Quels sont les 9 critères à connaître pour bien choisir sa SCPI ?

En France, il y a une quarantaine de sociétés de gestion qui proposent environ 200 SCPI dont la majorité sont des SCPI de rendement. Difficile parfois de s’y retrouver pour maximiser ses chances d’investir dans une SCPI rentable. Quelle SCPI choisir en 2023 (avec comparatif)? Quels critères doivent être pris en compte pour calculer la rentabilité globale d’une SCPI ? Quels sont les différents taux à prendre en considération ? Voici 9 critères qui doivent vous permettre de vous orienter vers la meilleure SCPI de rendement. 

Quelle SCPI choisir en 2023 ? Le comparatif complet

Cleerly a construit un comparatif de l’ensemble des SCPI pour vous aider à prendre la bonne décision.

Utiliser notre comparatif de SCPI et vous aurez la possibilité de filtrer par :

• Rentabilité : pour connaître les performances d’une SCPI.
• Capitalisation : pour s’assurer de la mutualisation des risques.
• Notation : la notation reprend, entre autres, tous les critères évoqués ci-dessous.

La performance globale et le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM)

Qu’est-ce qu’une SCPI rentable ? Les fluctuations du taux de rendement tout au long de l’année a longtemps été un biais dans l’estimation de leur performance réelle. L’introduction du TDVM a permis une lecture plus fidèle des performances.

Calcul de rentabilité d’une SCPI avant 2012

Avant 2012, les sociétés de gestion utilisaient le taux de rendement qui était obtenu en divisant le dividende annuel par le prix de souscription au 1er janvier de la même année. Cela pouvait entraîner à une évaluation (haute comme basse) qui n’était pas conforme à la performance réelle de la SCPI.

L’introduction du TDVM pour un meilleur calcul de rentabilité

Les SCPI vont maintenant parler de Taux de Distribution sur Valeur de Marché . Ce taux permet d’avoir une performance lissée sur l’ensemble de l’année et représentative des performances de la SCPI. Pour effectuer ce calcul, il faut diviser le dividende versé par la SCPI durant l’année par le prix moyen payé par les acquéreurs durant la même année.

La performance globale

La performance globale d’une SCPI s’obtient en agrégeant la Variation du Prix Moyen de la part (VPM) au Taux De Distribution Sur Valeur De Marché (TDVM). L’augmentation du prix moyen de la part d’une SCPI est corrélée à la valorisation des biens immobiliers qu’elle détient.

Le taux de rendement interne (TRI)

Le taux de rendement interne (TRI) permet de mesurer la rentabilité de la SCPI pour une période donnée. Pour faire ce calcul, il faudra prendre en compte l’évolution des frais d’entrée, du prix de la part ainsi que des revenus qui auront été distribués aux épargnants sur cette période.

Le taux d’occupation financier (TOF)

Le taux d’occupation financier (TOF) permet de connaître la différence qui existe entre les loyers réellement facturés et le total des loyers qui auraient été perçus si la SCPI avait réussi à louer tous ses biens.

Le montant de la capitalisation

Ce montant est important parce qu’il permet aux SCPI de mutualiser leurs risques. En effet, plus la SCPI aura une capitalisation conséquente, plus cela signifiera qu’elle aura un patrimoine important et diversifié et donc que le risque de dépréciation sera moins élevé. Pour obtenir ce montant, il faut multiplier le nombre de parts de la SCPI qui existe par le prix de souscription.

L’accessibilité

Les SCPI peuvent avoir un capital fixe ou un capital variable :

• Les SCPI à capital variable seront plus faciles à acheter car cela sera possible à tout moment.
• Les SCPI à capital fixe ont un temps de souscription, puis elles sont fermées lorsque le capital social désiré est atteint.

Si vous souhaitez malgré tout faire l’acquisition d’une part de SCPI à capital fixe, il faudra soit vous orienter vers la société de gestion qui gère un marché secondaire, soit attendre une augmentation de capital.

Le choix des biens immobiliers de la SCPI

Les sociétés de gestion, pour réussir à garder des niveaux de rémunération élevés, doivent réussir à anticiper les marchés mais doivent aussi faire preuve d’audace et d’habileté.

Si vous choisissez une SCPI de rendement, il y aura principalement dans celle-ci de l’immobilier d’entreprise, c’est-à-dire notamment des commerces, des bureaux, des entrepôts… En général, il s’agit de biens immobiliers qui permettent une meilleure rentabilité que l’immobilier d’habitation. Plus les biens achetés par la SCPI seront rentables, plus votre rémunération sera importante.

L’investissement à l’étranger

L’acquisition d’immobilier d’entreprise est très concurrentielle en France, ce qui entraîne des achats de biens de plus en plus chers. C’est la raison qui a poussé plusieurs sociétés de gestion à se tourner vers d’autres pays, notamment dans la zone de l’Union Européenne, ce qui permet d’acquérir des biens de bonne facture avec des rentabilités supérieures aux rentabilité du marché français.

La destination phare a longtemps été l’Allemagne, réputée pour sa stabilité mais cela a entraîné une certaine inflation sur les biens ce qui fait que l’Allemagne n’est plus forcément la panacée.

Quelques sociétés de gestion se tournent donc vers de nouveaux marchés avec une pression moins forte. Vous pourrez ainsi retrouver dans des SCPI de rendement, des biens en Italie, en Slovénie ou encore en Finlande. Cela permet généralement de bénéficier de meilleures conditions.

Les baux de longue durée

En France, les baux sont conclus pour 9 années pour tout ce qui concerne l’immobilier d’entreprise. Il est cependant possible pour le locataire de donner congé tous les 3 ans. On parle de baux 3-6-9. Il existe des baux qui obligent le locataire à rester un certain nombre d’années, dans ce cas, on parle de baux fermes. Ce système se retrouve dans d’autres pays ou il est parfois possible de signer des contrats sur des durées de 15 ans. C’est une façon de sécuriser l’investissement et le rendement locatif de la SCPI.

La diversification des immeubles

Il existe des SCPI thématiques. Dans ce cas, cela signifie que la société de gestion choisit de n’investir que dans un type de bien immobilier (par exemple des hôtels ou des bureaux), dans un domaine d’activité ou encore dans une zone géographique.

Un certain nombre de sociétés de gestion ont fait le choix inverse en préférant éviter de se retrouver dépendantes d’un secteur ou d’une zone géographique. Cette stratégie de diversification permet de lisser les risques et de ne pas subir les cycles de l’immobilier dans un pays ou un secteur donné.

Une stratégie d’investissement diversifié permet également d’avoir un « terrain de jeu » plus grand et donc de réaliser des investissements compatibles avec des objectifs de performance. En effet, si une société de gestion est cantonnée à un secteur et une région donnée et qu’aucune opportunité intéressante ne se matérialise au moment où des fonds doivent être investis, elle aura le choix : attendre (les fonds ne sont donc pas employés et ne génèrent aucun rendement) ou investir dans un immeuble de moins bonne qualité ou offrant de moins bonnes performances.

Limiter la collecte pour investir dans des SCPI rentables

Depuis plusieurs années, les prix des marchés immobiliers se sont envolés en zone euro, tandis que les loyers n’ont augmenté que très progressivement. Dans ce contexte, il est de plus en plus difficile de trouver des immeubles qui remplissent à la fois des critères de qualité et de rentabilité .

C’est pourquoi certaines sociétés de gestion ont volontairement fait le choix de limiter leur collecte comme Paref Gestion avec Novapierre Allemagne 2, pour pouvoir investir dans de meilleures conditions. Cela leur permet de mieux atteindre leurs objectifs de rendement (non garantis) tout en offrant une perspective raisonnable sur l’appréciation du capital.