L’investissement pierre papier continue de séduire, notamment pour le rendement attractif proposé par les différentes SCPI (société civile de placement immobilier). En effet, acquérir des parts d’une SCPI c’est la promesse d’investir dans l’immobilier sans les contraintes de la gestion. Vous achetez des parts, la société de gestion constitue et gère le parc locatif, et il ne vous reste plus qu’à encaisser les dividendes. Vu comme ça, c’est un investissement idéal ! Mais attention, investir dans une SCPI n’est pas sans risques ! Quels sont les dangers d’un investissement en SCPI ? Le risque de faillite de la société de gestion doit-il être envisagé ? Comme dans tout placement, il existe des risques à connaître avant de réaliser un investissement.
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Sommaire
Quels sont les dangers liés au secteur d’activité d’une SCPI ?
Les risques de fluctuation du marché immobilier
Investir dans une SCPI, c’est investir indirectement dans l’immobilier. De fait, ce placement comporte les mêmes risques et conséquences que l’acquisition d’un bien en direct. En effet, le parc immobilier détenu par les SCPI n’est pas à l’abri de la fluctuation du marché comme cela peut être le cas en 2023.
Pour rappel, le prix d’une part de SCPI s’obtient en divisant la valeur du patrimoine par le nombre de parts en circulation. Dans le cas où la valeur du patrimoine chute, la valeur des parts aussi. C’est pourquoi le capital investi et la valeur des parts ne sont jamais garantis lors d’un investissement dans une SCPI.
La diversification : une solution pour limiter l’impact des variations de marché
Ainsi, avant de se lancer, il convient de vérifier la stratégie d’investissement de la SCPI. En effet, si vous décidez d’acquérir des parts d’une SCPI de rendement, il convient de vérifier sa politique d’investissement et de diversification d’actifs immobiliers. Les SCPI de rendement achètent principalement des locaux professionnels. De fait, vous devez vérifier que les activités sélectionnées sont solides afin de limiter le risque sur le moyen ou long terme.
Le danger de perte de valeur est plus important dans les SCPI fiscales comme les SCI Pinel, par exemple. En effet, vous bénéficiez certes d’un avantage fiscal, mais il s’agit d’un investissement sur le long terme, au minimum 9 ans. Délai qui correspond à l’engagement de location imposé par le dispositif Pinel. De plus, n’espérez pas une revalorisation importante des parts à la revente. Les biens sont généralement vendus en gros et ne bénéficient donc pas d’une plus-value à la revente.
Le conseil pour limiter les risques liés au marché immobilier est d’investir dans des SCPI qui diversifient leur parc immobilier géographiquement (Paris, Province, Allemagne…) et qu’elles détiennent différents types de biens (bureaux, commerces, résidence services…).
Quel est le risque de vacance locative dans une SCPI ?
Le danger locatif est tout aussi présent dans un investissement dans une SCPI au même titre qu’un investissement locatif en direct. Les risques sont mutualisés, mais les SCPI ne sont pas à l’abri de vacance locative d’impayés ou de baisse de loyers.
Les conséquences de ce risque locatif sont donc la baisse de rendement et la perte de valeur des parts détenues. Là aussi il est conseillé de choisir une SCPI qui diversifie son parc locatif mais aussi d’investir dans plusieurs SCPI pour augmenter sa diversification. En effet, en cas de défaillance d’un locataire par exemple, cette dette sera absorbée par les autres loyers perçus.
Pour cela, vous devez vérifier le taux d’occupation de la SCPI. C’est en effet un indicateur essentiel à contrôler avant d’investir. Ce taux correspond au ratio entre le nombre de biens mis à la location et le nombre de biens loués. Il doit être situé entre 85% et 100%. De même, vous devez vous renseigner sur les raisons de la vacance locative et sur les conditions des baux.
En surveillant ces indicateurs, vous pouvez évaluer si le danger lié à une baisse de rendement de la SCPI est limité.
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SCPI : quels sont les inconvénients liés à la liquidité ?
Par définition, une SCPI est peu liquide. En d’autres termes, s’il est simple d’investir dans une SCPI, revendre ses parts est une autre histoire.
En effet, si vous souhaitez revendre vos parts pour récupérer des liquidités, vous devez vous armer de patience. Les parts doivent être rachetées soit par un associé de la SCPI, soit parfois par la société de gestion, soit vendu sur le marché secondaire.
Mais la aussi tout dépendra si c’est une SCPI à capital fixe ou variable, à savoir :
- SCPI à capital fixe : la revente s’effectue de gré à gré entre associés ou sur le marché secondaire. Néanmoins, l’ouverture du marché secondaire est décidée par la société de gestion selon la conjoncture économique.
- SCPI à capital variable : les parts peuvent être revendues sur le marché secondaire à tout moment. Pour cela, vous devez demander la vente de vos parts à la société de gestion qui vous inscrira sur le registre des demandes de retrait.
Vous devez garder à l’esprit qu’investir dans une SCPI est un engagement sur le long terme, pendant lequel votre capital investi reste bloqué. En moyenne, ce type d’investissement pour être rentable nécessite de conserver les biens pendant au moins 8 ans.
Quelles sont les probabilités de faillite de la société de gestion ?
Avant d’investir, il est également conseillé de vérifier la réputation de la société de gestion. En d’autres termes, il est important d’étudier sa capacité à gérer la trésorerie de la SCPI et la gestion du parc immobilier (entretien, impayé, vacance locative…)
Il vaut mieux privilégier des SCPI dont la société de gestion est expérimentée et solide.
Quoiqu’il en soit, le danger de faillite d’une société de gestion d’une SCPI reste limité. En effet, l’AMF (autorité des marchés financiers) intervient en cas de défaillance et transfère la SCPI à une autre société de gestion agréée. Il n’y a donc pas trop d’inquiétudes à avoir de ce côté-là.
Attention à ne pas oublier la fiscalité des SCPI !
Le danger d’un investissement en SCPI est d’en oublier sa fiscalité. En effet, les revenus issus des SCPI rentrent dans la catégorie des revenus fonciers. Ils sont imposés de la même manière qu’un investissement direct.
La conséquence est de faire baisser nettement le rendement promis lors de l’acquisition de vos parts.
Pour rappel, les revenus fonciers sont imposés selon votre taux d’imposition et ils sont soumis aux prélèvements sociaux (17,2%).
Si votre taux d’imposition est de 30%, cela revient à taxer vos revenus fonciers à 47,2%.
Toutefois, vous pouvez limiter la fiscalité par exemple :
- En souscrivant des parts de SCPI via un crédit immobilier : vous déduisez ainsi les intérêts d’emprunt des impôts. Pour cela, vous devez opter pour le régime réel et non pour le régime micro foncier.
- En investissant dans des SCPI européennes : vous bénéficiez d’un crédit d’impôt qui réduit votre imposition.
- En investissant dans des SCPI en démembrement : de cette façon, vous n’achetez que la nue-propriété ou l’usufruit.
Par ailleurs, si vous réalisez une plus-value lors de la revente de vos parts, vous serez soumis à l’imposition des plus-values immobilières au même titre qu’une vente immobilière en direct.
Pour échapper à cette imposition, vous devez conserver vos parts pendant une durée de 22 ans pour les impôts et 30 ans pour être aussi exonéré des prélèvements sociaux.
Vous l’aurez compris, investir dans une SCPI n’est pas sans danger. Toutefois, les risques restent relatifs. La baisse de la valeur du placement n’est pas réelle tant que les parts ne sont pas revendues. De même, le risque de perte de revenus peut être limité en diversifiant ses investissements.
Une question sur les SCPI ? Nous sommes là pour vous aider
Non, les SCPI sont un placement peu risqué car l’immobilier est un secteur peu volatil. Néanmoins, elles subissent les fluctuations du marché immobilier et doivent donc être envisagées comme un placement à long-terme.
Oui, mais cela ne représente pas un danger pour votre investissement. En cas de défaillance, l’AMF intervient pour transférer les droits de la SCPI à une autre société de gestion agréée. Le risque de perdre son investissement existe mais est donc très faible.