SCPI fiscales : avantages et inconvénients

Expert
Mis à jour le 24 avril 2023

Moins connues que les SCPI de rendement, les SCPI fiscales investissent dans des biens éligibles à des dispositifs de défiscalisation tels que la Loi Pinel, par exemple. En achetant des parts de SCPI fiscale, vous pouvez ainsi bénéficier d’une réduction d’impôts, de la même façon que si vous aviez acheté de l’immobilier défiscalisant en direct. Comment fonctionnent les SCPI fiscales ? Quelle réduction d’impôts permettent-elles d’obtenir ? S’agit-t’il d’un bon outil de défiscalisation? En résumé, faut-il investir dans une SCPI fiscale ? Notre article fait le point sur les risques et avantages des SCPI fiscales.

Définition d’une SCPI fiscale

Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une structure qui collecte des fonds auprès de nombreux investisseurs afin d’acquérir des biens immobiliers. Elle se charge ensuite de louer ou de les revendre. Les revenus (loyers et plus-values) issus de ces biens sont ensuite reversés aux associés, au prorata de la somme investie.

Très populaires depuis plusieurs années en raison de leur rentabilité, les SCPI de rendement versent des dividendes élevés aux associés. Mais il existe également des SCPI fiscales, qui permettent aux épargnants d’obtenir une réduction d’impôts

Dans le cadre d’une SCPI fiscale, les fonds sont investis dans des biens éligibles à différents dispositifs de défiscalisation :  Pinel, Malraux, ou Denormandie par exemple. Les immeubles acquis par la SCPI sont ensuite loués pour une durée allant de 6 à 15 ans, selon les exigences du dispositif auquel ils sont adossés. En fonction de la durée d’engagement de location de 6 à 15 ans et du type de SCPI fiscale, l’investisseur obtient une réduction d’impôts allant de 12 % à 30 % du montant investi. Les loyers collectés par la SCPI pendant la durée du placement sont reversés aux investisseurs. Le rendement obtenu est en principe assez faible, oscillant entre 0,5 et 3% du prix de la part.

Quels sont les types de SCPI fiscale (Pinel, Denormandie, Malraux, Déficit foncier) ?

De la même manière que pour l’immobilier défiscalisant en direct, il existe plusieurs types de SCPI fiscales.

SCPI Pinel

Une SCPI Pinel n’investit que dans des immeubles neufs ou réhabilités, qui respectent les normes BBC et RT 2012. Il s’agit de biens à usage d’habitation, loués à des particuliers. Vous vous engagez pour 6 à 12 ans, et bénéficiez en contrepartie d’une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 %. Celle-ci est répartie sur le nombre d’années choisi, à raison de 2% par an pendant les 9 premières années, puis 1% entre 9 et 12 ans. Au maximum, l’avantage fiscal obtenu peut s’élever à 63 000€ pour un engagement locatif de 12 ans.

SCPI Malraux

Le portefeuille immobilier d’une SCPI Malraux se compose de biens à rénover situés dans des secteurs sauvegardés, notamment dans les quartiers anciens et historiques des villes. Pour être éligible au dispositif Malraux, ces biens doivent nécessiter d’importants travaux de rénovation.

En contrepartie, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôts de 30 % du montant des travaux au maximum, dans la limite de 400 000 € par période de 4 ans et par foyer fiscal. Concrètement, la réduction d’impôts dépend des zones où sont situés les biens :

SCPI Denormandie

Les SCPI Denormandie acquièrent des immeubles anciens situés en centre-ville, et ont à charge de les rénover. Pour être éligible, le bien doit être localisé dans l’une des villes participant au programme national « Action cœur de ville ». Au minimum, 25% du prix d’achat du bien doit être investi dans des travaux de rénovation énergétique, d’assainissement et de modernisation. Après rénovation, la période d’engagement locatif peut aller de 6 à 12 ans. Comme pour les SCPI Pinel, la réduction d’impôt peut atteindre 21% pour un engagement de 12 ans, avec un plafond de 63 000€.

La SCPI Déficit Foncier 

Les SCPI déficit foncier permettent de bénéficier d’un avantage fiscal grâce à la réalisation de travaux dans les biens immobiliers acquis par la SCPI. Concrètement, les travaux génèrent des charges, et donc du déficit foncier. La déduction obtenue s’applique d’abord sur les revenus fonciers existants ou futurs. S’ils sont insuffisants, le déficit peut ensuite être déduit du revenu global, dans la limite de 10 700€ par an et par foyer fiscal. L’excédent éventuel est reportable sur les 10 années suivantes.

Ce type de SCPI peut être intéressant pour les personnes qui ont des revenus fonciers élevés, car la réduction d’impôts obtenue peut atteindre 45 %. De plus, ce dispositif n’est pas concerné par le plafonnement des niches fiscales.

Quels sont les avantages des SCPI fiscales ?

En plus de la possibilité de profiter des mêmes réductions d’impôts que pour l’immobilier défiscalisant en direct, il y a plusieurs avantages à investir en SCPI fiscales.

Quels sont les inconvénients des SCPI fiscales ?

Malgré les réductions d’impôt conséquentes dont elles permettent de bénéficier, les SCPI fiscales présentent plusieurs inconvénients.

Faut-il investir dans les SCPI fiscales ? Notre avis

A priori, l’idée d’obtenir une réduction d’impôt en investissant dans l’immobilier dès quelques milliers d’euros semble très intéressante. Mais dans le cas des SCPI de défiscalisation, l’incitation fiscale a pour contrepartie de fortes contraintes, et un risque significatif.

Entre le faible rendement, les frais élevés et les risques bien réels de dévalorisation des biens détenus par la SCPI, rien ne garantit en effet que l’opération sera rentable à la sortie. Attention également au risque d’imposition sur la plus-value, qui a fait l’objet d’une alerte de l’AMF en 2015. En effet, vous pouvez être imposé alors même que vous avez réalisé une moins-value. La raison à cela tient au mode de calcul de la plus-value, « sur le prix d’acquisition hors travaux ». Or certaines certaines SCPI consacrent plus de la moitié des fonds récoltés à la rénovation des biens. La somme considérée comme plus-value peut donc être conséquente.

Bien entendu, il reste possible de réaliser une opération intéressante en investissant en SCPI fiscales. Pour cela, faudra vous assurez d’opter pour une SCPI sélectionnant des biens de qualité.

Selon nous, le rapport risque/bénéfice des SCPI fiscales ne joue pas en leur faveur. Par conséquent, nous considérons qu’il ne s’agit pas du meilleur moyen de défiscaliser.

Si vous souhaitez investir en SCPI fiscale, nous vous recommandons dans tous les cas de vous faire accompagner par un spécialiste.

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