SCPI : Simulation du rendement d’un investissement

Les SCPI (sociétés civile de placement immobilier) présentent généralement un rendement stable et bénéficient d’un marché moins volatil comparé au marché financier. Ainsi, le rendement des SCPI se situe entre 4% et 6%. Ce taux s’explique principalement par la nature des biens immobiliers détenus par les SCPI. En effet, leur patrimoine est souvent constitué de bureaux ou commerces dont les loyers sont plus élevés qu’une habitation. Néanmoins, avant de vous lancer dans un investissement en SCPI, il est conseillé de réaliser une simulation ! Explications !

Comment calculer le rendement d’une SCPI ? 

À l’image d’un investissement locatif, il existe plusieurs façons de réaliser une simulation du rendement d’une SCPI.

En effet, il convient de distinguer 3 types de rendement à savoir :

• Le rendement net : il s’agit du rendement locatif net de frais de gestion et avant imposition
• Le rendement brut : Il désigne le rendement de la SCPI avant imputation des charges telles que les travaux, les frais de gestion ou encore la taxe foncière. Ce rendement est en revanche non communiqué par les SCPI.
• Le rendement net de fiscalité : Ce taux est propre à chaque épargnant puisqu’il dépend de sa tranche marginale d’imposition (TMI).

Ainsi, afin de réaliser une simulation de rendement d’une SCPI et en connaitre sa performance, il convient de se baser sur le TDVM (Taux de Distribution sur Valeur du Marché) et sur le TRI (Taux de Rentabilité Interne)

Nous vous expliquons tout de suite comment les calculer !

Rendement à partir du TDVM

Depuis 2012, le TDVM est l’indicateur qui permet de calculer la rentabilité et qui est transmis par les sociétés de gestion de la SCPI.

Le TDVM est calculé sur la valeur moyenne des parts de l’année. Il est en effet obtenu en divisant les dividendes que la SCPI verse aux associés par le prix d’achat de chaque part frais inclus.  

La formule de calcul du TDVM ou rentabilité d’une SCPI est donc la suivante :

Dividende brut ÷ prix moyen d’acquisition d’une part au 1er janvier de l’année.

Un exemple pour mieux comprendre :

Prix d’une part au 1^er janvier : 300 €

Prix d’une part au 31 décembre : 310 €

Le calcul du TDVM se base donc sur 305 € soit la valeur moyenne sur l’année

Néanmoins, il est possible que le TDVM soit plus faible sans que le montant que vous percevez soit modifié. En effet, si la valeur de vos parts augmente, le différentiel avec le dividende versé augmente aussi, mais le TDVM indiqué sera plus faible.

C’est encore flou ? Un exemple chiffré s’impose !

Imaginons, vous investissez 10 000 € en SCPI pour l’acquisition de 50 parts soit :

10 000 € / 50 = 200 €

200 € est donc la valeur d’une part au 1^er janvier.

Maintenant la SCPI vous verse 500 € de dividendes soit :500 € / 50 = 10 € par part

Le TDVM est alors de 5 %

10 € / 200 € = 5 %

Imaginons que la valeur de vos parts atteigne l’année suivante 10 500 € soit 210 € la part.

Le dividende versé est toujours de 500 €

Mais le TDVM sera de 4,76 %

10 € / 210 € = 4,76 %

Cette spécificité a été créée par l’AMF (autorités des marchés financiers) afin d’empêcher que la rentabilité exceptionnelle affichée d’une SCPI soit utilisée commercialement.

C’est pourquoi la performance d’une SCPI ne doit pas se vérifier sur une seule année et qu’il convient de prendre en compte la constance et la stabilité du TDVM d’une SCPI.

En effet, si le TDVM n’est pas stable, c’est peut-être que la SCPI ne parvient pas à maintenir son rendement. En d’autres termes la revalorisation des loyers ne suit pas la revalorisation des prix des parts.

Rendement à partir du TRI

Le taux de rendement interne (TRI) est un indicateur qui permet de calculer la rentabilité passée d’une SCPI. Même si son calcul n’a qu’une valeur indicative, réaliser la simulation du TRI permet de se faire une idée du potentiel de votre futur investissement.

En calculant le TRI, vous pourrez évaluer la stabilité du rendement, ou estimer la revalorisation des parts par exemple.

De plus, il vous permet de mesurer l’impact d’un investissement en utilisant le levier du crédit immobilier qui permet de déduire les intérêts d’emprunt. Mais il prend aussi en compte les différents avantages fiscaux dont vous pouvez bénéficier selon la nature de votre placement (SCPI fiscale, SCPI Pinel, Malraux ou encore Allemagne).

En d’autres termes, il vous permet de réaliser une simulation afin de vérifier la pertinence de l’opération et les différentes possibilités d’investissement en SCPI.

Toutefois, le calcul du TRI reste complexe puisqu’il prend en compte plusieurs variables. Afin de vous simplifier la tâche, vous pouvez utiliser la fonction de calcul du TRI via Excel ou sur un simulateur dédié afin d’estimer le TRI d’un futur investissement.

Concrètement la formule du TRI est la suivante :

TRI = (Valeur finale / montant investi) ^(1/n) -1

Ainsi pour calculer le TRI d’une SCPI vous devez prendre en compte tous les éléments de votre investissement comme :

• Le montant de l’investissement
• Si vous l’avez financé avec un crédit : le taux et la durée du crédit
• La tranche marginale d’imposition
• Les prélèvements sociaux
• Le rendement de la SCPI
• La revalorisation des parts
• L’éventuelle revalorisation des loyers
• Les dispositifs fiscaux éventuels

Par ailleurs, afin de déterminer une hypothèse plus précise, vous devez vérifier les dividendes et la revalorisation des parts sur les 10 dernières années, vous pourrez ainsi en calculer une moyenne annuelle.

Néanmoins, cet indicateur même s’il est essentiel est à prendre en compte avec précaution en gardant à l’esprit que les performances passées ne peuvent prédire les performances futures d’une SCPI. En effet, le risque est toujours présent lors d’un investissement.

Rendement d’une SCPI : Quels critères prendre à compte ?

Avant de vous lancer dans un investissement et l’acquisition de parts d’une SCPI, vous devez vérifier en plus du TDVM et du TRI, les indicateurs suivants :

• Le Taux d’Occupation Financier (TOF) : Il permet de connaitre le ratio entre les loyers réellement facturés et le total des loyers si tous les biens étaient loués. En d’autres termes, cela revient à vérifier la bonne gestion locative du patrimoine et la stratégie d’investissement de la SCPI. Un TOF trop faible veut dire que trop de biens ne sont pas loués ce qui mécaniquement fait baisser les revenus distribués par la SCPI. Néanmoins, cet indicateur est aussi à vérifier sur plusieurs années. En effet, un TOF en baisse sur une année seulement peut s’expliquer par certains aléas liés à la location comme des travaux par exemple. Cependant, il est conseillé de choisir une SCPI dont le TOF est situé aux alentours de 80 % voire 90%.
• Le Report à nouveau (RN) : Il concerne le bénéfice réalisé par une SCPI et qui n’a pas été distribué aux associés. Il s’agit en fait d’une réserve de distribution qui est constituée afin de faire face aux aléas des investissements locatifs (non-paiement de loyers, départs de locataire…). Ainsi, plus l’indicateur est élevé, plus la SCPI est prudente. Un report à nouveau important permet un paiement régulier pour les associés.
• Les provisions pour gros travaux : Il est important que les SCPI anticipent les réformes environnementales et les mises aux normes qui en découlent. D’autant que les locataires sont exigeants sur les critères énergétiques des biens. Ainsi en constituant une réserve de travaux, la SCPI peut rénover leur parc immobilier sans grever la trésorerie et mécaniquement la distribution des dividendes.

Ainsi en vérifiant les indicateurs précédents, vous pourrez savoir si la SCPI offre un taux de rentabilité qui tiendra sur la longueur et qu’elle pourra s’adapter aux évolutions du marché !

Quels sont les frais liés à un investissement en SCPI ?

La rentabilité de la SCPI n’est pas le seul élément à prendre en compte, vous devez aussi garder à l’esprit qu’un investissement en SCPI entraine des frais, à savoir :

• Les frais de souscription : ils varient selon le type de la SCPI qui peut être à capital variable ou fixe et selon que les parts soient acquises sur le marché primaire ou secondaire. Ces frais peuvent donc être compris entre 4% et 12% et sont négociables. À noter qu’ils sont moins élevés sur le marché secondaire.
• Les frais de gestion : Il s’agit de frais prélevés sur les dividendes permettant de rémunérer la société qui gère la SCPI. Ils sont en général de 10% sur les loyers encaissés.
• Des frais de retrait ou de cession : Selon que la société de gestion intervienne ou non dans la cession de parts, les frais sont situés entre 0% et 5% du prix de vente de la part.

C’est pourquoi, avant d’investir dans une SCPI, vous devez bien lire les documents fournis par la société de gestion comme :

• Le document d’informations clés (DIC au format PRIIPs) : ils décrivent les actifs immobiliers proposés, la stratégie d’investissement, les risques et les performances (taux de rendement) de la SCPI
• La note d’information concerne le fonctionnement de la SCPI et les conditions d’achats et de revente des parts.
• Le rapport annuel et le dernier bulletin semestriel

Vous prendrez ainsi connaissance du patrimoine, de la gestion locative, de l’évolution du marché des parts et de la performance financière des SCPI.

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Exemples de simulation de rendement de SCPI 

Les exemples présentés ci-dessous ne tiennent pas compte des éventuelles revalorisations de parts ni de la fluctuation du rendement de la SCPI. Il s’agit de simulations simplifiées selon les méthodes d’investissements possibles dans le cadre d’une SCPI.

Simulation SCPI à crédit

En investissant à crédit, vous bénéficiez de l’avantage fiscal qui vous permet de déduire les intérêts d’emprunt de vos impôts. De plus, utiliser le levier du crédit vous permet de financer des parts à un taux plus bas que le rendement d’une SCPI. Par exemple, si vous obtenez un taux de 2 % et que le rendement de la SCPI est de 4.5 %, vous profitez d’un rendement de 2,5% vous permettant de faire fructifier votre épargne.

Financement : 100 000 €

TDVM : 6,62 %

Prix de la part : 200 €

TMI : 11%

Financement sur 20 ans au taux de 2%

Cout total du crédit : 121 412 €, dont 21 412 € d’intérêts

Loyers annuels : 100 000 € x 6,62% = 6620 €

En résumé :

Annuité du crédit : 118 612 €

Fiscalité sur 20 ans : 27 564 €

Le cout total de votre investissement est donc de 118 612 € + 27 564 € = 146 176 €

Donc le coût total de votre investissement, fiscalité incluse est de : 148 976 €

121 412 € + 27 564 € = 148 976 €

Les dividendes perçus sur 20 ans après les frais de gestion sont de : 119 160 €

132 400 – 13 240 = 119 160 €

Le taux d’effort sur 20 ans est de : 27 016 €

146 176 – 119 160 € = 27 016 € soit 1 350,80 € / an

Enrichissement sur 20 ans : 100 000 € – 27 016 € = 72 984 €

En résumé, un investissement en SCPI via un crédit sur 20 ans vous permet de constituer un patrimoine de 100 000 € grâce à un effort d’épargne de 1 350,80 € par an (112,50 € par mois) pendant 20 ans.

Simulation SCPI au comptant

En investissant au comptant dans une SCPI, cela vous permet de générer des revenus complémentaires mensuels.

Financement : 100 000 €

TDVM : 6,62 %

Prix de la part : 200 €

TMI : 11%

Loyers annuels : 100 000 € x 6,62% = 6 620 €

Ainsi en investissant 100 000 € au comptant vous percevez 4 753 € par an soit 356 € par mois de revenus complémentaire après impôt.

Simulation SCPI en nue-propriété

Acquérir des parts de SCPI en nue-propriété permet de préparer sa retraite et de bénéficier d’une décote à l’achat. En effet, utiliser ce mécanisme peut vous permettre de percevoir des revenus complémentaires à votre retraite sans alourdir votre fiscalité pendant votre période d’activité puisqu’en détenant la nue-propriété vous ne percevez pas les revenus.

Financement : 100 000 €

Tranche marginale d’imposition : 30 % en activité et 11 % une fois à la retraite.

TDVM : 5 %

Prix de la part : 200 €

Prix de la part avec une décote de 40 % = 120 €

Cela permet donc d’acheter 833 parts au lieu de 500 parts sans décote.

(100 000 € / 120 € = 833 parts)

Pendant 15 ans, vous ne percevez aucun loyer. En revanche, à la fin du démembrement vous récupérez la pleine propriété et percevez donc :

833 parts x 200 € (prix de la part en pleine propriété) = 166 600 €

Loyers annuels : 166 600 € x 5 % = 8 330 €

Imposition annuelle à la retraite 11 % et prélèvement sociaux 17,2 % soit 2 349 €

Revenus complémentaires annuels : 5 981 € soit 498 € par mois.

En résumé, investir en nue-propriété permet d’acquérir plus de parts sans alourdir la fiscalité durant la période d’activité et de percevoir des revenus complémentaires plus importants à la retraite. Cela permet également de réaliser une plus-value à la revente. En effet, dans notre exemple, vous constatez qu’avec un investissement de 100 000 € vous réalisez une plus-value de 66 600 € à la fin du démembrement.

Simulation d’une SCPI dans une assurance vie

Investir dans une SCPI via une assurance-vie permet de bénéficier d’une fiscalité plus souple tant que vous ne rachetez pas les parts.  À noter que les parts sont limitées dans un contrat d’assurance vie à environ 50 % afin d’assurer la liquidité de l’assurance-vie.

Montant de l’investissement : 100 000 €

Frais d’entrée 1 % (les frais d’entrée via un investissement en direct sont souvent réduits)

Frais de gestion : 10 % + 0.5 %

Rendement de la SCPI : 4 %

Taux de distribution du revenu des SCPI en assurance vie : 85 %. L’assureur ne reverse pas 100 % des dividendes.

Sur le capital investi, l’assureur prélève 1% soit 1000 €

Loyers annuels : (100 000 – 1 000) x 4 % = 3 960 €

Dividendes reversés : 3 960 € x 85 % = 3 366 €

Revenus complémentaires après frais de gestion : 3 012 € par an.

 3 366 € x 10,5 % = 353 €

 3 366 € – 353 € = 3 012 €  

Tant que vous n’effectuez pas de rachat sur votre contrat, vos loyers seront exonérés d’impôt sur le revenu. En cas de rachat, vous serez imposé à la tranche d’imposition marginale et aux prélèvements sociaux (17.2%) ou au PFU (prélèvement forfaitaire unique) de 30 %.

Comment fonctionne le simulateur de SCPI ?

Réaliser une simulation de votre investissement en SCPI, vous permet d’analyser votre stratégie et de définir quel levier est le plus intéressant par rapport à votre situation fiscale notamment.

Vous pouvez tester une simulation à crédit, au comptant, en démembrement…afin de déterminer quel placement sera le plus rentable.

En cas de doute, n’hésitez pas à demander conseil à des experts avisés avant de vous engager dans un investissement pierre-papier !