Quel prêt immobilier pour un primo-accédant ?

Expert Benoît Fruchard
Benoît Fruchard
Mis à jour le 23 novembre 2021

Vous êtes prêts à vous lancer dans l’achat de votre résidence principale ? Mais en tant que primo-accédant, vous ne savez pas quel prêt peut vous être accordé, notamment en l’absence d’un apport personnel. En effet, parfois il n’est pas évident de se constituer une épargne pour son projet immobilier. Pas d’inquiétude, il existe des solutions afin d’optimiser votre plan de financement !

Suivez-nous, nous vous expliquons quels sont les crédits immobiliers que vous pouvez obtenir lors d’une première acquisition !

Qui est considéré comme primo-accédant ? 

Un primo-accédant est un terme qui permet de désigner les personnes qui réalisent un achat immobilier pour la première fois, notamment sa résidence principale. Toutefois, il convient de nuancer cette définition.

En effet, un particulier qui est propriétaire d’une résidence secondaire ou qui a effectué un investissement locatif est aussi considéré comme primo-accédant, tant qu’il n’est pas propriétaire de sa résidence principale.

Par ailleurs, est considéré comme primo accédant, les ménages qui ne sont pas propriétaires de leur résidence principale depuis au moins 2 ans à la date de demande du prêt.

De plus, le statut de primo-accédant ouvre droit à des prêts aux conditions avantageuses. Nous vous expliquons tout ça un peu plus loin !

Peut-on obtenir un prêt sans apport en tant que primo-accédant ? 

Il n’est pas rare en étant primo-accédant de ne pas disposer d’un apport personnel pour financer son achat immobilier. Mais pas d’inquiétude, il est tout à fait possible d’obtenir un crédit sans apport.

En général, les banques apprécient un apport personnel équivalent à 10% du montant de l’acquisition. Cet apport sert à payer les frais de notaire. Cependant, avec un dossier béton vous pouvez obtenir un crédit immobilier financé à 110%.

En effet, même si la banque va analyser votre dossier à la loupe, vous pouvez mettre toutes les chances de votre côté en prenant en compte les éléments suivants :

  • Votre taux d’endettement : il doit être compris entre 33% et 35 % . Il permet également de déduire votre reste à vivre. Ces indicateurs sont en effet très importants pour la banque. Ils vont lui permettre d’évaluer votre capacité à rembourser un crédit.
  • Des comptes bancaires impeccables : vous devez prouver que vous gérez efficacement vos comptes. Exit le découvert bancaire, montrez à votre banque que vous avez la capacité d’épargner !
  • Préparez un dossier complet : ainsi, vous montrez au conseiller le sérieux de votre démarche.

Mais d’autres solutions existent pour booster votre dossier de primo-accédant !

Le Prêt à taux Zéro pour les primo-accédants : votre meilleure aide !

Être primo-accédant vous permet d’obtenir un prêt à taux zéro sous certaines conditions.

En effet, ce prêt immobilier sans frais ni intérêt permet de financer une partie de votre acquisition et de compenser le manque d’apport personnel. De plus, il est cumulable avec d’autres prêts aidés accordés pour l’achat de la résidence principale. Suivez-nous, on vous explique !

Quel est le fonctionnement et le montant du PTZ ?

Le prêt à taux zéro (PTZ) est un crédit d’une durée comprise entre 20 et 25 ans. Il permet de financer une partie de l’achat d’une résidence principale, neuve, en VEFA (vente en état futur d’achèvement) ou dans l’ancien.

À noter : L’achat dans l’ancien est possible uniquement dans les zones B2 et C, avec des travaux équivalents à 25% minimum du montant total de l’opération.

Mais la particularité du PTZ réside dans ses modalités de remboursement. En effet, le remboursement des mensualités est différé pendant 5, 10 ou 15 ans, durant laquelle vous ne payez aucune mensualité.

En d’autres termes, vous commencez à rembourser le PTZ minimum 5 ans après son obtention. Pendant cette période, vous payez donc uniquement les mensualités du prêt principal. Ainsi, ce mécanisme vous permet d’optimiser votre taux d’endettement pendant la période du différé.

En revanche, le montant du PTZ est plafonné et dépend de plusieurs critères, à savoir :

  • La nature du logement (neuf ou ancien)
  • Le prix d’acquisition
  • La zone géographique
  • Le nombre d’occupants du logement

Ainsi, pour calculer le montant maximum de votre PTZ, il faut prendre en compte le plafond de l’opération immobilière et le pourcentage appliqué selon la zone du bien.

Les plafonds de l’opération retenus pour fixer le montant du PTZ sont les suivants :

Composition du foyerZone A et A bisZone B1Zone B2Zone C
1150 000 €135 000 €110 000 €100 000 €
2210 000 €189 000 €154 000 €140 000 €
3255 000 €230 000 €187 000 €170 000 €
4300 000 €270 000 €220 000 €200 000 €
À partir de 5345 000 €311 000 €253 000 €230 000 €

Le pourcentage retenu selon la nature du bien et de la zone géographique sont les suivants :

Zones A bis et A et B1Zone B2Zone C
Logement neufPTZ = 40 % du prixPTZ = 20 % du prixPTZ = 20 % du prix
Logement ancienPTZ non éligiblePTZ = 40 % du prixPTZ = 40 % du prix

Ainsi, pour chaque zone et situation, le montant maximum d’un PTZ qui peut être accordé est donc :

Composition du foyer Zones A bis et A Zone B1Zone B2Zone C
 1Neuf : 60 000 €Neuf : 54 000 €Neuf : 22 000 €
Ancien : 44 000 €
Neuf : 20 000 €
 Ancien : 40 000 €
 2Neuf : 84 000 €Neuf : 75 600 €Neuf : 30 800 €
Ancien : 61 600 €
Neuf : 28 000 €
 Ancien : 56 000 €
 3Neuf : 102 000 €Neuf : 92 000 €Neuf : 37 400 €
Ancien : 74 800 €
Neuf : 34 000 €
 Ancien : 68 000 €
 4Neuf : 120 000 €Neuf : 108 000 €Neuf : 44 000 €
Ancien : 88 000 €
Neuf : 40 000 €
 Ancien : 80 000 €
5 Neuf : 138 000 € Neuf : 124 400 €Neuf : 50 600 €
Ancien : 101 200 €
 Neuf : 46 000 €
 Ancien : 92 000 €

Pour comprendre comment est calculé un PTZ, un exemple concret s’impose :

Vous êtes un couple sans enfant et vous souhaitez acheter un logement neuf situé en zone B1.

Il convient de prendre le plafond de la zone B1 pour un couple soit 189 000 euros

Le montant du PTZ sera donc de : 189 000 € x 40 % = 75 600 €

Quelles sont les conditions pour obtenir un PTZ ?

Le prêt à taux zéro (PTZ) est un crédit accordé au primo-accédant sous conditions de ressources du ménage. En effet, selon la zone géographique, il convient de ne pas dépasser un certain plafond de ressources fixé par décret, à savoir :

Composition du foyerZone A bis et AZone B1Zone B2Zone C
137 000 €30 000 €27 000 €24 000 €
251 800 €42 000 €37 800 €33 600 €
362 900 €51 000 €45 900 €40 800 €
474 000 €60 000 €54 000 €48 000 €
585 100 €69 000 €62 100 €55 200 €
696 200 €78 000 €70 200 €62 400 €
7107 300 €87 000 €78 300 €69 600 €
À partir de 8118 400 €96 000 €86 400 €76 800 €

Exemple : Un couple qui achète un bien en zone B1, ne devra pas dépasser 42 000 € de revenus par an.

Il convient de prendre en compte le revenu fiscal de référence de l’année N-2.
Toutefois à compter du 1er janvier 2022, les revenus pris en compte seront ceux perçus à la date d’émission du prêt à taux zéro

En plus du plafond de ressources, vous devez respecter les conditions suivantes pour bénéficier du PTZ :

  • Habiter le logement pendant 6 ans minimum et au plus tard dans les 12 mois après la fin des travaux.
  • Acheter un logement neuf ou ancien (dans les zones B2 et C)
  • Le logement doit être conforme à la réglementation thermique RT2012.
  • Ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale les deux années précédent le prêt.

Pour finir, le PTZ doit être complété par d’autres crédits pour financer le bien immobilier. En effet, il est tout à fait possible de le cumuler avec un prêt classique ou réservé au primo-accédant. 

Quelles autres aides et prêts immobiliers sont possibles pour un primo-accédant ? 

En effet, pour financer votre projet, vous pouvez cumuler plusieurs prêts aidés, comme la PAS et le Prêt action logement.

Prêt accession Sociale

Le prêt accession sociale (PAS) permet de financer l’achat ou la construction de sa résidence principale. Tout comme le PTZ, il est réservé aux ménages qui ne dépassent pas un plafond de ressources calculé selon la zone géographique du bien.

Par ailleurs, le montant minimum varie selon la nature de votre projet, à savoir :

  • 4 500 € pour l’acquisition d’un logement neuf
  • 4 000 € pour des travaux dans un logement de plus de 10 ans 
  • 1 500 € pour le financement de vos travaux 

Ainsi, les principales caractéristiques du Prêt accession sociale sont les suivantes :

  • Financement à 100% du montant de l’opération immobilière
  • Une durée de remboursement comprise entre 5 et 30 ans
  • Frais de notaire réduits et les taxes sont incluses (frais d’état des lieux et d’assurances, honoraires de négociation, taxes locales et de construction)
  • Le taux immobilier est comparable à un crédit classique

Pour connaître les banques qui ont signé une convention avec l’état et qui propose donc la PAS, vous pouvez consulter la liste sur le site de la SGFGAS (société de gestion du fonds de garantie de l’accession sociale à la propriété).

Les prêts signés depuis le 1er janvier 2020 n’ouvrent pas droit à l’Aide Personnalisée au Logement (APL accession). 

Prêt Action logement

Le prêt action logement est réservé aux salariés d’une entreprise du secteur privé de plus de 10 personnes. Il est accordé par Action logement et permet la construction ou l’acquisition de votre résidence principale.

Les logements en construction ou neufs doivent respecter les conditions RT2012

Par ailleurs, ce crédit est attribué en priorité aux salariés dont les revenus sont inférieurs à un certain plafond de ressource et étant primo-accédant.

Plafonds de ressources 2021

Catégorie de ménage Zone A bis
(€)
Zone A
(€)
Zone B1
(€)
Zone B2 et C
(€)
Zone RDOM
(€)
1 personne seule38 46538 46531 35228 21728 408
2 pers. sans personne à charge57 48957 48941 86837 68137 938
3 pers. ou 1 pers. et 1 pers. à charge75 36169 10550 34945 31445 623
4 pers. ou 1 pers. et 2 pers. à charge89 97682 77660 78354 70555 077
5 pers. ou 1 pers. et 3 pers. à charge107 05397 99171 50464 35464 790
6 pers. ou 1 pers. et 4 pers. à charge120 463110 27180 58472 52673 018
Par personne supplémentaire+ 13 421+ 12 286+ 8 990+ 8 089+ 8 149

En résumé, les caractéristiques du prêt action logement sont :

  • Le montant plafonné à 40 000 € dans la limite de 40% du cout total de l’opération.
  • La durée de remboursement est libre et limitée à 25 ans.
  • Son taux est fixé à 0.5% (hors assurance et garantie).

Quels avantages fiscaux possibles pour les primo-accédants ?

Les seuls avantages fiscaux existants pour les primo-accédants sont les suivants :

  • Possibilité de bénéficier d’une TVA à 5.5% au lieu de 20% pour les biens immobiliers neufs, sous conditions de ressources. Toutefois, le bien doit être situé dans une zone ANRU (Agence Nationale de la Rénovation Urbaine) ou QPV (quartiers prioritaires de la politique de la ville).
  • Exonération de la taxe foncière pendant les 2 premières années sous certaines conditions et sous réserve d’effectuer une déclaration auprès des impôts.

En effet, les dispositifs de défiscalisation tels que la loi Pinel ou Denormandie pour l’achat dans l’ancien concernent principalement les investissements locatifs.

Comment redevenir primo-accédant ? 

Comme nous l’avons vu précédemment, pour être considéré comme primo-accédant, vous ne devez pas être propriétaire de votre logement pendant 2 ans.

Ainsi, si vous redevenez locataires ou êtes hébergés à titre gratuit pendant 2 ans, vous pouvez bénéficier à nouveau d’un prêt réservé au primo-accédant.

En tout état de cause, un projet immobilier est un engagement sur le long terme. N’hésitez pas à demander conseil à des experts qui sauront vous guider dans l’élaboration de votre plan de financement !

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