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Les 6 dangers qui menacent l’investissement en SCPI

Expert Benoît Fruchard
Posté par
Benoît Fruchard
Mis à jour le
04 mars 2024

L’investissement pierre papier continue de séduire, notamment depuis l’arrivée de nouvelles SCPI qui distribuent des rendements à plus de 7%. Acquérir des parts d’une SCPI, c’est la promesse d’investir dans l’immobilier sans les contraintes de la gestion. Vous achetez des parts, la société de gestion constitue et gère le parc locatif, et il ne vous reste plus qu’à encaisser les dividendes. Vu comme ça, c’est un investissement idéal ! Mais attention, investir dans une SCPI n’est pas sans risques ! Quels sont les 6 dangers d’un investissement en SCPI ? Comme dans tout placement, il existe des risques à connaître avant de réaliser un investissement. Nous les analysons avec vous afin de vous proposer des solutions pour les éviter au maximum.

Le risque de fluctuation du marché immobilier 

Les SCPI ne sont pas épargnées par les crises immobilières

Investir dans une SCPI, c’est investir indirectement dans l’immobilier. De fait, ce placement comporte les mêmes risques que l’acquisition d’un bien en direct. Les nombreuses SCPI qui ont baissé le prix de leur part en 2023 le prouvent, les sociétés de gestion sont tout autant impactées par la baisse des prix de l’immobilier.

Pour rappel, le prix d’une part de SCPI s’obtient en divisant la valeur du patrimoine par le nombre de parts en circulation. Dans le cas où la valeur du patrimoine chute, la valeur des parts baisse aussi. C’est pourquoi le capital investi et la valeur des parts ne sont jamais garantis lors d’un investissement dans une SCPI.

Attention aux SCPI qui surévaluent leur prix de part 

Il existe néanmoins une différence de taille entre l’immobilier en direct et les SCPI. Dans le cadre des SCPI, vous pouvez revendre vos parts sans qu’un bien immobilier ait été vendu, puisque ces deux aspects sont presque totalement décorrélés.

Le risque est de voir se creuser un décalage entre la valeur théorique d’une part à un instant T (qu’on appelle aussi valeur de reconstitution) et la valeur à laquelle la part est vendue (valeur de retrait). Afin de limiter cet  écart qui peut être préjudiciable aux investisseurs, l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) exige que le prix de la part ne puisse pas être inférieur à plus de 10% de sa valeur de reconstitution.

C’est pour cette raison qu’on a vu des baisses de parts en cascade en 2023. Certaines SCPI dont le prix de part était déjà surévalué, ont dû baisser en urgence leur prix de part pour ne pas dépasser les 10% de surévaluation, alors que le marché connaissait déjà d’importantes baisses. Les SCPI doivent donc régulièrement réévaluer leur patrimoine pour ne pas se retrouver dans l’illégalité.

 Il est donc judicieux de toujours comparer la valeur de retrait et la valeur de reconstitution des parts d’une SCPI. Dans le cas où la valeur de reconstitution est supérieure à la valeur de retrait, c’est un bon signal qui doit être pris en considération. C’est bien évidemment l’inverse si la valeur de reconstitution est inférieure à la valeur de retrait.

La diversification : une solution pour limiter l’impact des variations de marché

Un autre moyen de se prémunir contre le risque de fluctuation des prix de l’immobilier est de diversifier autant que possible ses investissements. Les SCPI de rendement achètent principalement des locaux professionnels. De fait, vous devez vérifier que les activités sélectionnées sont solides afin de limiter le risque sur le moyen ou long terme. 

Mais le plus sûr moyen de se prémunir contre le risque de fluctuation des marchés est d’investir dans plusieurs SCPI différentes. Problème, cela n’est pas toujours possible, en particulier lorsque vous investissez des sommes peu importantes (moins de 20 000 €). Dans ce cas là, privilégiez des SCPI diversifiées comme Iroko Zen ou Remake Live, plutôt que des SCPI trop thématiques qui augmentent le risque de fluctuation des marchés. En 2023, les SCPI qui ont tout misé sur l’immobilier de bureau sont bien souvent en mauvaise posture. Celles qui tirent leur épingle du jeu ont toutes opté pour une stratégie opportuniste, avec des investissements dans différents secteurs très différents.

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Le risque de vacance locative et comment l’éviter

Le risque de vacance locative existe tout autant avec un investissement en SCPI qu’avec un investissement classique. Les SCPI ont cependant un avantage à ce niveau-là, puisque les risques sont mutualisés. Mais les SCPI ne sont pas à l’abri de risques d’impayés ou de baisse de loyers.

Les conséquences de ce risque locatif sont la baisse de rendement et la perte de valeur des parts détenues. Là aussi, il est conseillé de choisir une SCPI qui diversifie son parc locatif ou d’investir dans plusieurs SCPI pour lisser au maximum ce risque. En effet, en cas de défaillance d’un locataire par exemple, cette dette sera absorbée par les autres loyers perçus.

Un autre moyen de limiter le risque de vacance locative, consiste à vous informer sur les locataires de la société de gestion en lisant les rapports annuels et trimestriels ou en demandant auprès d’un courtier comme Cleerly. Les SCPI dont une minorité de locataires représentent la quasi-totalité des payeurs sont plus risquées que des SCPI davantage diversifiées. Ce peut être le cas de SCPI très thématiques qui investissent dans les bureaux ou dans la santé. Il faut donc être particulièrement vigilant sur ce point.

Les inconvénients liés au manque de liquidité des SCPI

Par définition, une SCPI est peu liquide. En d’autres termes, s’il est simple d’investir dans une SCPI, revendre ses parts est une autre histoire.

En effet, si vous souhaitez revendre vos parts pour récupérer des liquidités, vous devez vous armer de patience. Les parts doivent être rachetées soit par un associé de la SCPI, soit parfois par la société de gestion, soit vendu sur le marché secondaire.

Mais la aussi tout dépendra si c’est une SCPI à capital fixe ou variable, à savoir :

  • SCPI à capital fixe : la revente s’effectue de gré à gré entre associés ou sur le marché secondaire. Néanmoins, l’ouverture du marché secondaire est décidée par la société de gestion selon la conjoncture économique.
  • SCPI à capital variable : les parts peuvent être revendues sur le marché secondaire à tout moment. Pour cela, vous devez demander la vente de vos parts à la société de gestion qui vous inscrira sur le registre des demandes de retrait.

Vous devez garder à l’esprit qu’investir dans une SCPI est un engagement sur le long terme, pendant lequel votre capital investi doit, en théorie, rester bloqué. En moyenne, ce type d’investissement pour être rentable nécessite de conserver les biens pendant au moins 8 ans, notamment pour amortir les frais d’entrée. Les nouvelles SCPI sans frais d’entrée permettent de réduire cette durée minimale.

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Les risques de faillite : un danger à relativiser

Avant d’investir, il est également conseillé de vérifier la réputation de la société de gestion. En d’autres termes, il est important d’étudier sa capacité à gérer la trésorerie de la SCPI et la gestion du parc immobilier (entretien, impayé, vacance locative…)

Il vaut mieux privilégier des SCPI dont la société de gestion est expérimentée et solide.

Quoiqu’il en soit, le danger de faillite d’une société de gestion d’une SCPI reste limité. En effet, l’AMF (autorité des marchés financiers) intervient en cas de défaillance et transfère la SCPI à une autre société de gestion agréée. Les inquiétudes à avoir de ce côté-là sont limités, le risque est plutôt de réaliser des moins-values.

La fiscalité des SCPI : un risque qui peut être anticipé

Le danger d’un investissement en SCPI est d’en oublier sa fiscalité. En effet, les revenus issus des SCPI rentrent dans la catégorie des revenus fonciers. Ils sont imposés selon votre tranche marginale d’imposition (TMI) ainsi que les prélèvement sociaux (17,2%), ce qui peut constituer un poids fiscal conséquent. 

La conséquence est de faire baisser nettement le rendement promis lors de l’acquisition de vos parts.

Si votre taux d’imposition est de 30%, cela revient à taxer vos revenus fonciers à 47,2%.

Toutefois, vous pouvez limiter la fiscalité par exemple :

  • En investissant dans des SCPI européennes : vous bénéficiez d’un crédit d’impôt qui réduit drastiquement votre imposition. Pour les personnes les plus fortement imposées, le rendement pourra être quasiment multiplié par deux avec une SCPI qui investit à 100% hors de France !
  • En souscrivant des parts de SCPI via un crédit immobilier : vous déduisez ainsi les intérêts d’emprunt des impôts. Pour cela, vous devez opter pour le régime réel et non pour le régime micro foncier.
  • En investissant dans des SCPI en démembrement : de cette façon, vous n’achetez que la nue-propriété ou l’usufruit et vous pouvez réaliser de belles stratégies fiscales

Par ailleurs, si vous réalisez une plus-value lors de la revente de vos parts, vous serez soumis à l’imposition des plus-values immobilières au même titre qu’une vente immobilière en direct.

Pour échapper à cette imposition, vous devez conserver vos parts pendant une durée de 22 ans pour les impôts et 30 ans pour être aussi exonéré des prélèvements sociaux.

Vous l’aurez compris, investir dans une SCPI n’est pas sans danger. Toutefois, les risques restent relatifs et moins importants que dans le cadre d’un achat en direct. La baisse de la valeur du placement n’est pas réelle tant que les parts ne sont pas revendues. De même, le risque de perte de revenus peut être limité en diversifiant ses investissements.

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L'auteur

Benoît Fruchard

Fondateur de Cleerly - Conseiller en gestion de patrimoine

Benoît Fruchard est passionné de finances personnelles depuis son plus jeune âge. Après une licence d'économie à l'Université de Nantes puis un Master à l'Université de Bordeaux, il rentre en école de commerce à Rouen. Il a travaillé 2 ans au sein de la BNP Paribas puis 5 ans chez un courtier en ligne. En 2021, il a créé Cleerly, un cabinet en gestion de patrimoine et un site pour démocratiser les finances personnelles... en savoir plus

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