Investir cash : les SCPI, un bon plan en 2023 ?

Avec la remontée des taux qui s’intensifie, de nombreux investisseurs se demandent si investir dans les SCPI vaut encore le coup en 2023. Même si elles restent une des meilleures manières d’investir dans l’immobilier, adapter sa stratégie d’investissement devient en effet primordial. Faut-il investir cash ou acheter des parts de SCPI à crédit ? Quels sont les avantages à acheter comptant ses parts de SCPI en 2023 ? Peut-on s’attendre à une baisse de prix des parts dans les prochains mois ? On fait le point !

Investir cash ou à crédit : que faire quand les taux montent ?

Des taux moins intéressants avec les SCPI (même en période de taux bas)

Investir cash dans les SCPI est plutôt judicieux quand les taux subissent une envolée comme c’est le cas depuis plusieurs mois. 

Précisons que même quand les taux sont bas, investir à crédit dans les SCPI ne permet pas d’emprunter à des taux aussi compétitifs que dans l’acquisition d’un bien physique. Même si l’investissement dans les SCPI est considéré comme sûr, les banques ont tendance à pratiquer des taux supérieurs à l’achat d’immobilier en direct.

Les taux bas en SCPI : attention aux contreparties

Il arrive néanmoins que les taux proposés par les banques soient compétitifs. Néanmoins, des taux intéressants cachent des contreparties qui peuvent sérieusement minorer la rentabilité de votre investissement par rapport à un achat au comptant. Les banques exigent généralement d’investir dans leurs catalogues de SCPI pour profiter de taux plus bas.

Or, les SCPI des banques sont très loin d’être les meilleures. Il n’y a qu’à regarder notre classement des meilleures SCPI en 2023 pour s’apercevoir que les SCPI des banques n’en font pas partie. Un taux bas peut donc devenir un piège lorsque cela limite votre investissement à un catalogue de SCPI pas vraiment rentables… 

Les erreurs à ne pas faire avec l’investissement à crédit

Si malgré tout vous souhaitez acheter une partie de votre investissement à crédit, il y a des règles à respecter pour optimiser vos rendements et votre fiscalité.

Un investissement à crédit dans les SCPI peut se faire de plusieurs manières. Il se fait généralement via : 

• un crédit immobilier amortissable ;
• un crédit à la consommation.

Dans le cadre du crédit amortissable, vous devrez passer par les mêmes étapes que dans le cas d’un investissement immobilier classique. C’est la meilleure option si vous souhaitez faire un emprunt longue durée (supérieur à 10 ans). Pensez alors à déduire les taux d’emprunt de votre imposition lors de votre déclaration d’impôt. Quand les taux sont hauts, la déduction fiscale est d’autant plus intéressante pour vous.

Dans le cadre du crédit à la consommation, il est vivement conseillé de faire un crédit affecté. Un crédit affecté permet en effet de spécifier le but de l’emprunt. Dès lors que vous empruntez pour investir dans les SCPI, c’est une condition indispensable pour pouvoir déduire les taux d’emprunt de votre imposition. C’est donc un avantage considérable compte tenu de la fiscalité relativement lourde des SCPI.

Des rendements en hausse en 2023 en raison de l’inflation

Investir dans les SCPI en 2023 signifie surtout profiter d’une hausse des rendements de vos investissements. Surtout si vous achetez des parts auprès de SCPI qui investissent à l’étranger.

Par ailleurs, les SCPI investissent majoritairement dans du non-résidentiel. Or, en période d’inflation, cela peut se révéler beaucoup plus intéressant pour s’assurer de bons rendements. D’après Frédéric Puzin, président du groupe Corum, 95% des contrats de location contiennent une clause d’indexation. Même si cette indexation peut être capée, elle reste plus intéressante que l’investissement dans des locaux d’habitation puisque l’Etat a décidé de limiter considérablement la hausse des loyers en 2022 et 2023. Alors que l’inflation dépassait les 5% en 2022, le gouvernement a ainsi plafonné la hausse des loyers résidentiels à 3,5%.

Les SCPI qui investissent majoritairement dans des secteurs non résidentiels (bureaux, santé…) “profitent” donc davantage de l’inflation que l’immobilier d’habitation.

Si vous investissez dans une SCPI qui achète ses biens majoritairement à l’étranger, vous serez encore plus gagnant. L’inflation est plus élevée qu’en France dans de nombreux pays d’Europe (au Royaume-Uni et en Allemagne par exemple). Le rendement des SCPI devrait donc connaître de plus fortes augmentations qu’en France dans plusieurs pays européens.

Pas de baisse massive du prix des parts de SCPI en 2023 

Le prix des parts de SCPI pas toujours corrélé au marché de l’immobilier

Vous souhaitez acheter des parts de SCPI au comptant mais vous craignez que la conjoncture ne soit pas idéale ? Les SCPI sont tout aussi dépendantes du contexte économique et social d’un pays que n’importe quel bien immobilier. Par conséquent, si les prix de l’immobilier baissent, les SCPI n’ont aucune raison d’être épargnées par le phénomène. 

Néanmoins, la question d’une baisse de prix des parts n’est pas aussi simple que lors d’un investissement en direct. Les sociétés de gestion n’évaluent pas le prix des parts de la même manière que des agences immobilières, ce qui a de grosses incidences en cas d’évolution subite des prix de l’immobilier. 

Pour comprendre ce point, il convient de savoir que les parts de SCPI ont toujours deux valeurs : 

• La valeur de souscription : il s’agit du prix des parts fixé par la société de gestion lorsqu’elle cherche à acquérir de nouveaux investisseurs ;
• La valeur de reconstitution : c’est la valeur estimée des parts en fonction du prix de l’immobilier à un instant T.

On pourrait s’attendre à ce que la valeur de reconstitution soit à peu près la même que la valeur de souscription. Sauf que c’est très rarement le cas. En réalité, la plupart des sociétés de gestion pratiquent des “décotes” et des “surcotes”. Concrètement, si la valeur de souscription est supérieure à la valeur de reconstitution, on parle de surcote. Dans le cas contraire, on parle de décote. 

Deux exemples : 

• Si la valeur de reconstitution d’une part est de 200 € et que la société de gestion la vend à 180 €, elle pratique une décote de 10% ;
• A l’inverse, si la valeur de la part est estimée à 200 € et que la SCPI vend ses parts 220 €, elle applique une surcote de 10%.

Cela signifie que la hausse ou la baisse des prix de l’immobilier n’affecte pas nécessairement le prix des parts. Les sociétés de gestion vont plutôt choisir d’appliquer des décotes ou des surcotes pour servir leur stratégie de collecte : 

• Si elles souhaitent stabiliser la collecte et éviter trop de nouveaux entrants, elles auront tendance à pratiquer des surcotes ;
• Si elles cherchent à collecter massivement, elles auront au contraire tendance à appliquer des décotes pour attirer les investisseurs qui souhaitent acheter comptant.

Des parts sous-évaluées dans 82% des cas

Si les sociétés de gestion avaient choisi de pratiquer des surcotes, on pourrait  s’attendre à une baisse massive du prix des parts de SCPI en 2023. Or, on observe que 82% des SCPI vendent déjà leurs parts à un tarif inférieur à leur valeur de reconstitution.

Investir cash dans des SCPI dont la valeur de souscription est sous-évaluée par rapport à la valeur de reconstitution est donc peu risqué. Vous pouvez même supposer que vous avez évité une revalorisation en 2023 qui aurait conduit à une augmentation du prix des parts. Avec l’augmentation des taux, les SCPI se montrent en effet prudentes en 2023, ce qui est un bon point pour les nouveaux entrants. 

Attention tout de même, quelques SCPI pratiquent des surcotes (souvent les plus anciennes). Une surcote n’est pas le seul élément qui doit être étudié avant d’acheter comptant des parts de SCPI, mais c’est un critère qui rentre en jeu au moment d’investir. Précisons d’ailleurs que trop d’investisseurs se basent uniquement sur le rendement et les décotes et surcotes éventuelles avant de souscrire, alors que ce sont loin d’être les seuls critères importants. N’hésitez pas à nous contacter via notre formulaire de contact pour connaître tous les indicateurs clés à connaître avant de réaliser un investissement en SCPI.

Faut-il acheter ses parts de SCPI comptant en 2023 ?

Plusieurs éléments nous incitent à penser qu’investir cash est la meilleure solution d’investissement en 2023 et ce, pour 3 raisons principales : 

• La remontée des taux affecte la rentabilité de votre investissement dans le cadre d’un investissement à crédit ;
• Les SCPI investissent majoritairement dans du non-résidentiel et ne sont donc pas concernés par le plafonnement de l’augmentation des loyers. Elles peuvent donc augmenter leur loyer au rythme de l’inflation ce qui vous permet de profiter de hausses de rendement. 
• Le prix des parts des SCPI reste sous-évalué dans la plupart des cas. Elles ne devraient donc pas être réellement affectées par une éventuelle baisse des prix de l’immobilier.