Vous avez un projet d’investissement locatif et vous souhaitez connaître les différents dispositifs de défiscalisation immobilière avant de vous lancer ? Investir dans la pierre est un moyen efficace pour constituer un patrimoine durable mais également pour réduire ses impôts. Loi Pinel, loi Malraux, loi Denormandie, dispositif Censi-Bouvard, statuts LMNP et LMP… Dans cet article, nous vous proposons un tour d’horizon des principaux dispositifs de défiscalisation immobilière.
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Sommaire
Défiscalisation immobilière : définition
Si vous cherchez à défiscaliser, investir dans la pierre est un choix judicieux. En effet, l’investissement locatif représente un des placements les plus rentables actuellement et une façon efficace de placer votre argent dans l’immobilier pour le faire fructifier et en retirer des bénéfices.
Plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière ont été mis en place par le gouvernement et permettent d’investir dans le neuf, dans l’ancien ou dans des logements meublés. Ceux-ci vous permettent de profiter en contrepartie d’un dispositif de défiscalisation immobilière et de bénéficier d’une déduction fiscale plus ou moins importante en fonction de votre situation.
Investir dans le neuf avec la loi Pinel
La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière simple et avantageux qui vous permet d’obtenir un abattement fiscal. Pour en bénéficier, vous devez acheter un logement neuf pour le louer.
La loi Pinel a été créée pour inciter la mise en location de biens dans des zones à forte tension locative. Le locataire profite d’un loyer modéré et encadré et le propriétaire bénéficie d’une exonération d’impôts, calculée sur le prix d’achat du bien immobilier pendant 6, 9 ou 12 ans (limité à 63 000 €).
La loi Pinel comporte plusieurs avantages pour vous en tant qu’investisseur :
- Vous réduisez vos impôts sur le revenu sur le montant du bien de 10,5%, 15% ou 17,5%, dans la limite de 63 000 € ;
- Grâce au versement de loyers mensuels, vous dégagez un complément de revenus. Vous avez la possibilité de le louer à un de vos proches (à condition qu’il ne fasse pas partie de votre foyer fiscal) ;
- Vous investissez dans l’immobilier tout en vous constituant un patrimoine pour préparer votre retraite.
Pour louer un bien dans le cadre de la loi Pinel, plusieurs conditions doivent être respectées :
- Vous devez faire l’acquisition d’un bien neuf pour en faire une location nue pendant au moins 6 ans. Si vous récupérez le bien avant, vous vous exposez à des sanctions (perte des avantages fiscaux). Cette durée peut être allongée de 9 ou 12 ans ;
- Au moment de la signature du bail, les revenus du locataire sont soumis à certaines limites, définies en fonction de la composition de la famille ;
- Le montant des loyers est limité, vous ne pouvez pas dépasser certains seuils. Ceux-ci sont définis en amont dans une grille et dépendent de la zone dans laquelle est située le bien ;
- Vous devrez mettre votre bien à la location dans les 12 mois qui suivent sa livraison ;
- Le bien que vous louez doit être conforme aux normes énergétiques en vigueur.
Le dispositif Pinel n’est désormais plus limité à l’investissement dans le neuf. Cette loi peut s’appliquer à l’achat et à la réhabilitation de biens anciens si le bien est situé dans une zone spécifique et que les travaux représentent au moins 25 % de l’investissement total.
Défiscaliser dans l’immobilier ancien avec la loi Denormandie
La loi Denormandie a été mise en place par l’État dans le but de redynamiser les communes et territoires français qui le nécessite. Moins connue que la loi Pinel, la loi Denormandie représente une bonne opportunité de défiscalisation dans l’immobilier ancien.
Ce dispositif permet d’acquérir des biens à rénover dans les centres des villes moyennes tout en bénéficiant d’une réduction d’impôts intéressante.
Pour pouvoir prétendre au dispositif Denormandie, vous devez respecter certaines conditions en tant qu’acquéreur :
- Vous devez vous engager à louer votre bien pour une période de minimum 6 ans. Celle-ci peut être allongée à 9 ou 12 ans ;
- La réduction d’impôts est calculée sur un montant maximum de dépenses de 300 000 € par an ;
- Le bien à acquérir doit être situé dans l’une des villes éligibles au dispositif. Il doit se trouver dans une des communes participant au plan Action Coeur de ville ou ayant signé l’opération de revitalisation du territoire (ORT) ;
- Les travaux à effectuer dans le logement doivent représenter 25 % du coût total de l’opération. Depuis 2020, ceux-ci concernent les travaux d’amélioration, d’aménagement ou d’assainissement des surfaces habitables et annexes.
Si vous souhaitez acquérir un bien ancien à rénover, ce dispositif vous apportera différents avantages en tant qu’investisseur :
- Vous bénéficiez d’une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 63 000 €, répartis sur 12 ans. Vous devez vous engager sur une période d’au minimum 6 ans. En contrepartie, vous bénéficiez d’une réduction d’impôts de 12, 18 ou 21 % ;
- En investissant dans la pierre, vous vous constituer un patrimoine solide ;
- Grâce au cumul de la réduction d’impôts et du complément de revenus obtenu via la location du bien, vous pouvez plus facilement accéder à des prêts immobiliers auprès de votre banque et devenir propriétaire sans apport ;
- Vous préparez sereinement votre retraite en disposant d’un revenu complémentaire. Le moment venu, vous pourrez également décider de vivre dans ce logement ou de le revendre en profitant d’une plus-value.
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Défiscaliser en réalisant des travaux avec la loi Malraux
La loi Malraux est également un moyen de défiscaliser dans l’ancien. Ce dispositif concerne l’achat et la rénovation d’immeubles situés dans des secteurs sauvegardés et présentant un caractère historique. Elle constitue une option intéressante pour les contribuables fortement imposés. La loi Malraux a pour objectif de préserver le patrimoine historique français.
Comme les autres dispositifs de défiscalisation, la loi Malraux dispose de conditions d’exigibilité :
- L’immeuble doit être déclaré d’utilité publique ou être situé dans une des zones éligibles à ce dispositif (quartier ancien dégradé, secteur sauvegardé, etc.) ;
- Les travaux doivent englober la restauration complète de l’immeuble, sans modifier le volume habitable et doivent faire l’objet d’une déclaration préfectorale préalable ;
- Les travaux de restauration doivent être surveillés et contrôlés par un architecte des bâtiments de France ;
- En tant que propriétaire, vous vous engagez à mettre le bien en location nue à titre de résidence principale pendant 9 ans minimum ;
- Le bien doit être mis en location dans les 12 mois suivant la fin des travaux ;
- Les dépenses concernées par l’exonération d’impôts sont plafonnées à 400 000 € sur 4 ans, à compter de l’autorisation de travaux ;
- Dans le cadre de la loi Malraux, il n’est pas possible de louer à un ascendant ou un descendant.
Les atouts de ce dispositif sont nombreux. En tant qu’investisseur, cette loi vous apporte différents avantages :
- Vous bénéficiez d’une réduction d’impôts de 30 à 22 % du montant des dépenses, limitée à 400 000 € sur 4 ans ;
- Contrairement à la loi Pinel, il n’existe pas de plafond de ressources ou de loyers à respecter lors de la mise en location du bien rénové ;
- Avec ce dispositif, vous pouvez opter pour le régime réel d’imposition, qui favorise la déduction des charges réelles (taxe foncière, frais de gestion, primes d’assurances, etc.).
Investir en logement meublé avec les statuts LMNP et LMP
Si vous souhaitez investir dans la location meublée tout en profitant d’un avantage fiscal, vous avez le choix entre deux statuts : celui de loueur en meublé professionnel (LMP) ou de louer en meublé non professionnel (LMNP). Celui-ci va dépendre du montant des revenus locatifs perçus.
Le statut de LMNP est accordé aux bailleurs dont les revenus locatifs n’excèdent pas 23 000 € par an ou la moitié de leur revenu global. Avec ce statut, vous pouvez amortir le bien et déduire vos charges. Ainsi, les revenus générés ne sont pas ou peu fiscalisés.
Le statut de LMP est accessible lorsque les revenus locatifs dépassent 23 000 € par an. Dans ce cas, l’investisseur peut déduire toutes ses charges foncières de son revenu global et peut opter pour le régime réel pour amortir le bien. Dans le cadre de ce statut, si le logement est loué plus de 5 ans, la plus-value immobilière réalisée lors de la vente est exonérée d’impôt.
Investir dans les résidences de services avec la loi Censi-Bouvard
Le dispositif Censi-Bouvard permet de profiter d’une réduction d’impôts en acquérant un logement neuf dans une résidence avec services dédiée aux personnes âgées, handicapées, médicalisées ou aux étudiants. Pour bénéficier d’une réduction fiscale, l’investisseur doit louer le bien meublé pour une durée minimale de 9 ans par l’intermédiaire de l’exploitant des lieux.
Cet instrument de défiscalisation immobilière offre différents avantages :
- En tant qu’investisseur, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôts égale à 11 % du coût de l’opération répartie sur 9 ans (dans la limite de 300 000 € par an) ;
- Vous avez la possibilité de récupérer la TVA appliquée sur le prix d’achat (20 %) ;
- En tant qu’investisseur, vous déléguez la gestion quotidienne du bien à l’exploitant des lieux, qui assure l’ensemble des formalités relatives à la mise en location du bien meublé (état des lieux, choix des locataires, etc.) ;
- Le bien étant géré par un bailleur commercial, le versement des loyers est garanti.
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