Une vente immobilière passe par plusieurs étapes. Cela commence par l’offre d’achat, la signature du compromis de vente et pour finir l’acte définitif chez le notaire. Néanmoins, vous devrez vous armer de patience avant de récupérer les clés du logement ou de percevoir le montant de la vente. En effet, le délai d’un compromis de vente est en général de trois mois. Nous vous expliquons ici quelles sont les raisons de ce délai et s’il est possible de le réduire ou de le prolonger.
Sommaire
Offre d’achat, compromis de vente, acte authentique : Quels sont les délais ?
Une vente immobilière passe par plusieurs étapes : l’offre d’achat, la signature du compromis et l’acte définitif de vente chez le notaire.
En effet, lorsque vous vendez votre logement, vous devez déjà trouver un acquéreur qui réalise une offre d’achat. Ce délai s’étend entre 1 mois et 1 an selon le marché immobilier, l’emplacement et le prix du bien. À savoir qu’un bien estimé à un prix juste se vend généralement entre 1 et 3 mois.
Une fois l’offre d’achat acceptée, vous devez signer le compromis de vente. Même si le compromis peut être signé entre particuliers, il est vivement conseillé de passer par un notaire ou éventuellement un agent immobilier pour la rédaction de l’avant-contrat. Afin de gagner du temps pour la signature, pensez à préparer tous les documents nécessaires au compromis de vente.
Une fois le compromis signé, le délai avant la signature de l’acte définitif de vente est d’aux moins trois mois.
En revanche, si l’acquéreur n’a pas recours à un crédit immobilier, le délai est d’environ 2 mois. Ce délai est nécessaire pour la réalisation des démarches relatives à une vente immobilière
Quelles sont les démarches réalisées pendant le délai d’un compromis de vente ?
Le délai entre le compromis de vente et l’acte définitif permet la réalisation de plusieurs étapes et démarches obligatoires, que ce soit du côté de l’acheteur comme du notaire.
Le délai de rétraction de l’acheteur
L’acheteur a droit à un délai de rétractation de 10 jours . Ce délai débute le lendemain de la remise en main propre du compromis de vente ou dès la première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception.
Exemple : La lettre recommandée est expédiée le 10 du mois, vous la recevez le 12, le délai commence à courir à compter du 13 jusqu’au 22 à minuit. Attention, le délai de 10 jours commence même si vous n’allez pas retirer la lettre recommandée.
Ce délai est obligatoire et permet à l’acquéreur de se désengager sans se justifier. En cas de rétractation, l’acompte versé lors de la signature; représentant entre 5% et 10% du prix de vente; doit lui être restitué sans pénalité dans les 21 jours suivants son refus d’acheter.
Le délai de rétractation ne concerne pas les professionnels de l’immobilier sauf s’ils achètent un bien personnel. Seuls les particuliers bénéficient de ce droit.
La vérification du droit de préemption
Une des clauses suspensives insérées à l’avant-contrat concerne les droits de préemption. En effet, le notaire a l’obligation de vérifier qu’aucun acheteur n’est prioritaire sur le bien immobilier.
Ce droit de préemption concerne les bénéficiaires suivants :
- Un locataire si l’appartement est loué : En pratique, le propriétaire doit délivrer au locataire un congé pour vente 6 mois avant la date de fin du bail, avec une offre d’achat. En effet, le locataire est prioritaire. S’il refuse, il devra quitter le logement à la fin du bail. Toutefois, si le propriétaire vend à un prix différent que celui proposé, alors une nouvelle offre d’achat doit être faite au locataire. Sans réponse sous 2 mois, le propriétaire est libre de vendre son logement. En revanche, lorsque le bien est vendu loué, le locataire n’est pas prioritaire pour acheter le logement.
- La mairie est prioritaire, quelle que soit la commune du bien vendu. C’est ce que l’on appelle le droit de préemption urbain (DPU). En effet, le notaire informe la mairie de la vente d’un bien. Elle a deux mois pour faire valoir son droit de préemption. À noter que tous les biens sont concernés. Cette vérification est obligatoire et impacte donc le délai minimum entre le compromis de vente et l’acte authentique.
Dans le cas où la mairie souhaite préempter le bien, mais que l’offre d’achat ne convient pas au propriétaire, il peut renoncer à la vente.
La clause suspensive d’obtention du crédit immobilier
Lorsque l’acheteur a recours à un crédit immobilier, une clause suspensive est insérée au compromis de vente. Concrètement, la vente se réalisera si l’acquéreur obtient son prêt. En cas de refus de prêt, le compromis est annulé sans aucune pénalité et l’acompte doit être reversé à l’acheteur.
Ainsi, l’acheteur doit disposer d’un délai raisonnable pour réaliser ses démarches et comparer les différents établissements bancaires.
La durée légale afin d’obtenir un accord de prêt est généralement de 30 jours. Toutefois, afin de pallier les éventuels retards administratifs des banques, le délai indiqué au compromis de vente est plutôt situé entre 45 jours et 60 jours.
En résumé, le délai entre un compromis de vente et l’acte définitif est d’aux moins trois mois, voire plus. En effet, les délais légaux ne peuvent être réduits, et ce même si le notaire est réactif et que le dossier de vente est complet.
Est-il possible de réduire le délai entre le compromis et l’acte définitif de vente ?
Comme nous venons de le voir, les délais légaux ne peuvent être réduits. Néanmoins, la dématérialisation progressive des actes et la signature électronique des contrats permettent de réduire peu à peu les délais.
Afin de réduire le délai, il est aussi conseillé de choisir un seul notaire. Cela facilite grandement les échanges et le traitement du dossier.
De même, si la mairie est réactive et qu’elle ne préempte pas, vous pouvez gagner quelques jours sur la date indiquée au compromis.
Par ailleurs, si l’acheteur n’a pas recours à un crédit immobilier, le délai peut être réduit à 2 mois.
Quoi qu’il en soit, les délais d’un compromis de vente sont propres à chaque dossier et dépendent de plusieurs variables.
Est-il possible de prolonger le délai entre le compromis et l’acté définitif de vente ?
En général, si la date butoir indiquée au compromis de vente est dépassée, l’avant-contrat est annulé. Néanmoins, si ce dépassement est indépendant de la volonté des parties, ils peuvent signer un avenant au compromis permettant de décaler la signature de l’acte définitif.
De même, le notaire peut décider de prolonger la date si le délai prévu ne permet pas de réaliser l’ensemble des clauses suspensives (obtention du prêt, ou attente de la réponse des bénéficiaires du droit de préemption).
Par ailleurs, il est possible dans certaines situations d’indiquer un délai plus long entre le compromis et la signature de l’acte. En effet, c’est le cas lorsque l’acheteur doit vendre un bien pour financer la nouvelle acquisition. Cela fonctionne également si le vendeur vend son bien et qu’il doit trouver son futur logement.
Dans tous les cas, chaque dossier est unique, et les parties peuvent se mettre d’accord sur les délais entre le compromis et l’acte authentique.
Bonjour, je suis acheteur et la date de réitération notée dans le compromis de ventre est au 22/08/2022. Aussi, nous sommes le 06/09/2022 et le notaire des vendeurs n’a toujours pas fournis toutes les pièces (procurations, déclaration de succession, le droit de préemption urbain et autres…). A ce jour personne ne se manifeste pour repousser cette date de réitération. Puis-je annuler la vente (et comment le signaler aux notaires) et considérer que le compromis est caduc? Je vous remercie de votre retour. Cordialement. Anthony Pichon-Bouttier.
Bonjour,
Il faut distinguer selon que les parties ont fait de la réitération de l’acte une condition de validité de la promesse synallagmatique de vente ou non. En effet, les cocontractants peuvent prévoir une condition en vertu de laquelle la réitération par acte authentique est obligatoire pour que le compromis de vente soit valable. Une date butoir de réitération de l’acte de vente doit être expressément mentionnée dans le compromis de vente. Dans ce cas précis, le dépassement de la date de réitération de l’acte de vente entraîne la caducité de la promesse synallagmatique de vente. Les deux cocontractants sont alors libérés de leurs obligations mutuelles.
Bonjour ,nous avons signé un compromis d’achat pour un appartement le 20 Octobre .
Une clause suspensive était la vente d’un appartement que nous possédions.
Nous avons vendu cet appartement.
Cependant nous sommes le 10 février et la date butoir du compromis d’achat était le 20 janvier est il y a toujours des soucis qui empêchent la vente .puis je annuler l’achat?
Bonjour,
Si la clause suspensive était la vente d’un appartement et que vous l’avez vendu, je ne pense pas que vous puissiez annuler l’achat.
Cela dépendra de la clause, et de ses conditions, je vous invite à vous rapprocher du notaire qui l’a rédigé et qui pourra mieux vous répondre.
Bonjour
Si le donateur d un appartement français a une personne française est Saoudien ( décédé au Liban ) sans héritiers français ni même européens.
La donation est elle dois le coup de la législation française pour la succession ( droit de réserve ? ) ? Merci
Bonjour,
Je vais vous donner des informations générales, il faudra passer par un avocat spécialisé dans ce domaine pour avoir une réponse précise.
L’application de la loi lors d’une donation internationale est complexe et dépend de nombreux facteurs.
Lors d’une succession internationale, la règle générale est que la loi du dernier domicile ou de la résidence habituelle du défunt s’applique. Depuis le Règlement Européen sur les successions du 17 août 2015, un ressortissant étranger résidant en France peut choisir que la loi de son pays de nationalité soit appliquée à sa succession, ce qui sera souvent plus avantageux.
Dans votre cas, si le donateur a fait une donation à une personne française, la loi applicable pourrait être celle de l’Arabie Saoudite ou la loi du Liban.
Il est fortement recommandé de consulter un avocat ou un notaire spécialisé en droit international privé pour obtenir des conseils adaptés à votre situation spécifique.