Avec un rendement élevé et stable depuis plusieurs années, les SCPI s’imposent comme l’un des placements les plus performants du marché. Pour autant, de nombreux épargnants rencontrent des difficultés pour lire et comparer les rendements des SCPI. Il faut dire qu’entre le TDVM, le TRI et les différents frais pratiqués, les performances des SCPI ne sont pas toujours lisibles. Comment calculer le rendement net d’une SCPI ? Est-il distinct du rendement net après impôt ? Quelles différences entre rendement net et taux de rendement interne ? Notre article répond à toutes les questions que vous pourriez avoir sur le sujet.
Sommaire
Qu’est-ce que le rendement net d’une SCPI ?
Le rendement net d’une SCPI
Lorsqu’on parle de rendement net des SCPI, on fait référence au rendement locatif, servi net de frais de gestion, et avant imposition.
Le rendement net est à différencier du rendement brut, qui désigne le rendement obtenu par la SCPI avant imputation des charges (travaux, frais de gestion, taxe foncière), et n’est généralement pas communiqué.
Le rendement net est également différent du rendement net de fiscalité, qui est le rendement réellement perçu par l’investisseur après paiement de l’impôt. Celui-ci est propre à chaque épargnant, en fonction de sa tranche marginale d’imposition et d’autres paramètres, notamment :
- Le mode de financement de l’investissement : dans le cas d’un investissement à crédit, une partie des intérêts est déductible.
- La géographie des biens de la SCPI : dans le cadre d’un investissement dans une SCPI européenne (une SCPI allemande par exemple), il est possible d’obtenir un crédit d’impôt qui permet de profiter d’une fiscalité plus légère.
Le calcul du rendement net après impôt d’une SCPI n’est donc pas le même que celui du rendement net affiché par les SCPI.
Lorsque l’on parle de la performance d’une SCPI, on utilise généralement les expressions « rendement net » ou « rendement locatif ». Il faudrait pourtant parler de Taux de Distribution sur Valeur du Marché, qui est l’indicateur retenu par l’AMF.
Le Taux de Distribution sur Valeur de marché (TDVM)
Depuis 2012, l’indicateur de rendement communiqué par les SCPI est le Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM). Bien que l’on utilise toujours le terme de rendement net dans le langage courant, il ne s’agit pas tout à fait de la même chose. En effet, le TDVM est calculé sur la valeur moyenne des parts pendant l’année.
Par exemple, si le prix des parts est de 200 € au 1er janvier, puis est revalorisé en fin d’année à 210 €, le calcul du TDVM se basera sur 205 €, soit la valeur moyenne sur l’année.
Le TDVM peut parfois s’avérer difficile à comprendre pour les épargnants. En effet, si la valeur de vos parts augmente (en moyenne, les parts sont revalorisées de 0,55% par an), le différentiel avec le dividende versé augmente également. Vous pouvez donc percevoir le même dividende, mais le TDVM indiqué sera plus faible.
Par exemple, vous investissez 10 000 € en SCPI, pour un total de 50 parts valant chacune 200 €. Si la SCPI vous verse 500 € de dividende (10 € par part), le TDVM est de 5%. Admettons maintenant qu’après 2 ans, la valeur de vos parts atteigne 10 500 € (chaque part vaut désormais 210 €). Si le dividende versé est toujours de 500 €, le TDVM affiché ne sera plus que de 4,76%.
Le TDVM reste néanmoins un indicateur important concernant la santé de la SCPI. Si celui-ci n’est pas stable, cela peut signifier que la revalorisation des loyers ne suit pas la revalorisation du prix des parts, et que la SCPI ne parvient pas à maintenir son rendement.
Quel est le rendement historique des SCPI ?
Historiquement, les SCPI présentent un rendement stable, avec une faible volatilité des performances. Sur les 20 dernières années, le rendement des SCPI s’est ainsi maintenu de manière constante entre 4 et 6%.
En 2023, la moyenne de rendement des SCPI était de 4,51%.
Cette stabilité s’explique notamment par la nature des actifs détenus par les SCPI. Il s’agit majoritairement d’immobilier tertiaire, comme des bureaux et des commerces, dont les loyers sont généralement plus élevés que pour les biens d’habitation. De plus, leur prix d’acquisition augmente également moins vite que pour l’immobilier résidentiel.
On constate néanmoins une légère érosion des rendements. Entre 2010 et 2022, le TDVM moyen est ainsi passé de 5,68 à 4,53%. L’une des raisons de cette baisse des rendements est justement la grande popularité des SCPI auprès des épargnants.
Face à une demande croissante, les prix de l’immobilier professionnel ont ainsi connu une augmentation significative, réduisant les perspectives de rendement pour les SCPI. Les sociétés de gestion ont cependant mis sur pied des stratégies pour continuer de proposer des rendements élevés. Elles sont ainsi de plus en plus nombreuses à miser sur des secteurs en expansion (santé, logistique e-commerce…) ou à s’ouvrir sur les marchés européens en pleine croissance.
Par ailleurs, le rendement moyen des SCPI cache de fortes disparités. Malgré la crise, les meilleures SCPI du marché ont ainsi servi des rendements supérieurs à 6% en 2022. Inversement, les moins performantes affichent un TDVM autour de 3%, parfois en dessous.
Le rendement que vous pouvez espérer dépend donc en grande partie de votre choix de SCPI et du long terme, d’où l’intérêt de se faire accompagner par un conseiller indépendant comme Cleerly. Une baisse ponctuelle des rendements (ou une performance record) ne suffit donc pas à tirer des conclusions sur la rentabilité globale de votre investissement.
Comment se calcule le rendement net d’une SCPI au comptant ?
Bien entendu, le rendement locatif d’une SCPI est identique que l’on investisse au comptant ou à crédit. En effet, le montant du dividende perçu sera le même dans les deux cas. Ce qui varie en revanche, c’est le rendement net après impôt.
Un rendement net après impôt moins intéressant dans le cas d’un investissement au comptant
SI vous investissez dans une SCPI au comptant, vous serez imposé à votre tranche marginale d’imposition (TMI), plus les prélèvements sociaux (17,2%). Votre rendement net après impôt sera ainsi inférieur au rendement locatif, ou TDVM annoncé.
Exemple de rendement net après impôt
Si le rendement locatif de votre SCPI est de 5%, et que vous êtes soumis à une TMI de 30%, vous devrez vous acquitter de 47,2% d’impôts (TMI à 30% + les prélèvements sociaux de 17,2%) sur les loyers perçus. Le rendement net d’impôt de votre placement ne sera donc que de 2,36% !
Face à ce manque de rendement, il est intéressant pour les contribuables fortement imposés de se tourner vers des SCPI européennes qui permettent de bénéficier d’un crédit d’impôt et qui permettent d’obtenir un rendement plus proche de celui annoncé par la SCPI !
Comment se calcule le rendement net d’une SCPI à crédit ?
L’avantage fiscal de l’investissement à crédit
Lors d’un investissement en SCPI à crédit, les intérêts de l’emprunt sont déductibles de l’impôt. Le financement à crédit peut donc avoir un intérêt fiscal certain. Pour en profiter, il vous suffit de remplir le formulaire 2044 ou de le préciser dans les cases prévues à cet effet lors de votre déclaration en ligne (partie “revenus fonciers”). La première année, vous pouvez aussi déduire les frais de dossier qui vous ont été facturés par la banque.
Le rendement ne sera pas identique d’année en année car le poids des intérêts dans les mensualités décroît avec le temps !
Il peut donc s’avérer intéressant de calculer le taux de rendement interne (TRI) de l’opération. Cet indicateur permet de mesurer la rentabilité d’un investissement en prenant en compte les flux de trésorerie, la fiscalité et la revalorisation du capital. Nous vous donnons un exemple de calcul.
Taux de Rendement Interne (TRI) pour un investissement de 50 000 € en SCPI à crédit
Le TRI sert en principe à calculer la rentabilité passée d’une SCPI. Cependant, vous pouvez simuler le TRI d’un futur investissement à partir d’une hypothèse (stabilité du rendement, revalorisation du prix des parts, etc). Dans ce cas, le résultat n’a qu’une valeur indicative, mais il permet de se faire une idée de la performance potentielle de votre placement.
Hypothèse d’investissement
Nous vous présentons un exemple pour un investissement de 50 000€ à crédit selon les paramètres suivants :
- Montant de l’investissement : 50 000 €
- Taux du crédit immobilier : 1,65 %
- Durée du crédit : 20 ans
- Tranche Marginale d’Imposition (TMI) : 30 %
- Prélèvements sociaux : 17,2 %
- Rendement de la SCPI : 5 %
- Revalorisation des parts : 0,5 % par an
- Revalorisation des loyers : 0 %
Evolution sur 20 ans
Dans notre exemple, nous avons imaginé des revenus fixes de 2 500 € par an et nous vous présentons l’évolution aux années 1, 5, 10, 15 et 20.
| Année | Evolution capital | Annuité | Impôt sur le revenu & prélèvements sociaux | Flux de trésorerie net d’impôt |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 50 250 € | 2 937 € | IR : 508 € PS : 291 € | -1 236 € |
| 5 | 51 263 € | 2 937 € | IR : 551 € PS : 316 € | -1 304€ |
| 10 | 52 557 € | 2 937 € | IR : 610 € PS : 350 € | -1 396 € |
| 15 | 53 884 € | 2 937 € | IR : 673 € PS : 378 € | -1 495 € |
| 20 | 55 245 € | 2 937 € | IR : 741 € PS : 425 € | -1 603 € |
| 21 | 55 521 € | 0 € | IR : 750 € PS : 430 € | 1 320 € |
Dans notre exemple, le Taux de Rendement Interne (TRI) de l’opération s’élève à 6,3% au premier janvier de la 21ème année. Si la valeur des parts restait identique (pas de revalorisation), il ne serait plus que de 5,4%. Inversement, si les parts perdaient 0,5% de valeur chaque année, le TRI tomberait à 4,4% sur 20 ans.
Pour calculer le TRI d’une SCPI, on peut utiliser la formule suivante :
TRI = (Valeur finale / montant investi)^(1/n)-1
Le calcul est cependant complexe, puisqu’il prend en compte plusieurs variables. Pour vous simplifier la tâche, vous pouvez utiliser la fonction de calcul du TRI sur Excel ou un simulateur dédié afin d’estimer le TRI d’un futur investissement.
Investir à crédit dans les SCPI en 2024 : bonne ou mauvaise idée ?
Les taux ont très fortement remonté en 2023. Pour que l’investissement à crédit demeure attractif en 2024, il faudra sélectionner avec soin ses SCPI.
Les investisseurs qui ont suffisamment d’apport peuvent encore avoir intérêt à emprunter pour financer une partie de leurs parts. L’investissement dans les SCPI reste beaucoup plus protecteur que l’immobilier en direct puisque les risques sont mutualisés et que vous n’avez pas un mais de multiples locataires. De plus, en choisissant les bonnes SCPI vous confiez votre argent à des experts de l’immobilier qui sauront faire preuve d’opportunisme et valoriser le patrimoine de la SCPI sur le long terme. L’investissement à crédit peut donc s’envisager dès lors :
- qu’il concerne une partie seulement de votre investissement et non la totalité en 2024 ;
- que la stratégie a été mûrement réfléchie (le choix de la SCPI est déterminant car certaines SCPI tirent partie de la crise immobilière actuelle quand d’autres sont en très mauvaise posture).
Vous pouvez vous faire accompagner si vous souhaitez être certain d’opter pour les SCPI les plus prometteuses et qui s’adaptent le mieux à votre profil investisseur (notamment d’un point de vue fiscal).