposition est de 30%

CatégoriesRégime micro BICRégime Réel
Revenus locatifs14 000 €14 000 €
Abattement 50%7 000 € 
Amortissement 5 000 €
Charges déductibles 4 500 €
Recettes à déclarer7 000 €4 500 €
Imposition au barème progressif de l’IR
+ 17,2 % de prélèvements sociaux
7 000 € x 30% = 2 100 €
7 000 € x 17,2% = 1 204 €
4 500 € x 30 % = 1 350 €
4 500 € x 17,2% = 774 €
Total imposition3 304 €2 124 €
Exemple de revenus fonciers au régime micro BIC vs le régime réel

Comme vous le voyez, l’amortissement permet de réduire le montant total de l’imposition.

Quelles sont les taxes liées à un investissement locatif ?

En fiscalité immobilière, un propriétaire bailleur est soumis à différentes taxes en plus de l’imposition sur les revenus fonciers.

Les propriétaires de terrains, de carrières ou d’étendues d’eau sont redevables de la taxe foncière des propriétés non bâties. Il est possible d’en être exonéré, totalement ou partiellement sous certaines conditions.

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Comment est calculé l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ? 

La fiscalité immobilière comprend aussi l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) qui est venu remplacer l’ISF (impôt sur la fortune). Vous êtes en effet redevable de l’IFI, si la valeur nette de votre patrimoine immobilier excède 1.3 million d’euros.

Il se calcule selon un barème progressif applicable au patrimoine immobilier net taxable.

Néanmoins une décote est prévue pour les patrimoines compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €. Si votre patrimoine immobilier net taxable est supérieur ou égal à 1,3 million d’euros et inférieur à 1,4 million d’euros, une décote de 17 500 € moins 1,25 % de la valeur du patrimoine net taxable s’applique.

De même, il existe un abattement de 30% sur la valeur de la résidence principale.

Le barème de l’IFI 2024 est le suivant :

Tranche de patrimoineTaux de taxation
Entre 0 € et 800 000 €0 %
Entre 800 000 € et 1 300 000 €0,50 %
Entre 1 300 000 € et 2 570 000 €0,70 %
Entre 2 570 000 € et 5 000 000 €1,00 %
Entre 5 000 000 € et 10 000 000 €1,25 %
Plus de 10 000 000 €1,50 %
Calcul de l’IFI selon la fortune immobilière

Même si le seuil de déclenchement de l’IFI est de 1,3 million d’euros, le calcul de l’imposition se fait dès 800 000 €. En effet, si vous possédez un patrimoine immobilier d’une valeur de 1,3 million d’euros, votre IFI sera calculé sur la tranche comprise entre 800 000 € et 1,3 million d’euros, soit 500 000 €, au taux d’imposition correspondant, c’est-à-dire 0,5 %.

Prenons un exemple : Imaginons que votre patrimoine immobilier s’élève à 2 000 000 € :

Tranche de patrimoineTaux d’impositionMontant IFI
De 0 à 800 000 €0 % * 800 000 €0 €
De 800 000 € à 1 300 000 €0,5 % * 500 000 €2 500 €
De 1 300 000 € à 2 000 000 €0,7 % * 700 000 €4 900 €
Montant total dû au titre de l’IFI :7 400 €
Exemple d’imposition selon le patrimoine immobilier

Il existe néanmoins quelques astuces pour réduire son IFI comme l’usufruit temporaire, l’achat de nue-propriété…

Comment est imposée une plus-value immobilière ?

Un dernier impôt à prendre en considération en fiscalité est bien sûre la plus-value immobilière !

La plus-value correspond au bénéfice réalisé entre l’achat et la revente d’un bien. En d’autres termes, elle est égale au prix de vente diminué du prix d’achat.
Une plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19% et aux prélèvement sociaux à hauteur de 17.2%.

Dans certains cas, vous pouvez être exonéré de plus-value, notamment quand la vente concerne votre résidence principale.

Par ailleurs, le montant de l’impôt est calculé de manière dégressive, selon la durée de détention de la détention.

Durée de détentionTaux d’abattement :
Impôt sur le revenu
Taux d’abattement
prélèvements sociaux
Moins de 6 ans0 %0 %
De la 6e à la 21e année6 %1.65 %
22e année4 %1.60 %
Au-delà de la 22e annéeExonération9 %
Au-delà de la 30e annéeExonérationExonération
Barème des abattements de plus-value immobilière :

Ainsi pour être totalement exonéré de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux, le bien doit être conservé pendant 30 ans.

Exemple : Pour la vente d’un bien immobilier après 10 ans de détention, le montant de l’impôt sur la plus-value de 10 000 € se calcule de cette façon 

AbattementMontant
Abattement sur l’impôt sur le revenu
De la 6ème à la 10ème année 6 % x 5 = 30 %
10 000 € x 30 % = 3 000 €
Abattement sur les prélèvements sociaux
De la 6ème à la 10ème année : 1,65% x 5 = 8,25 %
10 000 € x 8,25 % = 825 €
Exemple d’abattement selon une plus-value immobilière de 10 000 €

Ainsi, le montant de l’imposition sur la plus-value de 10 000 € est de : 2 908,10 €

Lors d’un investissement immobilier, vous devez tenir compte de la fiscalité immobilière donc des impôts et des taxes qui en découlent. C’est pourquoi il convient d’étudier un projet dans son ensemble et d’optimiser son placement en s’aidant des différents dispositifs de défiscalisation existants.  N’hésitez pas à vous faire accompagner d’experts qui sauront vous guider selon votre profil emprunteur.

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2 commentaires
Lucy Alain, le 3 septembre 2023

Dans la valeur d’un bien immobilier déclaré à l’IFI le montant de la PV à payer en cas de vente peut- elle être déduite de la valeur du bien au 1er janvier Valeur du bien 1000000€, valeur d’achat 500000€, plus value 500000€, impôt a payer 35000€.

Répondre
Notre expert
Benoît Fruchard, le 4 septembre 2023

Bonjour,
Vous pouvez utiliser notre simulateur d’impôt sur les plus-values immobilières : https://cleerly.fr/immobilier/plus-value
Vous bénéficiez d’abattements après plusieurs années de détention.

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