SCPI : notre avis sur cet investissement immobilier

L’investissement dans les SCPI fait débat. Si certains investisseurs sont séduits par ce type de placement, ce n’est pas le cas de tous les épargnants.  Pourquoi les opinions sur les SCPI sont-elles aussi contrastées ? On revient sur les fondamentaux des SCPI et on vous dit comment faire pour faire un bon investissement en évitant les pièges.

Comment fonctionnent les SCPI ?

Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) sont des sociétés qui sont créées pour investir dans l’immobilier. Ce placement fonctionne de façon collective. Pour définir une SCPI, on pourrait dire que c’est une société de gestion qui va créer la société, acheter des biens (bureaux, commerces…) et permettre aux investisseurs d’acheter une part de la société. Grâce à cette part, l’investisseur pourra bénéficier d’un revenu foncier régulier (mensuel ou trimestriel), d’un avantage fiscal et cela lui permettra d’augmenter son patrimoine immobilier.

Il existe plusieurs type de SCPI :

• Les SCPI de rendement : ce sont les SCPI les plus courantes. Elles permettent d’investir pour obtenir un revenu rapidement (entre 2 et 6 mois selon le délai de jouissance).
• Les SCPI fiscales : ce sont des SCPI qui permettent de bénéficier d’économies d’impôts. Ce n’est pas ce que l’on préfère car cela immobilise l’investissement sur des durées très longues.
• Les SCPI de valorisation : l’idée est de valoriser un patrimoine plutôt que de toucher des revenus. L’objectif des SCPI de valorisation est d’augmenter la valeur des parts pour permettre aux investisseurs de faire des plus-values.

Lorsque vous souhaitez investir dans des SCPI, vous avez la possibilité de le faire en direct, dans votre assurance vie (même si l’offre est généralement limitée selon les assureurs), dans votre société…

Quels sont les avantages des SCPI ?

Les SCPI sont populaires, et ce n’est pas sans raisons. Nous allons vous présenter les principaux avantages de cet investissement.

La diversification du patrimoine

Les SCPI regroupent généralement des centaines, voir milliers d’investisseurs. Elles sont accessibles pour la plupart pour quelques centaines, voir milliers d’euros. Cela permet aux sociétés de gestion de disposer de liquidités importantes pour investir dans de nombreux biens. Les SCPI les plus importantes ont des patrimoines qui sont valorisés plusieurs milliards d’euros.

La mutualisation des risques

Les nombreux biens permettent d’avoir autant de locataires. S’il est possible qu’un locataire fasse défaut et n’arrive pas à payer son loyer, cela sera généralement insignifiant par rapport aux nombres de locataires.

La gestion des biens

Contrairement à un investissement direct, vous n’aurez jamais rien à faire, si ce n’est déclarer vos revenus tous les ans au moment de la période fiscale. Vous allez déléguer la gestion à la société de gestion. Celle-ci va s’occuper de gérer la SCPI, de rénover les biens si besoin, de trouver des locataires, de trouver de nouveaux biens, vous verser vos revenus et de vous indiquer chaque année comment déclarer vos revenus de l’année précédente.

Le rendement

Les rendements dépendent des SCPI et oscillent entre 2 et 7% ! Cela vaut le coup de bien être accompagné pour choisir les SCPI les plus rentables. De plus, contrairement à de nombreux placements, vous obtenez des revenus réguliers (mensuels ou trimestriels).

Quels sont les risques et les dangers des SCPI ?

L’achat de parts de SCPI comporte des risques, le principal est que votre capital n’est pas garanti. Le risque est limité mais il existe. Nous avons listé les principaux risques à prendre en compte avant de réaliser cet investissement.

Le délai de liquidité 

Lorsque vous achetez des parts de SCPI, vous allez payer des frais importants (environ 10% sur le montant de votre souscription) pour y accéder. Cela signifie qu’il faudra plusieurs années avant de rentrer dans vos frais car le jour de l’achat de vos parts, si vous avez investi 100€, vos parts ne vaudront que 90€. Si vous avez besoin de votre argent rapidement, vous risquez de faire une moins-value et surtout, rien ne vous garantit que vous trouverez un acheteur pour vos parts.

Le risque d’une baisse des revenus

Si vous comptez sur vos revenus de SCPI pour vivre ou rembourser votre crédit, une baisse des revenus peut vous mettre en difficulté. Une baisse suite à une conjoncture économique défavorable est toujours possible et c’est pourquoi nous recommandons à nos clients de diversifier leur patrimoine.

Les différents frais

Pour se rémunérer, de la même manière qu’un agent immobilier, la société de gestion va prélever différents frais. On retrouve notamment :

• Des frais de souscription : en moyenne autour de 10%, ils permettent de rémunérer le distributeur ainsi que l’acquisition de nouveaux biens. Même si les SCPI les plus récentes ne prélèvent généralement plus ce type de frais pour attirer les investisseurs.
• Des frais de gestion : en moyenne autour de 10% aussi, ils permettent de rémunérer la société de gestion pour son travail.

La fiscalité

C’est un oubli lors de la souscription qui peut coûter cher. La fiscalité est un élément clé à prendre en compte avant de souscrire à des parts de SCPI. Vos revenus seront imposés comme des revenus fonciers, cela signifie que vous devrez payer votre Tranche Marginal d’Imposition (TMI) ainsi que les prélèvements sociaux (17,2%).

Imaginons que Basile soit dans la TMI à 30%. Il perçoit chaque trimestre 1 000 € d’une SCPI française. En ajoutant les prélèvements sociaux à sa TMI (30% + 17,2%), il ne touchera que 530 €. Le rendement de sa SCPI est presque divisé par 2 !

Le délai de jouissance

Ce n’est pas nécessairement un risque mais c’est un paramètre à prendre en compte, notamment si vous comptez sur vos revenus de SCPI pour rembourser un crédit. Le délai de jouissance est une période, suite à votre investissement, durant laquelle vous ne touchez pas de loyers. La durée du délai de jouissance est en général de 4 mois mais cela peut monter à 6 mois. C’est le temps nécessaire à la société de gestion pour placer votre argent et que cela commence à porter leurs fruits.

Les risques d’une crise financière ou sanitaire

Lors d’une crise financière ou sanitaire, une partie des locataires peut rencontrer des difficultés à payer leurs loyers. Il peut aussi y avoir des crises sectorielles, comme le déclin de l’immobilier de bureaux qui perd en attractivité depuis la crise du COVID 19 et l’essor de nouveaux modes de travail. Cela entraîne une baisse des revenus et une augmentation de la vacance locative. 

Les risques des SCPI fiscales

Si vous avez acheté des parts de SCPI fiscale, par exemple en profitant des avantages du dispositif Pinel, et que vous décidez de vendre vos parts, vous devrez rembourser l’avantage fiscal que vous avez perçu. De manière générale, il faut être prudent avec les SCPI fiscales. Elles ne doivent pas s’inscrire uniquement dans un objectif fiscal (de payer moins d’impôts), mais dans une stratégie patrimoniale globale.

Quel est notre avis sur l’investissement immobilier SCPI ?

Après les années de crise sanitaire que nous venons de traverser, les SCPI ont le vent en poupe car c’est une façon d’investir dans la pierre sans les inconvénients que cela occasionne normalement (recherche, gestion, vente…). Voici quelques bonnes raisons qui peuvent vous pousser à acheter des parts :

• Préparer le financement des études de vos enfants : les revenus de vos parts de SCPI pourront contribuer aux frais de scolarité de votre progéniture. Vous avez la possibilité de leur donner, le temps de leurs études, l’usufruit de vos parts. Ils pourront ainsi percevoir les revenus de vos parts. De votre côté, si vous payez l’impôt sur la fortune immobilière, vous pourrez déduire l’usufruit de vos parts de SCPI de votre déclaration.
• Réduire votre fiscalité : ce sera le cas avec les SCPI fiscales où vous pourrez profiter du régime Pinel, du dispositif Malraux ou du régime des déficits fonciers.
• Préparer sa succession : transmettre graduellement des biens immobiliers que vous possédez peut s’avérer compliqué. Les parts de SCPI ont une valeur unitaire ce qui facilite la transmission. Cela peut bien se transmettre dans le cadre de donations exonérées d’impôts (100 000 € tous les 15 ans pour les parents à leurs enfants). Vous pourrez les démembrer pour conserver l’usufruit (et toucher les revenus) et donner la nue-propriété à vos enfants.
• Compléter son revenu : Les SCPI génèrent des revenus, vous pouvez donc être tenté d’acheter des parts pour améliorer votre retraite par exemple.

Vous l’aurez compris, nous avons un avis positif sur les SCPI. Elles présentent surtout l’avantage de diversifier son patrimoine dans de l’immobilier d’entreprise difficilement accessible. Elles présentent aussi l’avantage de pouvoir être achetées à crédit. Comme pour tout type d’investissement, ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier, diversifiez vos SCPI. 

La diversification est l’une des clés d’un bon placement, mais comparer l’ensemble des produits et offres disponibles sur le marché prend du temps. Chez Cleerly, nous comparons et sélectionnons les meilleurs produits disponibles sur le marché. N’hésitez pas à nous contacter si vous souhaitez être accompagné et bénéficier de nos conseils.

Est-ce le moment d’investir dans les SCPI ?

Il est toujours risqué d’essayer de prévenir l’avenir. En revanche, il est facile d’analyser l’historique des performances des SCPI pour se rendre qu’il s’agit d’un placement attractif, surtout sur le long terme. Les SCPI sont un placement peu risqué dont le rendement a toujours été intéressant jusqu’à présent. Le fait que les sociétés de gestion investissent régulièrement permet également de lisser les risques de variation des prix de l’immobilier.

Précisons également que dans un contexte inflationniste important (comme c’est le cas aujourd’hui), les SCPI sont une valeur refuge pour les épargnants. Les loyers étant généralement indexés sur l’inflation, il est plus intéressant de placer son argent dans les SCPI que de le garder sur son compte courant (et voir son argent perdre de sa valeur). Les SCPI sont donc un placement à privilégier en période d’inflation.

De plus, l’investissement dans les SCPI doit être envisagé comme un placement long terme. Plus tôt vous achèterez des parts, plus vite vous percevrez des dividendes associés à votre investissement. 

Comment faire un bon investissement avec les SCPI ?

En réalité, il est impossible de donner un avis général sur l’ensemble du marché des SCPI. Comme pour tout autre investissement financier, les bonnes affaires côtoient les mauvais placements. Pour éviter de tomber dans un relativisme généralisé, il convient donc d’être armé pour reconnaître les bonnes stratégies d’investissement des mauvaises.

Voici cependant quelques éléments à scruter avec attention avant d’investir dans une SCPI.

Quelle est la stratégie d’investissement de la SCPI ?

Il faut être regardant sur les investissements réalisés par la société de gestion, surtout en temps de crise comme c’est le cas en 2024. Les SCPI qui investissent exclusivement dans l’immobilier de bureau ne sont certainement pas un bon choix en 2024, car ce secteur connaît de gros bouleversements. Sans surprise, les SCPI spécialisées dans cette thématique sont celles qui ont le plus baissé leur prix de part en 2023 et 2024 (avec des baisses qui dépassent parfois les 15% !). Dans le doute, privilégiez des SCPI diversifiées plutôt que thématiques, qui permettent de lisser le risque de votre investissement. Si vous comptez investir plus de 50 000 € dans les SCPI, vous avez également tout intérêt à investir dans plusieurs SCPI ;

Quelle est la répartition géographique de la SCPI ?

Voilà un élément absolument essentiel et pourtant bien souvent oublié par les épargnants. Ne vous focalisez pas uniquement sur les rendements affichés, car ils sont parfois l’arbre qui cache la forêt d’une fiscalité très élevée. Les SCPI qui investissent uniquement en France peuvent vous réserver de bien mauvaises surprises au moment de payer vos impôts. Privilégiez donc les SCPI qui investissent à plus de 50% hors de France pour bénéficier d’un crédit d’impôt bienvenu, qui améliorera grandement le rendement net de votre investissement ;

Quels sont les locataires (nombre, santé financière…) ?

Bien sûr, il ne s’agit pas de faire une analyse exhaustive des locataires de la SCPI, mais d’établir un rapide panorama de la répartition des locataires. Si vous constatez qu’une ou deux entreprises constituent plus de 30% des locataires d’une SCPI, vous devez y voir un signal de risque supplémentaire. En cas de défaillance, l’impact sera beaucoup plus grand qu’avec une SCPI qui a fait le choix de diversifier au maximum son nombre de locataires. Vous pouvez aussi être attentif à la santé financière des entreprises qui constituent l’essentiel du parc locatif d’une SCPI (consultez par exemple les cours boursiers si les entreprises sont cotées).

Quels sont les frais ?

Les frais d’entrée ne sont pas comptabilisés dans le taux de rendement net déclaré annuellement par les SCPI. De plus, ils sont prélevés seulement à la sortie et sont donc parfois mis de côté par les investisseurs. Par conséquent, les SCPI sans frais d’entrée partent avec un avantage concurrentiel qui peut faire pencher la balance en leur faveur (même si ce n’est pas le seul élément à étudier).

Quelle est votre situation personnelle (fiscalité, horizon de placement…) ?

Parfois, les meilleures SCPI ne suffisent pas à vous permettre de réaliser un bon investissement. Si vous êtes fortement imposé, la manière dont vous allez investir dans la SCPI peut se révéler bien plus déterminante. Dans certains cas, l’achat de SCPI démembrées sera beaucoup plus intéressant pour vous que l’achat en pleine propriété. Selon les cas, vous pourriez avoir plutôt intérêt à investir dans l’usufruit ou dans la nue-propriété de la SCPI uniquement. Parfois, vous pourriez avoir intérêt à investir dans les deux…. Mais de deux manières différentes ! Bref, les possibilités sont nombreuses et il convient d’être bien accompagné pour tirer parti au maximum des stratégies possibles avec les SCPI. N’hésitez pas à nous contacter si vous souhaitez optimiser le potentiel de votre investissement en SCPI (notamment en termes de fiscalité).