Une SCI (société civile immobilière) ou une SCPI (société civile de placement immobilier) permettent d’investir en immobilier d’une manière directe ou indirecte. Néanmoins les objectifs d’investissement sont bien distincts. La SCI a pour but la constitution d’un patrimoine afin d’optimiser la gestion et la transmission de biens. Quant à la SCPI, elle permet d’investir dans un patrimoine immobilier diversifié et géré par une société de gestion. Alors, comment choisir entre SCI et SCPI ? On fait le point !
Sommaire
Qu’est-ce qu’une SCI ?
Une SCI est souvent utilisée comme un outil de gestion du patrimoine, notamment familial. En effet, sa structure juridique permet d’établir des règles de gestions claires et de préparer la transmission des biens.
Concrètement, une SCI permet d’investir dans des biens immobiliers en direct et d’en assurer la gestion. Le patrimoine est partagé entre les associés en parts sociales proportionnelles à leur apport. Ils perçoivent alors des loyers à hauteur des parts sociales qu’ils détiennent dans la SCI. Les associés sont seuls décisionnaires de leur investissement.
Par nature, l’objet d’une société civile immobilière est civil et non commercial. En outre, les règles de gestion d’une SCI sont encadrées par les statuts rédigés lors de la constitution de la société.
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Quant à la SCPI, il s’agit d’un produit de placement collectif de nature immobilière, communément appelé « pierre-papier ». En effet, elle permet d’investir dans l’immobilier, mais de manière indirecte.
Concrètement, une société de gestion détient un patrimoine immobilier et en assure la gestion locative. Pour constituer et agrandir le parc immobilier, elle fait appel à des investisseurs particuliers qui achètent des parts de la SCPI. Par conséquent, ils deviennent des associés et perçoivent des loyers sous forme de dividendes, à hauteur des parts détenues.
Les SCPI sont donc des placements immobiliers accessibles via une assurance-vie ou en direct auprès de la société de gestion.
Comment fonctionne la fiscalité des SCI et SCPI ?
Une SCI ou SCPI, toutes deux permettent de bénéficier d’une fiscalité intéressante selon les objectifs des investisseurs.
Les associés d’une SCI ou SCPI sont imposés à titre personnel et les revenus perçus sont considérés comme des revenus fonciers. En d’autres termes, ils seront imposés selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu auquel s’ajoute les prélèvements sociaux (17,2%)
Une SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés, notamment si les biens sont loués meublés. Dans ce cas, elle est considérée comme une société commerciale. En revanche, l’option est irrévocable, et les obligations comptables sont strictes. Par ailleurs, le régime des plus-values est moins favorable lors de la vente d’un bien. Aussi, le choix de la fiscalité doit se faire en fonction des besoins des associés.
En revanche, une SCPI permet d’investir dans des SCPI de rendement, des SCP déficit foncier ou encore des SCPI européenne, ce qui permet de diversifier ses investissements et de profiter des avantages fiscaux des différentes opérations immobilières.
Dans tous les cas, pour des revenus inférieurs à 15 000 €, il est possible d’opter pour le régime micro-foncier et de bénéficier d’un abattement automatique de 30 % sur les revenus perçus d’une SCI ou SCPI, sauf si vous avez recours à des dispositifs fiscaux.
SCI ou SCPI : comment choisir ?
Une SCI et une SCPI permettent toutes deux d’investir dans l’immobilier, une de façon directe l’autre de manière indirecte. Le choix d’investir en SCI ou SCPI va donc dépendre de vos objectifs sur le long terme.
Mais voyons ensemble les différences entre une SCPI et SCI :
| Caractéristiques | SCI | SCPI |
|---|---|---|
| Objectifs | Constitution et transmission d’un patrimoine immobilier en direct | Diversification des placements et des biens immobiliers |
| Gestion | Patrimoine géré par les associés | Patrimoine géré par la société de gestion |
| Fiscalité des associés | SCI à l’IR : imposition au barème progressif de l’impôt et prélèvements sociaux (17,2%) SCI à l’IS : imposition au prélèvement forfaitaire unique (30%) et prélèvements sociaux (17,2%) | Dividendes imposés au barème progressif de l’impôt et prélèvements sociaux (17,2%) |
| Souscription | À crédit, comptant, apport en nature | À crédit, comptant, démembrement de parts, assurance-vie |
| Avantages | Gestion des biens facilités par rapport à une indivision Permet de préparer une succession Patrimoine personnel des associés protégés Gestion flexible encadrée par les statuts Choix du régime fiscal | Biens gérés par une société de gestion Mutualisation des risques locatifs Rendement entre 4% et 6% Accessibilité à partir de 500 € selon les SCPI Diversification du patrimoine immobilier |
| Inconvénients | Procédure de création complexe Obligations comptables Responsabilité illimitée des associés Rendement non garanti Risque d’impayés | Capital et rendement non garanti Revente des parts dépend du marché secondaire Placement sur le long terme entre 8 et 10 ans Frais de gestion |
En résumé, une SCI est souvent utilisée pour gérer un patrimoine familial et permet de faciliter la transmission des biens. Quant à la SCPI, elle permet de diversifier vos placements et d’obtenir un rendement performant dès votre investissement, bien que ce dernier ne soit pas garanti. N’oubliez pas que les performances passées ne présagent pas les performances futures !
Acheter des parts de SCPI avec une SCI : une bonne idée ?
Une autre option est d’acquérir des parts de SCPI via une SCI soumise à l’IS. Cette solution vous permet de combiner les avantages des deux formes juridiques, à savoir :
- Diversifier son patrimoine sans soucis de gestion ;
- Bénéficier d’une fiscalité à taux réduit
- Optimiser la transmission des actifs
Néanmoins, cette solution représente aussi des inconvénients comme la double imposition au niveau de la SCI soumise à l’IS ou encore les frais supplémentaires liés à l’investissement en SCPI.
C’est pourquoi il est important de définir vos objectifs et d’analyser votre situation personnelle et financière afin d’opter pour le meilleur placement. Aussi, il est conseillé de faire appel à des professionnels tels qu’un conseiller en gestion de patrimoine et de réaliser un bilan patrimonial !
