Tout comprendre sur le rendement net d’une SCPI

Expert
Par Benoît Fruchard
Mis à jour le 30 décembre 2021

Avec un rendement élevé et stable depuis plusieurs années, les SCPI s’imposent comme l’un des placements les plus performants du marché. Pour autant, de nombreux épargnants rencontrent des difficultés pour lire et comparer les rendements des SCPI, et distinguer les différents indicateurs, comme le TDVM ou le TRI.

Qu’est ce que le TDVM ? Comment calculer le rendement net d’une SCPI ? Quelles différences entre rendement net et taux de rendement interne ? Notre article répond à vos questions.

Qu’est-ce que le rendement net d’une SCPI ?

Lorsqu’on parle de rendement net des SCPI, on fait référence au rendement locatif, servi net de frais de gestion, et avant imposition. Celui-ci est à différencier du rendement brut, qui désigne le rendement obtenu par la SCPI avant imputation des charges (travaux, frais de gestion, taxe foncière), et n’est généralement pas communiqué. Le rendement net est également différent du rendement net de fiscalité, qui est le rendement réellement perçu par l’associé après paiement de l’impôt. Celui-ci est propre à chaque épargnant, en fonction de sa tranche marginale d’imposition. Le mode de financement de l’investissement a également un impact, puisque dans le cas d’un investissement à crédit, une partie des intérêts est déductible.

Lorsque l’on parle de la performance d’une SCPI, on utilise généralement les expressions « rendement net » ou « rendement locatif ». Il faudrait pourtant parler de Taux de Distribution sur Valeur du Marché, qui est l’indicateur retenu par l’AMF.

Le Taux de Distribution sur Valeur de marché (TDVM)

Depuis 2012, l’indicateur de rendement communiqué par les SCPI est le Taux de Distribution sur Valeur de Marché(TDVM). Bien que l’on utilise toujours le terme de rendement net dans le langage courant, il ne s’agit pas tout à fait de la même chose. En effet, le TDVM est calculé sur la valeur moyenne des parts pendant l’année. Si le prix des parts est de 200 € au 1er janvier, puis est revalorisé en fin d’année à 210 €, le calcul du TDVM se basera sur 205€, soit la valeur moyenne sur l’année.

Le TDVM peut parfois s’avérer difficile à comprendre pour les épargnants. En effet, si la valeur de vos parts augmente (en moyenne, les parts sont revalorisées de 0,55% par an), le différentiel avec le dividende versé augmente également. Vous pouvez donc percevoir le même dividende, mais le TDVM indiqué sera plus faible.

Exemple : Vous investissez 10 000 € en SCPI, pour un total de 50 parts valant chacune 200 €. Si la SCPI vous verse 500 € de dividende (10€ par part), le TDVM est de 5%. Admettons maintenant qu’après 2 ans, la valeur de vos parts atteigne 10 500€ ( chaque part vaut désormais 210€). Si le dividende versé est toujours de 500€, le TDVM affiché ne sera plus que de 4,76%.

Le TDVM reste néanmoins un indicateur important concernant la santé de la SCPI. Si celui-ci n’est pas stable, cela peut signifier que la revalorisation des loyers ne suit pas la revalorisation du prix des parts, et que la SCPI ne parvient pas à maintenir son rendement.

Quel est le rendement historique des SCPI ?

Historiquement, les SCPI présentent un rendement stable, avec une faible volatilité des performances. Sur les 20 dernières années, le rendement des SCPI s’est ainsi maintenu de manière constante entre 4 et 6%. Cette stabilité s’explique notamment par la nature des actifs détenus par les SCPI. Il s’agit majoritairement d’immobilier tertiaire, comme des bureaux et des commerces, dont les loyers sont généralement plus élevés que pour les biens d’habitation. De plus, leur prix d’acquisition augmente également moins vite que pour l’immobilier résidentiel.

On constate néanmoins une légère érosion des rendements. Entre 2010 et 2019, le TDVM moyen est ainsi passé de 5,68 à 4,4%. L’une des raisons de cette baisse des rendements est justement la grande popularité des SCPI auprès des épargnants. Face à une demande croissante, les prix de l’immobilier professionnel ont ainsi connu une augmentation significative, réduisant les perspectives de rendement pour les SCPI. Les sociétés de gestion ont cependant mis sur pieds des stratégies pour continuer de proposer des rendements élevés. Elles sont ainsi de plus en plus nombreuses à miser sur des secteurs en expansion (santé, logistique e-commerce…) ou à s’ouvrir sur les marchés européens en pleine croissance.

Par ailleurs, le rendement moyen des SCPI cache de fortes disparités. Malgré la crise sanitaire, les meilleures SCPI du marché ont ainsi servi des rendements supérieurs à 6% en 2020. Inversement, les moins performantes affichent un TDVM autour de 3%, parfois en dessous. Le rendement que vous pouvez espérer dépend donc en grande partie de votre choix de SCPI. Il faut également garder à l’esprit que les SCPI sont des placement à long terme, dont la performance réelle se mesure sur plusieurs années de détention. Une baisse ponctuelle des rendements (ou une performance record) ne suffisent donc pas à tirer des conclusions sur la rentabilité globale de votre investissement.

Comment se calcule le rendement net d’une SCPI au comptant ?

Bien entendu, le rendement locatif d’une SCPI est identique que l’on investisse au comptant ou à crédit. En effet, le montant du dividende perçu sera le même dans les deux cas. Ce qui varie en revanche, c’est le rendement net après impôt.  

SI vous investissez dans une SCPI au comptant, vous serez imposé à votre tranche marginale d’imposition (TMI), plus les prélèvements sociaux (17,2%). Votre rendement net après impôt sera ainsi inférieur au rendement locatif, ou TDVM annoncé.

Exemple : Si le rendement locatif de votre SCPI est de 5%, et que vous êtes soumis à une TMI de 30%, vous devrez vous acquitter de 47,2% d’impôts (TMI 30%+ prélèvements sociaux 17,2%) sur les loyers perçus. Le rendement net d’impôt de votre placement ne sera donc que de 2,36%.

Comment se calcule le rendement net d’une SCPI à crédit ?

Lors d’un investissement en SCPI à crédit, les intérêts de l’emprunt sont déductibles de l’impôt. Le rendement net de fiscalité est par conséquent plus élevé dans le cas d’un investissement à crédit. Cependant, il n’est pas identique d’année en année car le poids des intérêts dans les mensualités décroit avec le temps. Il peut donc s’avérer intéressant de calculer le taux de rendement interne (TRI) de l’opération. Cet indicateur permet de mesurer la rentabilité d’un investissement en prenant en compte les flux de trésorerie, la fiscalité et la revalorisation du capital. Nous vous donnons un exemple de calcul.

Taux de Rendement Interne (TRI) pour un investissement de 50 000€ en SCPI à crédit

Le TRI sert en principe à calculer la rentabilité passée d’une SCPI. Cependant, vous pouvez simuler le TRI d’un futur investissement à partir d’une hypothèse (stabilité du rendement, revalorisation du prix des parts, etc). Dans ce cas, le résultat n’a qu’une valeur indicative, mais il permet de se faire une idée de la performance potentielle de votre placement.

Hypothèse d’investissement

Nous vous présentons un exemple pour un investissement de 50 000€ à crédit selon les paramètres suivants :

Evolution sur 20 ans

Dans notre exemple, nous avons imaginé des revenus fixes de 2 500 € par an

AnnéeEvolution capitalAnnuitéImpôt sur le revenu
&
Prélèvements sociaux
Flux de trésorerie net d’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux
1 an 50 250 €2 937 €IR : 508 €

PS : 291 €
-1 236 €
2 ans50 501 €2 937 €IR : 519 €

PS : 297 €
-1 253 €
3 ans 50 754 €2 937 €IR : 530 €

PS : 304 €
-1 270 €
4 ans 51 008 €2 937 €IR : 540 €

PS : 310 €
-1 287 €
5 ans 51 263 €2 937 €IR : 551 €

PS : 316 €
-1 304€
6 ans51 519 €2 937 €IR : 563 €

PS : 323 €
-1 322 €
7 ans 51 776 €2 937 €IR : 574 €

PS : 329 €
-1 340 €
8 ans52 035 €2 937 €IR : 586 €

PS : 336 €
-1 358 €
9 ans 52 296 €2 937 €IR : 598 €

PS : 343 €
-1 377 €
10 ans52 557 €2 937 €IR : 610 €

PS : 350 €
-1 396 €
11 ans 52 820 €2 937 €IR : 622 €

PS : 357 €
-1 415 €
12 ans 53 084 €2 937 €IR : 634 €

PS : 364 €
-1 435 €
13 ans 53 349 €2 937 €IR : 647 €

PS : 371 €
-1 454 €
14 ans 53 616 €2 937 €IR : 660 €

PS : 378 €
-1 475 €
15 ans53 884 €2 937 €IR : 673 €

PS : 378 €
-1 495 €
16 ans54 154 €2 937 €IR : 686 €

PS : 393 €
-1 516 €
17 ans54 424 €2 937 €IR : 699 €

PS : 401 €
-1 537 €
18 ans 54 696 €2 937 €IR : 713 €

PS : 409 €
-1 559 €
19 ans 54 970 €2 937 €IR : 727 €

PS : 417 €
-1 581 €
20 ans55 245 €2 937 €IR : 741 €

PS : 425 €
-1 603 €
21 ans 55 521 €0 €IR : 750 €

PS : 430 €
1 320 €

Dans notre exemple, le Taux de Rendement Interne (TRI) de l’opération s’élève à 6,3% au premier janvier de la 21ème année. Si la valeur des parts restait identique (pas de revalorisation), il ne serait plus que de 5,4%. Inversement, si les parts perdaient 0,5% de valeur chaque année, le TRI tomberait à 4,4% sur 20 ans.

Pour calculer le TRI d’une SCPI, on peut utiliser la formule suivante :

TRI = (Valeur finale / montant investi)^(1/n)-1

Le calcul est cependant complexe, puisqu’il prend en compte plusieurs variables. Pour vous simplifier la tâche, vous pouvez utiliser la fonction de calcul du TRI sur Excel ou un simulateur dédié afin d’estimer le TRI d’un futur investissement.

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