Les SCPI sont des parts de biens immobiliers, cela signifie qu’il est possible de profiter d’un effet de levier lors de cet investissement en se faisant accompagner par sa banque avec un crédit. Lors de l’acquisition de parts de SCPI, il est tout à fait possible de les acheter au comptant, toutefois, il est plus intéressant d’acheter des SCPI à crédit. Comment acheter des parts de SCPI à crédit ? Quels sont les types de crédit possibles ? Faut-il encore acheter des SCPI à crédit en 2023 ? Nous allons vous expliquer les spécificités de chaque achat, le déroulement, les crédits à la consommation, les prêts in fine, les taux d’emprunts, les déductions d’intérêts…
Sommaire
Comment acheter des SCPI à crédit (avec un prêt) ?
Vous pouvez tout à fait financer des parts de SCPI à l’aide d’un crédit. Cette solution permet de profiter d’un effet de levier, c’est-à-dire que vous pouvez investir plus que votre capital disponible. Grâce à l’emprunt, vous vous enrichissez plus rapidement qu’en achetant au comptant car vous pouvez investir davantage.
Jusqu’à présent, le faible coût des crédits permettaient de dégager un rendement intéressant par rapport aux SCPI qui ont rapporté en moyenne 4,53 % en 2022. Cet avantage peut sembler moindre en 2023, à cause de la hausse des taux d’intérêts. Cependant investir à crédit comporte d’autres avantages que nous abordons en fin d’article.
C’est une stratégie qui peut vous convenir si vous êtes dans un de ces cas :
- Vous êtes imposé de façon importante ;
- Vous disposez d’une forte capacité d’emprunt ;
- Vous avez des revenus fonciers sans avoir besoin de revenus immédiatement car vos intérêts perçus permettront généralement de couvrir les intérêts (si votre investissement est par exemple pour préparer votre retraite).
Vous aurez le choix entre trois types de crédits que vous pourrez demander pour financer votre investissement. Voici un petit récapitulatif des solutions qui s’offrent à vous :
| Crédit amortissable | Crédit in fine | Crédit à la consommation | |
|---|---|---|---|
| Montant empruntable | Pas de limite (tant que votre taux d’endettement est inférieur à 33% de vos revenus) | Pas de limite (tant que votre taux d’endettement est inférieur à 33% de vos revenus) | 75 000 € |
| Taux d’intérêt moyen | 3,40 % | 4,30 % | Entre 4 et 8 % |
| Avec qui ? | Banquier Courtier de crédit Conseiller en gestion de patrimoine | Banquier Courtier de crédit Conseiller en gestion de patrimoine | Banquier |
| Durée maximale de l’emprunt | 25 ans | 25 ans | 7 ans |
| Apports ? | Sans apport | Sans apport mais nécessaire de garantir le remboursement avec un nantissement | Sans apport |
Comment acheter des SCPI avec un crédit immobilier amortissable ?
Le crédit immobilier amortissable est un crédit classique avec lequel vous devez rembourser chaque mois une partie de l’emprunt ainsi que les intérêts. En moyenne les taux d’emprunts seront de 3,40 %. Pour y avoir accès, vous devrez voir avec :
- Votre banquier : Il aura certainement une solution pour vous mais l’inconvénient est qu’en général, le banquier du Crédit Agricole ou de la Caisse d’épargne souhaite vendre des SCPI proposées par sa banque. Si vous souhaitez des performances intéressantes, ce n’est pas la meilleure personne.
- Votre courtier en crédit : L’avantage du courtier en crédit est qu’il va contacter les banques avec lesquelles il a des partenariats et il va les mettre en concurrence, il devra normalement vous proposer un taux plus intéressant que le banquier sans vous forcer à prendre telle ou telle SCPI.
- Votre conseiller en gestion de patrimoine : Il pourra vous aider à choisir les allocations. Le mieux est de diversifier ses investissements et donc de ne pas mettre tout son argent sur une seule SCPI. Il pourra aussi vous aider à obtenir un crédit à un taux intéressant. C’est pour nous la meilleure solution.
Comment acheter des SCPI avec un crédit in fine ?
Le crédit in fine est un crédit qui vous permet de ne rembourser que les intérêts. Vous remboursez ensuite la totalité du prêt à l’échéance de celui-ci.
C’est une solution qui s’adresse plutôt aux personnes avec un patrimoine important. Il sera demandé de nantir (c’est à dire donner en gage) un contrat d’assurance-vie par exemple pour que l’organisme bancaire s’assure d’être remboursé à la fin. L’avantage principal de cette solution est qu’en général, les intérêts seront couverts par les dividendes et il n’y aura aucun effort d’épargne pour l’investisseur.
Les taux seront en général aux alentours de 3,00 à 4,20 %. Vos interlocuteurs seront les mêmes que pour un crédit amortissable classique, c’est à dire votre banquier, un courtier en crédit ou un conseiller en gestion de patrimoine (CGP).
Pour ce type d’opération, nous vous encourageons grandement à aller voir un CGP comme Cleerly, spécialisé dans ce type d’opération qui pourra vous proposer des SCPI plus performantes que votre banquier qui est limité aux SCPI de son groupe.
Comment acheter des SCPI avec un crédit à la consommation ?
Le crédit à la consommation est un crédit qui vous coûtera plus cher que les autres, entre 4% et 8% en 2023. Si vous décidez de passer avec ce type de crédit de prêt à la consommation, le maximum que vous pouvez emprunter sera de 75 000 €.
L’avantage principal de cette solution réside dans le fait qu’il est plus facile et plus rapide à obtenir qu’un prêt classique. Il faut voir que les taux d’intérêts plus élevés impacteront fortement la rentabilité de votre investissement. Pour en obtenir un, vous devrez contacter un organisme financier spécialisé dans ce type de crédit comme Cetelem ou Younited Credit.
Un inconvénient majeur du crédit à la consommation est la durée du crédit. Les banques ne prêtent pas sur plus de 7 années.
Avec les taux élevés, ce n’est plus forcément une solution adaptée pour le financement de SCPI.
Acheter des SCPI au comptant (en direct sans prêt)
Lors de ce type d’achat, vous devez avoir l’argent nécessaire pour acquérir les parts. À la suite de votre investissement, vous devrez laisser passer un délai de jouissance (un temps durant lequel vous ne percevrez pas de dividendes). Une fois ce temps passé, un investissement au comptant vous permettra de percevoir immédiatement et régulièrement un complément de revenus.
Le versement des dividendes va dépendre des sociétés de gestion, ou du gestionnaire de votre assurance vie. Elles auront lieu soit trimestriellement, soit mensuellement.
Les SCPI au comptant sont une bonne solution si vous vous trouvez dans une de ces situations :
- Vous avez une épargne disponible que vous souhaitez placer ;
- Vous n’avez pas un montant important mais vous souhaitez effectuer un placement. Il est possible d’acheter des parts de SCPI à partir de quelques centaines d’euros ;
- Votre imposition est peu importante, vous ne possédez pas de biens en location et vous n’avez pas de revenus fonciers.
Quels sont les types de SCPI auquel il est possible de souscrire ?
Les SCPI à capital variable
Les SCPI à capital variable sont les plus courantes. Il est possible d’en acquérir à tout moment auprès de la société de gestion. La souscription dure en moyenne deux semaines. Lors de l’achat, un prix aura été défini par la société de gestion en fonction des biens détenus par la SCPI. Lors de la souscription, vous aurez des frais qui sont compris dans le prix de votre part.
En général, ces frais sont aux alentours de 10% au moment de la souscription mais certains contrats proposent des modèles différents (certaines SCPI proposent 0 % comme Iroko Zen, en contrepartie les intérêts sont alignés avec des frais de gestion plus élevés).
Les SCPI à capital fixe
Si vous souhaitez acheter des parts de SCPI à capital fixe, il faudra que cela soit :
- Au moment de la création de la SCPI,
- Ou lors d’une augmentation de capital.
Il s’agit des périodes de souscription. Si vous souhaitez en acquérir à un autre moment, il faudra passer sur le marché secondaire. Dans une SCPI à capital fixe, le prix de la part dépend de l’offre et de la demande et peut donc varier.
En fonction des sociétés de gestion, il sera possible d’acquérir des parts d’une SCPI à capital fixe toutes les semaines, tous les mois ou tous les trimestres. Si vous souhaitez vendre vos parts, vous allez déterminer le prix auquel vous souhaitez les vendre et transmettre votre ordre de vente à la société de gestion. La société de gestion va ensuite confronter votre offre aux acheteurs potentiels et elle exécutera votre ordre si un acheteur est intéressé au prix que vous avez proposé.
Faut-il encore acheter des parts de SCPI à crédit en 2023 ?
Étant donné que les taux ne font que monter depuis quelques mois, la question mérite d’être posée. Plusieurs éléments doivent être pris en compte pour faire le bon choix.
Taux plus élevés mais imposition moindre
Si l’épargnant a choisi de déclarer ses revenus SCPI au régime réel d’imposition, il a la possibilité de déduire de ses impôts les intérêts d’emprunt. Plus le taux d’intérêt est important, plus la déduction l’est également ce qui représente un avantage fiscal intéressant.
Un placement résilient
Les SCPI achètent de l’immobilier à échéances régulières. Les performances sont donc lissées et il n’y a pas réellement de mauvais moment pour investir dans les SCPI. De plus, l’interdiction de louer des passoires thermiques et la hausse des taux promettent de nouvelles opportunités immobilières, car l’immobilier ne peut plus se maintenir à un niveau aussi élevé.
C’est donc, selon nous, toujours le bon moment pour acheter des SCPI en sélectionnant soigneusement les meilleures et dans une logique de diversification.
Pour trouver un financement, nous vous conseillons de contacter un conseiller en gestion de patrimoine ou un courtier en prêt immobilier.
Oui, il est possible d’emprunter jusqu’à 75 000 € avec un crédit à la consommation. C’est une solution qui coûtera plus cher qu’un prêt immobilier classique ou qu’un crédit in fine mais cela permet de débloquer des fonds plus rapidement.
Il existe 3 types de crédits pour acheter des SCPI, le crédit immobilier amortissable, le crédit in fine et le crédit à la consommation.
