On compare généralement l’investissement en SCPI à l’achat immobilier classique. Cette comparaison a ses limites, car l’acquisition de parts de SCPI offre plus de souplesse et de possibilités que l’investissement immobilier en direct. Les intérêts composés et la fiscalité, en particulier, peuvent être gérés plus efficacement avec un investissement en SCPI. Quelles solutions existent pour maximiser le rendement des SCPI sur le long terme ? Pour quel(s) profil(s) d’investisseurs ? On fait le point !
Sommaire
Augmenter les revenus des SCPI avec le réinvestissement des dividendes
Si vous souhaitez maximiser le rendement de vos SCPI sur le long terme, la solution du réinvestissement des dividendes devrait vous plaire. On en parle rarement, pourtant cette option est la plus efficace pour augmenter de manière exponentielle ses revenus. Même dans le cas où vous décidez d’y mettre fin rapidement, cette stratégie permet d’optimiser votre investissement grâce aux intérêts composés et donc de maximiser vos revenus. L’écart avec un investisseur n’ayant pas opté pour cette stratégie les premières années continuera de se creuser année après année.
Prenons un exemple pour mieux comprendre les gains potentiels que vous pouvez générer avec cette stratégie. Nous avons comparé deux méthodes d’investissement :
- Dans la première, Grégoire perçoit les dividendes et ne les réinvestit pas ;
- Dans la seconde, Maud choisit de réinvestir les dividendes tous les trimestres.
Les rendements proposés sont entre 3 et 4,5% net par an et nous sommes partis sur l’hypothèse prudente de revalorisation des parts de 0,3% tous les ans.
En utilisant notre simulateur, vous pourrez voir le résultat au bout de 3, 5, 10 ou 20 ans :
- Dans le premier tableau, Grégoire décide de percevoir les dividendes alors que Maud décide lui de réinvestir ses gains dans la SCPI.
- Le second tableau montre les gains potentiels au bout de 10 ans pour Grégoire et Maud s’ils ont gardés leurs parts, même une fois la stratégie de réinvestissement arrêtée.
Au bout de duree années, les différences seront les suivantes :
| Grégoire – Sans réinvestissement | Maud – Avec réinvestissement | |
|---|---|---|
| Capital (avec une revalorisation de 0,3% annuelle) | capital_client_1|number_separator € | capital_client_2|number_separator € |
| Revenus mensuels | revenus_client_1|number_separator € | 0 € |
Si l’investisseur décide de garder ses parts 10 années de plus, voilà la différence :
| Grégoire – Sans réinvestissement | Maud – Avec réinvestissement | |
|---|---|---|
| Capital après dix_annees ans (avec une revalorisation de 0,3% annuelle) | capital_client_1_10|number_separator € | capital_client_2_10|number_separator € |
| Revenus mensuels après dix_annees ans | revenus_client_1_10|number_separator € | revenus_client_2_10|number_separator € |
Dans l’hypothèse où Maud finit par toucher les dividendes, la différence de revenus reste exponentielle grâce à l’acquisition de capital les premières années. L’écart de revenus (et de capital) entre les deux épargnants ne fait donc que se creuser davantage avec le temps (surtout avec la revalorisation des parts tous les 10 ans).
Avec une même mise de départ de 50 000 €, la différence atteint presque 20 000 € (en prenant en compte les loyers perçus par Grégoire) au bout de 20 ans ! Bien sûr, cet écart serait encore plus important si le réinvestissement des dividendes s’étalait sur une période plus longue. Si Maud avait décidé de ne toucher ses dividendes qu’au bout de 20 ans, les sommes sont exponentielles (en cumulant les revenus et la valeur des parts).
Cette stratégie ne fait donc que se bonifier avec le temps. Cela en fait une stratégie parfaite si vous souhaitez investir à long terme, voire à très long terme.
Cependant, elle ne tient pas compte de votre niveau d’imposition. Si vous choisissez de recourir à cette stratégie alors que vous êtes fortement imposé, l’optimisation pourrait être encore plus grande si vous choisissez des SCPI qui investissent dans des pays à la fiscalité avantageuse.
Optimiser sa fiscalité grâce aux SCPI qui investissent hors de France
Lorsqu’on pense rendement d’une SCPI, on oublie trop souvent la fiscalité de son investissement. La complexité des dispositifs fiscaux n’aide pas à aborder sereinement cet aspect. Il est donc rare que les particuliers investisseurs se penchent réellement sur le sujet. Si les épargnants doivent en plus se renseigner sur la fiscalité de chaque pays d’Europe, cela devient compliqué… Pourtant cet aspect est essentiel : un rendement attractif peut devenir médiocre une fois les différentes taxes et impôts prélevés. Surtout si vous êtes fortement imposé !
Les SCPI qui investissent hors de France ont une vraie valeur ajoutée à ce niveau-là. La France est loin d’être le pays qui détient la fiscalité la plus avantageuse et les sociétés de gestion le savent bien. En tant qu’expertes de l’immobilier, elles étudient méticuleusement les répercussions fiscales de leur investissement. Une bonne société de gestion s’intéresse à la rentabilité nette avant d’investir dans des bureaux, du résidentiel, des établissements de santé… La fiscalité est un élément qui pèse lourd dans la balance et leur permet d’optimiser au mieux la rentabilité réelle de leurs placements.
Voici deux exemples pour mieux comprendre ce point :
- Si vous investissez dans une SCPI Allemande, vous bénéficierez d’un crédit d’impôt afin d’éviter une double imposition. Plus vous êtes imposé, plus cette stratégie vous permet d’augmenter vos revenus de façon substantielle ;
- Si vous achetez des parts dans une SCPI qui investit en Espagne, vous profiterez d’une fiscalité plus avantageuse qu’en France, mais aussi de charges globalement moins élevées (taxe foncière et charges locatives moins importantes qu’en France).
C’est l’un des gros avantages à investir dans des SCPI européennes : vous confiez votre placement à des experts qui vont analyser ces éléments à votre place.
Attention tout de même. Toutes les sociétés de gestion ne se valent pas et ne s’adressent pas aux mêmes profils. Prenez le temps de les comparer pour choisir les meilleures SCPI avant d’investir.
Au besoin, n’hésitez pas à nous contacter ou à nous laisser un commentaire pour être renseigné sur les SCPI qui correspondent le mieux à votre profil investisseur.
Acheter des parts de SCPI en nue-propriété : idéal pour les personnes lourdement imposées
Qu’est-ce que la nue-propriété ?
Pour comprendre ce qu’est la nue-propriété, il convient de quoi se compose de quoi se compose l’investissement en SCPI. Généralement, l’achat de parts de SCPI se fait en pleine propriété. Cela signifie que l’investisseur détient à la fois la nue-propriété (le bien dans sa matérialité) et l’usufruit (il perçoit les loyers).
Dans le cadre d’un investissement en SCPI, il est possible de séparer les deux. Vous pouvez alors décider d’investir uniquement en nue-propriété. Dans ce cas, la société de gestion devra trouver quelqu’un prêt à investir exclusivement en usufruit pour vendre les parts dans leur entièreté.
On parle alors d’achat en SCPI démembrée, puisque le nu-propriétaire et l’usufruitier se partagent les parts.
Ce dispositif est par nature limité dans le temps, même s’il n’y a pas de durée minimale de détention. Cela peut aller de 3 ans à plus de 20 ans suivant l’accord qui a été conclu entre l’usufruitier et le nu-propriétaire des parts. Généralement, la période de démembrement dure 5 ou 10 ans. A la fin de la période de démembrement, le nu-propriétaire obtient la pleine propriété des parts. Il voit alors la valeur de sa part augmenter puisqu’il récupère la part de l’usufruitier. On parle alors de “valeur de reconstitution”.
Quels sont les avantages ?
La personne qui achète des parts de SCPI en nue-propriété accepte de ne pas recevoir de dividendes pendant toute la période de démembrement de ses parts. Mais elle recouvre cet argent à la fin de la période de démembrement, puisqu’elle récupère la part d’usufruit “gratuitement”. Dans certains cas, la valeur de reconstitution lui permet même de gagner davantage que si elle avait touché les dividendes. Cependant, ce n’est généralement pas dans cette optique que des personnes investissent en nue-propriété.
Voici donc les principaux avantages de l’investissement en nue-propriété :
- La personne qui investit en nue-propriété profite d’une décote à l’achat qui correspond à la part de l’usufruitier. Cette décote dépend de la durée du démembrement (entre 20 et 45%). Par exemple sur 10 ans, si la part de SCPI est estimée à 100 000 €, le nu-propriétaire n’aura donc à débourser que 70 000 € pour acquérir ces parts.
- L’investisseur aurait payé des impôts sur les dividendes perçus s’il avait acheté ses parts en pleine propriété. Or, la fiscalité des SCPI pèse très lourd chez les personnes fortement imposées. Si une partie de ses revenus se situe dans la tranche d’imposition de 41% par exemple, l’épargnant ne touchera en réalité que 59% des dividendes perçus ;
- Le recouvrement de la pleine propriété des parts de SCPI n’est pas imposé. Si à la fin de la période du démembrement, l’investisseur récupère par exemple 25 000 € qui correspondent à la part de l’usufruitier, cette somme lui sera versée nette d’impôts. L’usufruitier aura quant à lui payé des impôts (et toutes les charges que supposent un investissement dans l’immobilier) durant toute la période de démembrement. L’acheteur des parts en nue-propriété n’a pas non plus à payer de frais de reconstitution.
L’achat en nue-propriété est donc une option très intéressante pour les personnes qui anticipent une baisse de leurs revenus. En récupérant la pleine propriété de leur part à la retraite par exemple, ces personnes bénéficient d’un rendement net bien supérieur à ce qu’elles auraient perçu en investissant en pleine-propriété en étant fortement imposées. Bien sûr, cela fonctionne uniquement si la personne anticipe une baisse de ses revenus à la retraite (ce qui est généralement le cas).