Lancée en 2023, la SCPI Upeka est une jeune SCPI de rendement sans frais d’entrée, gérée par Axipit Real Estate Partners (groupe Catella Aquila) et investie dans quatre pays européens. Après un taux de distribution de 5,71 % brut de fiscalité étrangère en 2025, son premier semestre 2026 est marqué par deux défaillances de locataires, une chute du taux d’occupation financier à 66,75 % et une baisse sensible de la distribution. Faut-il investir dans la SCPI Upeka en 2026 ? Notre avis, mis à jour avec le bulletin du 2e trimestre 2026.
Quelles sont les caractéristiques de la SCPI Upeka ?
Upeka est une SCPI diversifiée à capital variable, créée le 19 juin 2023 et gérée par Axipit Real Estate Partners, société de gestion agréée par l’AMF le 24 mars 2021 (agrément GP-21000012). L’objectif affiché est un produit diversifié aussi bien au niveau sectoriel que géographique.
Une société de gestion adossée au groupe Catella
Axipit Real Estate Partners est une société de gestion récente, fondée en 2021. Elle est une filiale de Catella Aquila Investment Management France, elle-même rattachée au groupe immobilier européen Catella, présent dans 12 pays avec plus de 25 bureaux et 470 collaborateurs (source : rapport annuel 2025 d’Upeka).
La gestion administrative et financière est assurée par Axipit. La gestion des actifs (asset management) et la gestion locative sont déléguées à Catella Aquila Investment Management France ou à des partenaires locaux selon le pays. Axipit est une structure de taille modeste : 7 collaborateurs au 31 décembre 2025 selon le rapport annuel.
Une stratégie de diversification
Upeka est une SCPI de rendement dont la stratégie immobilière repose sur la diversification géographique et sectorielle. Elle ne se limite à aucun secteur et investit dans des bureaux, des commerces, des locaux d’activité, de la logistique et, depuis 2025, de l’éducation (une crèche à Dublin). Elle cible des actifs de taille intermédiaire, entre 1 et 10 millions d’euros.
Au 30 juin 2026, le patrimoine est réparti entre les Pays-Bas (42,7 %), l’Espagne (37,6 %), la France (15,4 %) et l’Irlande (4,2 %), ce qui permet de profiter de la fiscalité des SCPI européennes sur la majorité des revenus.
La société de gestion affiche un objectif de taux de distribution annuel de 5,50 % et un TRI cible de 6,50 %, tous deux non garantis (source : rapport annuel 2025).
Les chiffres clés de la SCPI Upeka
D’après le bulletin trimestriel du 2e trimestre 2026 (chiffres au 30 juin 2026) et le rapport annuel 2025, la SCPI Upeka en quelques chiffres c’est :
- Une capitalisation de 41,57 millions d’euros pour 1 840 associés ;
- 14 immeubles dans 4 pays, 34,20 millions d’euros investis, pour une valeur d’expertise de 35,76 millions d’euros (en baisse de 4,29 % à périmètre constant sur six mois) ;
- Un taux de distribution 2025 de 5,71 % brut de fiscalité étrangère, soit 4,22 % net de fiscalité étrangère, et une performance globale annuelle 2025 de 8,71 % (dont 3 % de revalorisation du prix de part) ;
- Un taux d’occupation financier de 66,75 % au 30 juin 2026, contre 100 % au 31 mars 2026 ;
- Des acomptes 2026 de 2,57 € brut par part au 1er trimestre puis 1,86 € brut (1,26 € net de fiscalité étrangère) au 2e trimestre ;
- Un prix de part de 206 € depuis le 31 décembre 2025, pour une valeur de reconstitution de 201,04 € au 30 juin 2026 ;
- Un ratio d’endettement de 11,12 %, après un emprunt bancaire d’environ 3 millions d’euros au 2e trimestre 2026 ;
- Une collecte brute de 912 833 € au 2e trimestre 2026 et aucune part en attente de retrait.
Les frais de la SCPI Upeka
Upeka fait partie des SCPI sans frais d’entrée au même titre qu’Iroko Zen, Novaxia Neo ou encore Remake Live.
Ainsi les frais de la SCPI Upeka sont (source : bulletin du 2e trimestre 2026) :
- Frais d’entrée : 0 %
- Frais de gestion : 15 % HT soit 18 % TTC des loyers encaissés
- Commission d’acquisition d’actifs immobiliers : 5 % HT soit 6 % TTC
- Commission de cession d’actifs immobiliers : 5 % TTC maximum, uniquement en cas de plus-value
- Frais de sortie : en cas de retrait avant 6 ans de détention, commission dégressive de 6 % TTC à 0 % TTC entre la 1re et la 6e année, puis aucune commission
- Frais de dossier : 200 € TTC en cas de cession de gré à gré, de donation ou de succession
Quels sont les atouts de la SCPI Upeka ?
Regardons de plus près les atouts de Upeka, qui fait partie des SCPI dites nouvelle génération.
Une SCPI sans frais d’entrée !
Un des atouts de la SCPI, ce sont les frais de souscription à 0 %, comme Iroko Zen, Novaxia Néo ou Remake Live. À noter que la moyenne des frais de souscription des SCPI oscille entre 8 % et 12 %.
Cela signifie que lorsque vous investissez dans une SCPI classique, il faut plusieurs années avant de récupérer le montant des frais de souscription, ce n’est pas un problème ici.
En revanche, les frais de gestion de 18 % TTC des loyers se situent dans la fourchette haute du marché, ce qui est fréquent pour les SCPI sans frais d’entrée.
| Upeka | Iroko Zen | Remake Live | Neo | |
|---|---|---|---|---|
| Frais de gestion | 18 % TTC | 14,40% | 18% | 18% |
| Commission d’acquisition / de cession | 6 % TTC / 5 % TTC | 3,6% à 6% | 5% | 3,60% |
| Frais de sortie | 6% dégressif entre la 1ère et 6ème année | 3% avant 3 ans | 5% avant 5 ans | 6% avant 5 ans |
Attention, les performances passées ne présagent pas des performances futures ! Tout investissement comporte un risque de perte en capital.
La fiscalité européenne
La SCPI Upeka privilégie les investissements en Europe, sans oublier la France. Cette diversification permet aux investisseurs de bénéficier d’une fiscalité intéressante, notamment pour les épargnants ayant une tranche d’imposition de 30 % ou plus.
En effet, la fiscalité européenne offre plusieurs avantages :
- Les revenus fonciers sont d’abord imposés selon la fiscalité du pays où se situent les biens immobiliers, l’impôt étranger étant prélevé à la source et supporté par la SCPI.
- Application du crédit d’impôt ou de la méthode du taux effectif permettant d’éviter la double imposition, selon la convention signée entre la France et le pays.
- Absence de prélèvements sociaux sur ces revenus de source étrangère, soit une économie de 17,2 %.
Par exemple, si votre tranche marginale d’imposition est de 30 % et que votre taux moyen d’imposition est de 20 %, le crédit d’impôt égal à l’impôt français correspondant à ces revenus vient neutraliser environ 20 %. L’imposition effective des revenus de source étrangère de la SCPI avoisine alors 10 %.
Concrètement, au 2e trimestre 2026, sur 1,86 € brut distribué par part, 0,60 € d’impôt étranger a été prélevé à la source, pour un acompte net de 1,26 € (source : bulletin du 2e trimestre 2026). Les parts d’Upeka entrent par ailleurs dans l’assiette de l’IFI.
Comment investir dans la SCPI Upeka ?
Pour acheter des parts de la SCPI Upeka, vous pouvez passer par un expert financier comme Cleerly. En effet, nos conseillers proposent plusieurs solutions comme l’achat en cash, à crédit ou encore en démembrement de propriété.
D’autre part, vous pouvez acheter des parts en direct ou les loger au sein d’un contrat d’assurance-vie par exemple (ce n’est pas encore possible avec Upeka). Mais avant d’investir, vérifiez les avantages et inconvénients de la SCPI en assurance-vie afin de choisir la meilleure solution pour investir.
Le ticket d’entrée pour la SCPI Upeka est au minimum une part, soit 206 €. Depuis l’assemblée générale du 30 juin 2026, les associés peuvent aussi réinvestir automatiquement leurs dividendes en nouvelles parts et mettre en place des versements programmés en nue-propriété. Cependant, si vous souhaitez générer des revenus complémentaires, un minimum de 20 000 € est conseillé. À l’instar d’un investissement immobilier, vous pouvez utiliser le crédit et ainsi bénéficier de l’effet de levier pour vous constituer un patrimoine.
Faut-il investir dans la SCPI Upeka : notre avis ?
Upeka fait partie des SCPI de rendement nouvelle génération. Elle a obtenu le label ISR en septembre 2024 et est classée article 8 de la réglementation européenne SFDR. Ses frais d’entrée de 0 % et sa fiscalité européenne restent de vrais atouts, et son taux de distribution 2025 de 5,71 % brut se situe au-dessus de la moyenne du marché (4,91 % selon l’ASPIM).
Mais le premier semestre 2026 nous conduit à émettre de sérieuses réserves. Le locataire de l’entrepôt de La Tourette (France), acquis en décembre 2025, a été placé en redressement judiciaire dès janvier 2026 puis en liquidation en avril 2026. Le locataire du site d’Onda (Espagne) a cessé de payer ses loyers et a libéré les locaux en mars 2026. Conséquences au 30 juin 2026 : un taux d’occupation financier tombé à 66,75 %, un acompte du 2e trimestre ramené à 1,86 € brut par part contre 2,57 € au 1er trimestre, une valeur d’expertise en baisse de 4,29 % à périmètre constant et une valeur de reconstitution (201,04 €) désormais inférieure au prix de part (206 €).
Nous notons aussi que la collecte a nettement ralenti, que la SCPI a contracté un emprunt d’environ 3 millions d’euros au 2e trimestre sans réaliser d’acquisition sur le semestre, et que le nombre de parts en circulation est passé de 213 493 à 201 800 entre le 31 mars et le 30 juin 2026 sans que le bulletin n’explique comment ces retraits ont été financés.
Nous avons interrogé la société de gestion Axipit Real Estate Partners le 14 septembre 2026 sur l’ensemble de ces points (financement des retraits, utilisation de l’emprunt, situation des actifs de La Tourette et d’Onda, perspectives de distribution 2026). Nous attendons ses retours et mettrons cet article à jour dès réception.
Dans ces conditions, nous recommandons d’attendre les explications de la société de gestion et le bulletin du 3e trimestre 2026 avant d’investir dans Upeka. L’investissement dans la SCPI Upeka, comme tous les investissements en SCPI, peut présenter un risque de perte en capital. Si vous souhaitez investir dans une SCPI sans frais d’entrée, vous pouvez aussi vous tourner vers Iroko Zen ou Remake Live. Comme dans la majorité des situations, nous recommandons de répartir son investissement entre plusieurs SCPI pour limiter son risque.
Pour en savoir plus, n’hésitez pas à nous contacter pour être conseillé. Nous vous aiderons à optimiser la fiscalité, point central d’un investissement en SCPI. Mais nous vous aiguillons aussi vers la SCPI idéale par rapport à votre profil investisseur !
