Quels sont les dispositifs de défiscalisation immobilière ?

Expert
Par Benoît Fruchard
Mis à jour le 09 juin 2022

Vous avez un projet d’investissement locatif et vous souhaitez connaître les différents dispositifs de défiscalisation immobilière avant de vous lancer ? Investir dans la pierre est un moyen efficace pour constituer un patrimoine durable mais également pour réduire ses impôts. Loi Pinel, loi Malraux, loi Denormandie, dispositif Censi-Bouvard, statuts LMNP et LMP… Dans cet article, nous vous proposons un tour d’horizon des principaux dispositifs de défiscalisation immobilière.

Défiscalisation immobilière : définition

Si vous cherchez à défiscaliser, investir dans la pierre est un choix judicieux. En effet, l’investissement locatif représente un des placements les plus rentables actuellement et une façon efficace de placer votre argent dans l’immobilier pour le faire fructifier et en retirer des bénéfices.

Plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière ont été mis en place par le gouvernement et permettent d’investir dans le neuf, dans l’ancien ou dans des logements meublés. Ceux-ci vous permettent de profiter en contrepartie d’un dispositif de défiscalisation immobilière et de bénéficier d’une déduction fiscale plus ou moins importante en fonction de votre situation. 

Investir dans le neuf avec la loi Pinel

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière simple et avantageux qui vous permet d’obtenir un abattement fiscal. Pour en bénéficier, vous devez acheter un logement neuf pour le louer. 

La loi Pinel a été créée pour inciter la mise en location de biens dans des zones à forte tension locative. Le locataire profite d’un loyer modéré et encadré et le propriétaire bénéficie d’une exonération d’impôts, calculée sur le prix d’achat du bien immobilier pendant 6, 9 ou 12 ans (limité à 63 000 €).

La loi Pinel comporte plusieurs avantages pour vous en tant qu’investisseur :

Pour louer un bien dans le cadre de la loi Pinel, plusieurs conditions doivent être respectées :

Le dispositif Pinel n’est désormais plus limité à l’investissement dans le neuf. Cette loi peut s’appliquer à l’achat et à la réhabilitation de biens anciens si le bien est situé dans une zone spécifique et que les travaux représentent au moins 25 % de l’investissement total.

Défiscaliser dans l’immobilier ancien avec la loi Denormandie

La loi Denormandie a été mise en place par l’État dans le but de redynamiser les communes et territoires français qui le nécessite. Moins connue que la loi Pinel, la loi Denormandie représente une bonne opportunité de défiscalisation dans l’immobilier ancien. 

Ce dispositif permet d’acquérir des biens à rénover dans les centres des villes moyennes tout en bénéficiant d’une réduction d’impôts intéressante. 

Pour pouvoir prétendre au dispositif Denormandie, vous devez respecter certaines conditions en tant qu’acquéreur :

Si vous souhaitez acquérir un bien ancien à rénover, ce dispositif vous apportera différents avantages en tant qu’investisseur :

Défiscaliser en réalisant des travaux avec la loi Malraux

La loi Malraux est également un moyen de défiscaliser dans l’ancien. Ce dispositif concerne l’achat et la rénovation d’immeubles situés dans des secteurs sauvegardés et présentant un caractère historique. Elle constitue une option intéressante pour les contribuables fortement imposés. La loi Malraux a pour objectif de préserver le patrimoine historique français.

Comme les autres dispositifs de défiscalisation, la loi Malraux dispose de conditions d’exigibilité :

Les atouts de ce dispositif sont nombreux. En tant qu’investisseur, cette loi vous apporte différents avantages :

Investir en logement meublé avec les statuts LMNP et LMP

Si vous souhaitez investir dans la location meublée tout en profitant d’un avantage fiscal, vous avez le choix entre deux statuts : celui de loueur en meublé professionnel (LMP) ou de louer en meublé non professionnel (LMNP). Celui-ci va dépendre du montant des revenus locatifs perçus.

 Le statut de LMNP est accordé aux bailleurs dont les revenus locatifs n’excèdent pas 23 000 € par an ou la moitié de leur revenu global. Avec ce statut, vous pouvez amortir le bien et déduire vos charges. Ainsi, les revenus générés ne sont pas ou peu fiscalisés. 

Le statut de LMP est accessible lorsque les revenus locatifs dépassent 23 000 € par an. Dans ce cas, l’investisseur peut déduire toutes ses charges foncières de son revenu global et peut opter pour le régime réel pour amortir le bien. Dans le cadre de ce statut, si le logement est loué plus de 5 ans, la plus-value immobilière réalisée lors de la vente est exonérée d’impôt.

Investir dans les résidences de services avec la loi Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard permet de profiter d’une réduction d’impôts en acquérant un logement neuf dans une résidence avec services dédiée aux personnes âgées, handicapées, médicalisées ou aux étudiants. Pour bénéficier d’une réduction fiscale, l’investisseur doit louer le bien meublé pour une durée minimale de 9 ans par l’intermédiaire de l’exploitant des lieux.

Cet instrument de défiscalisation immobilière offre différents avantages :

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