Notre avis sur l’investissement locatif : une bonne idée ?

Expert Benoît Fruchard
Benoît Fruchard
Mis à jour le 29 septembre 2021

Vous vous demandez si un investissement locatif est intéressant. Vous hésitez à vous lancer ? Et vous avez raison ! Il est nécessaire de se poser les bonnes questions avant de vous engager dans un projet immobilier. Suivez-nous, nous allons vous aider à y voir plus clair ! Nous vous donnons notre avis sur l’investissement locatif : Les avantages, les inconvénients, les dispositifs de défiscalisation et pour finir un petit mot sur les plateformes d’investissements locatifs clé en main !

Les avantages de l’investissement locatif

L’investissement locatif représente de nombreux avantages dès lors que l’on souhaite réaliser un placement sur le long terme. En effet, la pierre reste une valeur sure comparée à d’autres produits financiers. L’immobilier est moins touché par les variations de la conjoncture économique. Ainsi il y a peu de chance que votre bien se déprécie avec le temps.

Réaliser un investissement locatif vous permet de vous constituer un patrimoine immobilier. Vous pouvez préparer votre retraite tout en percevant des revenus complémentaires. D’autant que si vous empruntez pour investir, le crédit sera terminé au moment de votre départ en retraite.

Mais les avantages ne s’arrêtent pas là ! En effet, vous pouvez également optimiser votre fiscalité grâce aux dispositifs de défiscalisation existants. On vous donne notre avis un peu plus loin !

De plus, investir dans l’immobilier, vous permet de mettre à l’abri vos proches. En effet, vous pouvez choisir de leur louer le logement, d’assurer l’avenir de vos enfants en leur transmettant un bien ou encore de le revendre en cas de besoin !

Du plus, il vous ait possible de réaliser un crédit sans apport pour votre investissement. Les taux actuels sont bas et si la rentabilité locative de votre bien est intéressante, vous pourrez utiliser ce levier pour financer le logement. Ainsi les loyers paieront en partie les mensualités de crédit. Vous permettant ainsi de limiter l’effort d’épargne. D’autant que les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers !

Ainsi, investir dans l’immobilier constitue une sécurité et un placement au risque limité ! Toutefois, pour réussir son investissement locatif dans l’ancien ou le neuf, il faut aussi prendre connaissance des inconvénients !

Les inconvénients de l’investissement locatif

Avant de vous lancer dans l’investissement locatif, nous vous donnons notre avis sur certains éléments essentiels dont il faut être conscient pour réussir son placement.

Tout d’abord, vous devez garder une marge de manœuvre financière pour faire face aux aléas de la vie. En effet, vous n’êtes pas à l’abri de travaux imprévus que ce soit dans l’appartement ou dans l’immeuble. Vous pouvez subir aussi la vacance locative ou bien des loyers impayés. Ainsi, ces dépenses et ces risques éventuels sont à prendre en compte lors de votre calcul du rendement et de votre plan de financement.

 Pour vous protéger des loyers impayés, il est conseillé de souscrire une assurance loyer impayé type GLI ou Visale.

Par ailleurs, sachez que la gestion locative d’un bien demande du temps et des connaissances sur les droits et les obligations des locataires et propriétaires. Vos devrez rédiger les baux, réaliser les visites, les états des lieux, régulariser les charges locatives, augmenter les loyers…

Ainsi, si vous souhaitez déléguer à une agence immobilière, des frais de gestion viendront en déduction de vos loyers. Il faut compter en général 7% sur les encaissements, sans compter les honoraires de location.

Pour finir, le risque principal d’un investissement locatif c’est le choix de l’emplacement ! En effet, si vous achetez dans un endroit où l’offre est plus forte que la demande de location, vous risquez de voir fondre votre rendement comme neige au soleil !

Aussi, il convient d’être vigilant à l’emplacement ! Mettez-vous à la place du locataire, vérifiez le quartier, les transports, les commerces, les écoles… Un investissement réussi se situe dans une zone dynamique ! Ainsi vous éviterez la vacance locative et vous ne serez pas obligé de baisser votre loyer pour louer plus facilement.

Et n’oubliez pas que l’emplacement est le facteur à prendre en compte pour également réussir votre éventuelle revente !

Que penser de l’investissement locatif grâce au Pinel ? 

Le dispositif Pinel a été créé pour favoriser la construction de logement neuf dans des zones géographiques où la demande de location est plus importante que l’offre. Par ailleurs, pour permettre aux ménages modestes de se loger, des plafonds de loyers et de ressources sont imposés au propriétaire lors de mise en location.

Aussi, pour séduire les investisseurs, des réductions fiscales, appliquées sur le montant de l’investissement total, sont accordées selon la durée d’engagement :

  • 12 % sur 6 ans 
  • 18% sur 9 ans 
  • 21 % sur 12 ans 

Cependant la majorité des programmes neufs ne sont pas intéressants ! En effet, il n’est pas rare que les constructions neuves soient situées dans des zones où la demande de location est faible. Le risque est de ne pas trouver de locataire dans les 12 mois après l’acquisition du bien, et donc de perdre les avantages du dispositif.

Aussi pour rendre un investissement Pinel intéressant, il convient d’être très vigilants sur les points suivants :

  • L’emplacement : il convient de vérifier la zone de la construction neuve afin de ne pas risquer de vacances locatives. Aussi, privilégiez les zones A et A bis ! De plus, il faut penser à une éventuelle revente. Les constructions Pinel sont en général dans des zones rapprochées l’une de l’autre, le risque est donc que tous les investisseurs revendent le bien après la période de défiscalisation. Ainsi, l’offre étant supérieure à la demande, les prix baissent et la plus-value espérée est inexistante !
  • Le marché locatif
  • Le prix du m² : si le prix au m² de votre Pinel est supérieur à 25% du prix au m² du neuf dans le quartier, vous serez généralement perdant…

Vous pouvez également investir dans du Pinel ancien. Vous devrez respecter les conditions de travaux, de ressources, de loyers, de zonages imposés par le dispositif afin de bénéficier de la réduction d’impôt.

Notre avis sur la loi Pinel, pour être un investissement locatif intéressant, il convient d’être vigilant sur les points cités précédemment. En effet, vous devez de faire attention à l’ensemble des paramètres de l’investissement. La réduction d’impôt avantageuse doit venir bonifier un investissement déjà intéressant de base. Pour vous aider à prendre votre décision, le mieux est de demander conseil à des professionnels qui pourront vous donner un avis objectif sur un investissement Pinel !

L’investissement locatif via les autres moyens de défiscalisation 

Il existe d’autres dispositifs intéressants, cependant ils concernent particulièrement les contribuables fortement imposés. Il s’agit de la loi Malraux et la loi Monuments historiques. Ces deux dispositifs concernent des immeubles classés pour lesquels des travaux importants doivent être envisagés.

La loi Malraux

Vous devez effectuer des travaux de restauration de l’intégralité des immeubles historiques ou esthétiques et de le louer pendant 9 ans.

En contrepartie, vous obtenez une réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux de restauration. Le taux de réduction appliquée dépend de la zone où se situe le bien (22% ou 30%). Cependant, le montant des travaux de restauration pris en compte pour la réduction d’impôt ne doit pas être supérieur à 100 000 euros par an soit 400 000 euros sur 4 ans maximum.

La loi Monuments historiques

L’investissement dans un bien classé via la loi Monuments Historiques, vous ouvre le droit de déduire le montant total des travaux engagés pour sa restauration. Vous pouvez ainsi les déduire de vos revenus globaux, sans limitation de montant. En plus de pouvoir déduire les travaux de restauration, vous pouvez générer un déficit foncier imputable sur les revenus globaux et pas uniquement sur les revenus fonciers. Ce déficit est sans limitation de montant ni restriction relative aux intérêts d’emprunt.

Ces deux dispositifs méritent d’être envisagés avec prudence. En effet, l’effort d’épargne sur ce type d’investissement peut être important, et il convient d’être sûr de pouvoir l’assumer. Comme tous les dispositifs de défiscalisation, même alléchants, ils doivent être considérés comme un bonus et non une fin en soi !

Faites-vous toujours conseiller par des experts avant de vous engager !

Que penser de l’investissement locatif clé en main ?

Vous vous posez des questions sur l’investissement locatif clé en main ? Elles proposent de vous accompagner à toutes les étapes de votre investissement : de l’acquisition du bien, en passant par le crédit pour finir par la gestion locative ! Mais est-ce vraiment intéressant ?

Le statut LMNP : L’atout de ces plateformes clé en main !

Le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) vous permet d’investir et de défiscaliser grâce au mécanisme d’amortissement. Ainsi, vous pouvez en louant votre logement en meublé neutraliser vos impôts en générant un déficit reportable sur vos revenus. Pour cela, il suffit de respecter les conditions de la location meublée et de vous déclarer loueur meublé non professionnel.

Ainsi, ces plateformes, pour vous proposer des taux de rentabilité ultras attractifs, se basent sur ce statut ! Ils proposeront le logement en meublé, en colocation ou encore Airbnb par exemple !

Sachez toutefois que vous pouvez gérer votre bien vous-même. Le statut LMNP ne représente pas de difficultés particulières sauf peut-être la déclaration de revenus où un expert-comptable spécialisé LMNP peut s’avérer nécessaire !

Comment fonctionne les plateformes d’investissement locatif clé en main ?

Le principe de ces plateformes est relativement simple : ils vous proposent de réaliser un investissement locatif depuis votre canapé !

En effet, via leur site ou une application, ils définissent avec vous votre budget, l’emplacement, la région, la ville.

Leur mission se décompose comme suit :

  • Recherche d’un bien selon votre profil d’investisseur
  • Accompagnement pour la demande de crédit, éventuellement et selon les plateformes
  • Réalisation des travaux et aménagement de l’appartement
  • Mise en location et gestion locative

En conclusion, sans vous déplacez-vous réaliser votre investissement à un taux de rentabilité dépassant toutes vos espérances !

Il est vrai que ces plateformes peuvent être intéressantes pour des expatriés qui souhaitent investir en France, ou tout simplement si vous souhaitez investir dans une autre région. Mais il convient de garder à l’esprit que ces chasseurs d’appartements sont avant tout des commerciaux qui feront tout pour vous vendre un bien.

Notre avis sur l’investissement locatif clé en main est de ne surtout pas vous laisser influencer par le taux de rentabilité annoncé. Analysez vous-même le projet, faites votre plan de financement, demander à un expert qui vous donnera un avis objectif sur l’investissement. Surtout si vous le pouvez, déplacez vous pour voir le bien, l’environnement et étudiez le marché locatif avant de vous engager !

Quelles sont les 10 premières plateformes d’investissement locatif clé en main ?

Cette liste est non exhaustive ! Les plateformes d’investissement locatif clé en main proposent pratiquement toutes les mêmes services. Vous devez d’abord vous inscrire, expliquez votre projet et donnez votre budget. Ensuite, soit ils recherchent un appartement, soit vous avez accès à une plateforme type « marketplace ».

Selon, les options proposées, vous pourrez choisir de leur confier les travaux et éventuellement la gestion locative !

PlateformesRecherche AppartementTravaux AménagementGestion locativeTarifs
Masteos 5 % TTC Min 7000 € Gestion 4.99 % +2.4% GLI
BeastockAccès à une plateforme de biens en vente 7.2 € TTC Min 10 000 € Inclus un an de gestion locative
Investissementlocatif.com NC
Everinvest    –Entre 5 et 7 % HT
Immocitiz 7.7% TTC du projet global Min 7000 € HT A partir de 3.99%
Bevouac À Partir de 9900 € + 20% du prix de vente négocié
Brickmeup À partir de 7700 € 3 packs de gestion GLI inclus 6% à 12% + frais annexes
Investirdanslancien 3 offres entre 4.99% et 7.5%  
Investy   Entre 5% et 6.7 % du budget global avec un minimum de 5750 € HT Gestion locative 3.2 %
Inavenir NC

En conclusion, un investissement locatif reste à notre avis un bon placement sur le long terme dès lors qu’il est fait dans les règles de l’art pour limiter les risques. En effet, vous devez prendre en considération le projet dans sa globalité en tenant compte de tous les critères !

Pour cela, faites appel à des experts qui sauront vous répondre et vous conseiller pour ainsi mettre toutes les chances de votre côté !

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