Pourquoi et comment investir en SCPI démembrée ?

Expert
Par Benoît Fruchard
Mis à jour le 27 septembre 2022

Le démembrement en SCPI consiste à séparer la possession d’une part de SCPI en pleine propriété entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. A quelques années de la retraite, investir dans une SCPI démembrée s’avère être un bon choix de placement.

Mais qui ont intérêt à investir dans des SCPI démembrées ? Quelles sont les meilleures SCPI en démembrement ? Dans cet article, nous aborderons l’intérêt d’investir en SCPI démembrée. Nous vous partagerons, entre autres, notre classement des meilleures SCPI en démembrement.

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Qu’est-ce qu’une SCPI démembrée ?

Pour bien comprendre ce qu’est une SCPI démembrée, nous allons vous rappeler d’abord ce qui constitue la propriété. La pleine propriété d’un bien immobilier, ou les parts de SCPI, se compose de plusieurs droits :

Les droits de propriété sont dits « démembrés », lorsque ces droits sont partagés entre plusieurs personnes ou associées. Dans le cas d’une SCPI, on distingue 2 formes de démembrement. Il y a le démembrement temporaire et le démembrement viager. L’usufruitier et le nu-propriétaire seront rattachés par un contrat stipulant le partage des droits de propriété pour une durée convenue.

Le démembrement temporaire

Dans le cas d’un démembrement temporaire, les droits se répartissent comme suit :

L’usufruitier est généralement une personne morale soumise à l’impôt sur les sociétés. Le nu-propriétaire, quant à lui, est une personne physique.

Le démembrement temporaire de parts de SCPI offre certains avantages au nu-propriétaire :

 Le démembrement viager en SCPI avec donation de la nue-propriété

Le démembrement viager de parts de SCPI est un procédé qui consiste à séparer l’usufruit et la nue-propriété en vue d’une transmission de patrimoine. Grâce aux abattements accordés par l’administration fiscale, la nue-propriété est alors transmise aux héritiers. Dans le démembrement viager, les parents sont les usufruitiers : ils perçoivent donc les revenus. Les enfants, quant à eux, sont les nus-propriétaires : ils détiennent les parts de SCPI. Le démembrement viager s’achève au décès des parents-usufruitiers. Les héritiers nus-propriétaires jouissent aussitôt de la pleine propriété des parts, sans payer de frais ni de taxe. Ils pourront aussi désormais percevoir des revenus issus de ces parts.

Quels sont les inconvénients d’une SCPI démembrée ?

Le démembrement temporaire de parts de SCPI présente certains inconvénients pour le nu-propriétaire :

Est-il possible d’investir à crédit dans une SCPI démembrée ?

Pour investir en SCPI, plusieurs méthodes d’investissement sont possibles :

Il faut noter que chaque méthode d’investissement a sa propre fiscalité. De ce fait, pour investir en SCPI, une personne a le choix entre investir à crédit ou investir en démembrement. Elle peut donc soit investir à crédit en SCPI, soit investir dans une SCPI en démembrement. Ces options d’investissement sont soumises à des règles fiscales différentes. Par ailleurs, une personne peut également choisir d’acquérir des parts de SCPI au comptant ou via une assurance-vie.

Qui a intérêt à investir dans des SCPI démembrées ?

L’investissement dans des SCPI démembrées profite particulièrement aux personnes soumises à des prélèvements fiscaux importants. En plus d’être fortement fiscalisées, ces personnes ne disposent pas de revenus immédiats. Ce type d’investissement convient également aux épargnants souhaitant atteindre l’un des objectifs suivants :

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Exemple de démembrement de parts de SCPI

Pour vous aider à mieux comprendre le démembrement de parts de SCPI, nous vous proposons un exemple concret.

Supposons que vous choisissez d’investir dans une SCPI en démembrement sur une durée de 10 ans. Avec votre associé, vous vous répartissez les droits de propriété comme suit : 60% pour la nue-propriété et 40% pour l’usufruit. Vous souhaitez investir 15 000 €, en sachant que le prix d’une part en pleine propriété s’élève à 1 000 €.

Au moyen du démembrement, vous allez pouvoir désormais acheter la part à 600 € au lieu de 1 000 €. Ce qui correspond à 25 parts au lieu de 15, pour un montant total de 15 000 €.

Au terme du démembrement, c’est-à-dire dans 10 ans, vous allez pouvoir récupérer l’usufruit. Cela sans frais ni fiscalité. En supposant qu’il n’y ait eu aucune revalorisation des parts, vous aurez réalisé un gain d’environ 67 % à la fin du démembrement. Soit, 10 000 € de rendement (25 parts – 15 parts = 10 parts x 1 000 € = 10 000 €) pour un investissement de 15 000 €.

Quelles sont les meilleures SCPI en démembrement ?

Les SCPI en démembrement à privilégier sont celles qui accordent une décote élevée sur le prix de la part. En effet, la décote accordée varie en fonction des SCPI. La décote est variable selon la politique de leur société de gestion ou des prévisions de rendement.

Outre la décote, un autre critère doit être pris en compte dans le choix d’une SCPI en démembrement. Il s’agit de la revalorisation potentielle de la SCPI. C’est un critère important dans la mesure où elle va contribuer à l’amélioration du bilan de l’investissement.

Pour vous aider à faire un bon choix, retrouvez notre sélection des 5 meilleures SCPI en démembrement :

SCPIDécote accordée sur 5 ansDécote accordée sur 10 ans
Vendôme Régions24%37%
Kyaneos Pierre23%37%
Cœur de Régions23%36,5%
Activimmo22%35%
Néo21%34%
Notre top 5 des meilleures SCPI démembrées

Une question sur les SCPI ? Nous sommes là pour vous aider

Qu’est-ce qu’une SCPI démembrée ?

Une SCPI démembrée est un mode d’investissement qui consiste à acquérir des parts de SCPI, en partageant les droits de société avec un associé. D’une part, il y a le nu-propriétaire qui détient les parts sans percevoir de revenus durant la phase de démembrement. Et d’autre part, l’usufruitier qui peut user du bien et percevoir des revenus pendant la durée du démembrement. A la fin du démembrement, c’est le nu-propriétaire qui récupère la pleine propriété. À partir de ce moment-là, il pourra commencer à percevoir des revenus issus du bien.

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