Comment réduire ses impôts avec les SCPI de déficit foncier ?

Expert
Par Benoît Fruchard
Mis à jour le 07 juin 2022

Vous connaissez déjà les SCPI de rendements qui permettent de générer des revenus complémentaires dès votre souscription. Mais sachez que vous pouvez aussi défiscaliser en investissant dans des SCPI. En effet, les SCPI de déficit foncier vous permettent de réduire vos impôts. Leur objectif est de se constituer un patrimoine à rénover durant laquelle vous déduisez une quote-part de travaux sur vos revenus fonciers existants ou sur vos revenus globaux. Ce mécanisme vous intéresse ? Suivez-nous, nous vous expliquons comme réduire vos impôts grâce au SCPI de déficit foncier !

Comment fonctionne une SCPI de déficit foncier ?

Investir dans une SCPI déficit foncier permet de réduire ses revenus fonciers, mais aussi ses revenus globaux.

En effet, une SCPI de déficit foncier collecte les fonds auprès des investisseurs afin d’acquérir un patrimoine immobilier en vue de le rénover et de le mettre ensuite en location. Ainsi, lorsque vous achetez des parts, vous ne percevez pas de revenus locatifs durant les premières années.

En revanche, vous pouvez déduire une quote-part de travaux qui vient s’imputer sur vos revenus fonciers, et sur vos revenus globaux dans la limite de 10 700 € par an. Ce mécanisme de défiscalisation est particulièrement intéressant pour les contribuables fortement imposés, c’est-à-dire situés dans la tranche maximale de l’impôt sur le revenu.

Concrètement, vous défiscalisez pendant les premières années. En général les travaux durent entre 1 et 3 ans selon leur importance. L’objectif des SCPI de déficit foncier est de réaliser une quote-part de travaux représentant entre 40% et 60% du montant de la souscription.

Vous devez cependant conserver vos parts pendant 3 ans minimum lorsque le déficit est imputé sur le revenu global. Si en revanche, il est imputé sur des revenus fonciers existants, vous pouvez revendre vos parts à tout moment.

Néanmoins, gardez à l’esprit qu’une SCPI est par définition peu liquide, ce qui complique la revente et impose aux contribuables un investissement sur le long terme.

Quelle est la fiscalité d’une SCPI de déficit foncier ?

Une SCPI est fiscalement transparente. En d’autres termes, le bénéfice ou déficit issu de votre investissant répond aux mêmes règles qu’un investissement immobilier en direct. Le résultat est donc soumis au régime des revenus fonciers c’est-à-dire imposés à votre taux marginal d’imposition (TMI) et aux prélèvements sociaux (17,2 %).

Le but d’un placement en SCPI de déficit foncier et donc de réduire ses impôts pendant la période de travaux pour ensuite percevoir des revenus complémentaires. Pour finir, il est possible d’en ressortir une plus-value au moment de la revente lors de la dissolution de la SCPI.

Tout comme un investissement immobilier en direct, vous pouvez donc déduire un déficit foncier de vos revenus. De plus, il échappe au plafonnement des niches fiscales et l’excédent est reportable sur les revenus fonciers pendant 10 ans et sur les revenus globaux pendant 6 ans.

Ainsi, chaque année, la société de gestion vous informe du pourcentage de travaux à réaliser sur les biens immobiliers par rapport à la valeur totale après travaux, c’est la quote-part des travaux sur le prix global.

Par exemple, si la quote-part de travaux est de 50% et que vous investissez 10 000 €, la quote-part de travaux sera de 5 000€.

Cette quote-part sera à reporter sur la déclaration 2044 et sera déduite des revenus fonciers créant ainsi une réduction de vos impôts. Mais nous vous présentons un exemple d’investissement en SCPI déficit foncier un peu plus loin !

La plus-value en cas de revente est imposée au titre des plus-values immobilières des particuliers. Par ailleurs, les parts de SCPI sont soumises à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière)

Quelles sont les meilleures SCPI de déficit foncier ?

Une SCPI déficit foncier, offre un rendement moindre qu’une SCPI de rendement, en général il se situe entre 2% et 2.5% par an. Néanmoins, ce n’est pas l’objectif recherché pour ce type d’investissement, puisqu’il s’agit dans un premier temps de défiscaliser.

Un investissement en SCPI déficit foncier peut-être réalisé de plusieurs manières :

Actuellement, les SCPI de déficit foncier sont fermées à la souscription comme Urban Pierre 5 qui a clôturé les souscriptions fin 2021.

Mais pour vous donner une idée des réductions d’impôt visées par les SCPI de déficit foncier, on peut citer entre autres :

Vous pouvez vous tourner vers des SCPI fiscales tels que Pinel ou Malraux pour également investir tout en défiscalisant !

Exemples de déficit foncier via une SCPI !

Voyons deux exemples de déficit foncier via une SCPI selon le taux d’imposition.

Exemple 1 : tranche marginale d’imposition de 30 %

Revenus fonciers existants : 20 000 € annuels

Acquisition de parts de SCPI déficit foncier : 50 000 € soit 100 parts 

Quote-part affectée aux travaux pendant 2 ans : 54%, soit 27 000 €

Type de revenu ou chargesAnnée 1 Année 2 Total
Revenus fonciers annuels20 000 €20 000 €40 000 €
Recettes parts de SCPI0 €0 €0 €
Déficit parts de SCPI-13 500 €-13 500 €-27 000 €
Résultat6 500 €6 500 €13 000 €
Économies d’IR13 500 € x 30%
Soit 4 050 €
13 500 € x 30%
Soit 4 050 €
8 100 €
Economies de prélèvements sociaux13 500 € x 17,2% = 2 322 €13 500 € x 17,2% = 2 322 €4 644 €
Total économisé 6 372 €6 372 €12 744 €
Exemple de déficit foncier via SCPI avec un TMI de 30%

Soit une économie fiscale globale de 12 744 € soit 25,48 % du montant de l’investissement.

Exemple 2 : tranche marginale d’imposition de 45 %

Revenus fonciers existants : 20 000 € annuels

Acquisition de parts de SCPI déficit foncier : 50 000 € soit 100 parts 

Quote-part affectée aux travaux pendant 2 ans : 54%, soit 27 000 €

Année 1 Année 2 Total
Revenus fonciers annuels20 000 €20 000 €40 000 €
Recettes parts de SCPI0 €0 €0 €
Déficit parts de SCPI-13 500 €-13 500 €-27 000 €
Résultat6 500 €6 500 €13 000 €
Économies d’IR13 500 € x 45% = 6 075 €13 500 € x 45% = 6 075 €12 150 €
Économies de prélèvements sociaux13 500 € x 17,2% = 2 322 €13 500 € x 17,2% = 2 322 €4 644 €
Total économisé 8 397 €9 397 €16 794 €
Exemple de déficit foncier via SCPI avec un TMI de 45%

Soit une économie fiscale globale de 16 794 € soit 33.5 % du montant de l’investissement.

Toutefois, comme tout investissement, il comporte des risques. En effet, le capital investi en SCPI n’est pas garanti. Par ailleurs, un placement pierre papier doit être réalisé en fonction de votre situation fiscale et patrimoniale. En cas de doute, n’hésitez pas demander conseil à des experts avisés afin de protéger vos intérêts.

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