SCPI fiscales : avantages et inconvénients

Moins connues que les SCPI de rendement, les SCPI fiscales investissent dans des biens éligibles à des dispositifs de défiscalisation tels que la Loi Pinel, par exemple. En achetant des parts de SCPI fiscale, vous pouvez ainsi bénéficier d’une réduction d’impôts, de la même façon que si vous aviez acheté de l’immobilier défiscalisant en direct. Comment fonctionnent les SCPI fiscales ? Quelle réduction d’impôts permettent-elles d’obtenir ? S’agit-t’il d’un bon outil de défiscalisation? En résumé, faut-il investir dans une SCPI fiscale ? Notre article fait le point sur les risques et avantages des SCPI fiscales.

Définition d’une SCPI fiscale

Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une structure qui collecte des fonds auprès de nombreux investisseurs afin d’acquérir des biens immobiliers. Elle se charge ensuite de louer ou de les revendre. Les revenus (loyers et plus-values) issus de ces biens sont ensuite reversés aux associés, au prorata de la somme investie.

Très populaires depuis plusieurs années en raison de leur rentabilité, les SCPI de rendement versent des dividendes élevés aux associés. Mais il existe également des SCPI fiscales, qui permettent aux épargnants d’obtenir une réduction d’impôts. 

Dans le cadre d’une SCPI fiscale, les fonds sont investis dans des biens éligibles à différents dispositifs de défiscalisation :  Pinel, Malraux, ou Denormandie par exemple. Les immeubles acquis par la SCPI sont ensuite loués pour une durée allant de 6 à 15 ans, selon les exigences du dispositif auquel ils sont adossés. En fonction de la durée d’engagement de location de 6 à 15 ans et du type de SCPI fiscale, l’investisseur obtient une réduction d’impôts allant de 12 % à 30 % du montant investi. Les loyers collectés par la SCPI pendant la durée du placement sont reversés aux investisseurs. Le rendement obtenu est en principe assez faible, oscillant entre 0,5 et 3% du prix de la part.

Quels sont les types de SCPI fiscale (Pinel, Denormandie, Malraux, Déficit foncier) ?

De la même manière que pour l’immobilier défiscalisant en direct, il existe plusieurs types de SCPI fiscales.

SCPI Pinel

Une SCPI Pinel n’investit que dans des immeubles neufs ou réhabilités, qui respectent les normes BBC et RT 2012. Il s’agit de biens à usage d’habitation, loués à des particuliers. Vous vous engagez pour 6 à 12 ans, et bénéficiez en contrepartie d’une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 %. Celle-ci est répartie sur le nombre d’années choisi, à raison de 2% par an pendant les 9 premières années, puis 1% entre 9 et 12 ans. Au maximum, l’avantage fiscal obtenu peut s’élever à 63 000€ pour un engagement locatif de 12 ans.

SCPI Malraux

Le portefeuille immobilier d’une SCPI Malraux se compose de biens à rénover situés dans des secteurs sauvegardés, notamment dans les quartiers anciens et historiques des villes. Pour être éligible au dispositif Malraux, ces biens doivent nécessiter d’importants travaux de rénovation.

En contrepartie, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôts de 30 % du montant des travaux au maximum, dans la limite de 400 000 € par période de 4 ans et par foyer fiscal. Concrètement, la réduction d’impôts dépend des zones où sont situés les biens :

• 22 % du coût des travaux pour un bien situé en zone de protection du patrimoine architectural
• 30 %  du coût des travaux pour un bien situé en secteur sauvegardé

SCPI Denormandie

Les SCPI Denormandie acquièrent des immeubles anciens situés en centre-ville, et ont à charge de les rénover. Pour être éligible, le bien doit être localisé dans l’une des villes participant au programme national « Action cœur de ville ». Au minimum, 25% du prix d’achat du bien doit être investi dans des travaux de rénovation énergétique, d’assainissement et de modernisation. Après rénovation, la période d’engagement locatif peut aller de 6 à 12 ans. Comme pour les SCPI Pinel, la réduction d’impôt peut atteindre 21% pour un engagement de 12 ans, avec un plafond de 63 000€.

La SCPI Déficit Foncier 

Les SCPI déficit foncier permettent de bénéficier d’un avantage fiscal grâce à la réalisation de travaux dans les biens immobiliers acquis par la SCPI. Concrètement, les travaux génèrent des charges, et donc du déficit foncier. La déduction obtenue s’applique d’abord sur les revenus fonciers existants ou futurs. S’ils sont insuffisants, le déficit peut ensuite être déduit du revenu global, dans la limite de 10 700€ par an et par foyer fiscal. L’excédent éventuel est reportable sur les 10 années suivantes.

Ce type de SCPI peut être intéressant pour les personnes qui ont des revenus fonciers élevés, car la réduction d’impôts obtenue peut atteindre 45 %. De plus, ce dispositif n’est pas concerné par le plafonnement des niches fiscales.

Quels sont les avantages des SCPI fiscales ?

En plus de la possibilité de profiter des mêmes réductions d’impôts que pour l’immobilier défiscalisant en direct, il y a plusieurs avantages à investir en SCPI fiscales.

• Facilité d’accès : Les SCPI fiscales permettent d’accéder à l’immobilier défiscalisant à partir de 5 000 à 10 000 euros. La mise initiale requise est donc beaucoup plus modeste que pour un investissement en direct.
• Pas de contraintes de gestion : Dans le cadre d’une SCPI fiscale, c’est la société de gestion qui se charge de faire réaliser les travaux et de trouver des locataires.
• Avantage fiscal immédiat : Il est possible de souscrire à une SCPI fiscale jusqu’à la fin de l’année civile. Vous bénéficiez immédiatement de la réduction d’impôt l’année de la souscription, même si la mise en location intervient 2 à 3 ans plus tard.

Quels sont les inconvénients des SCPI fiscales ?

Malgré les réductions d’impôt conséquentes dont elles permettent de bénéficier, les SCPI fiscales présentent plusieurs inconvénients.

• Rendement faibles et versés en différé : Les rendements servis par les SCPI fiscales sont faibles. Ils sont en général de 0,5 à 3% par an, avec une moyenne à 2%. Par ailleurs, le versement de dividendes intervient en différé, souvent après environ 36 mois. En effet, la société de gestion a besoin de temps pour procéder à la collecte et réaliser les travaux.
• Les frais : Par rapport aux SCPI de rendement, les SCPI fiscales facturent des frais assez élevés. Ils peuvent atteindre 11% pour les frais de souscription, et 12% pour les frais annuels.
• Les faibles perspectives de revalorisation : Bien souvent, la revente des immeubles ne permet de réaliser qu’une faible plus-value. Parfois, la liquidation engendre même une forte moins value, par exemple pour les SCPI Pinel, on achète en effet un bien neuf, au maximum de sa valeur, pour le revendre ancien. Dans le cas des SCPI Malraux ou Denormandie, c’est plutôt les travaux qui sont en cause. En effet, leur montant est parfois excessif par rapport à la valeur vénale des immeubles acquis.
• L’absence de liquidité : En théorie, il est possible de vendre de gré à gré des parts de SCPI fiscale avant la fin de l’engagement locatif. En pratique, vous devez conserver vos parts pendant un certain nombre d’années pour éviter un possible redressement fiscal. Vous pouvez ensuite les céder, mais une fois l’avantage fiscal « consommé », il s’avérera presque impossible de trouver un acheteur.

Faut-il investir dans les SCPI fiscales ? Notre avis

A priori, l’idée d’obtenir une réduction d’impôt en investissant dans l’immobilier dès quelques milliers d’euros semble très intéressante. Mais dans le cas des SCPI de défiscalisation, l’incitation fiscale a pour contrepartie de fortes contraintes, et un risque significatif.

Entre le faible rendement, les frais élevés et les risques bien réels de dévalorisation des biens détenus par la SCPI, rien ne garantit en effet que l’opération sera rentable à la sortie. Attention également au risque d’imposition sur la plus-value, qui a fait l’objet d’une alerte de l’AMF en 2015. En effet, vous pouvez être imposé alors même que vous avez réalisé une moins-value. La raison à cela tient au mode de calcul de la plus-value, « sur le prix d’acquisition hors travaux ». Or certaines certaines SCPI consacrent plus de la moitié des fonds récoltés à la rénovation des biens. La somme considérée comme plus-value peut donc être conséquente.

Bien entendu, il reste possible de réaliser une opération intéressante en investissant en SCPI fiscales. Pour cela, faudra vous assurez d’opter pour une SCPI sélectionnant des biens de qualité.

Si vous souhaitez investir en SCPI fiscale, nous vous recommandons dans tous les cas de vous faire accompagner par un spécialiste.