Quelles sont les meilleures SCPI ?

Pour repérer les meilleures SCPI, il ne suffit pas de regarder le rendement. Nous avons analysé les performances, bien sûr, mais aussi la qualité du patrimoine, la solidité de la gestion, le taux d’occupation ou encore la dynamique de collecte. Notre objectif est de vous aider à investir avec confiance et simplement.

Le palmarès détaillé des meilleures SCPI de rendement en 2025 à nos yeux

1ère – Iroko Zen

La SCPI Iroko Zen est l’une des plus performantes depuis son lancement grâce à une stratégie d’investissement axée sur l’immobilier de bureau de qualité en Europe. Les investissements sont principalement en France, en Allemagne et aux Pays-Bas. Son rendement élevé est le résultat d’une gestion active et d’une sélection rigoureuse des actifs. Elle a revalorisé ses parts durant l’été 2024. En 2025, Iroko Zen poursuit sa croissance en se concentrant toujours sur des actifs durables (Label ISR) et en diversifiant davantage son portefeuille. Iroko Zen est une SCPI sans frais d’entrée (au bout de 3 ans de détention) et qui arrive à proposer des performances attrayantes depuis son lancement malgré des frais de gestion plus élevés !

2ème – Transitions Europe

C’est une entrée en fanfare pour la nouvelle SCPI Transitions Europe d’Arkéa Reim. En quelques mois, elle a réussi à collecter plusieurs centaines de millions d’euros avec des actifs de qualité. La SCPI a notamment investi en Espagne et aux Pays-Bas. Les baux signés affichaient une durée moyenne de plus de 8 années ce qui est un bon indicateur pour la durabilité de la performance. L’objectif de 2025 est de proposer un rendement de 7%, donc de rester parmi les meilleures SCPI du marché !

2ème ex aequo – Remake Live

La SCPI Remake Live a offert des excellents rendements depuis son lancement. Ces performances s’expliquent grâce à sa stratégie d’investissement axée sur l’immobilier d’entreprise innovant et durable (avec le Label ISR). Elle a su tirer parti des tendances émergentes dans le secteur de l’immobilier, notamment l’essor du télétravail et la demande croissante pour des espaces de travail flexibles et respectueux de l’environnement. Avec une gestion active et une sélection rigoureuse des actifs, Remake Live a offert à ses souscripteurs des rendements exceptionnels. Les perspectives pour l’avenir sont prometteuses, malgré la crise immobilière, avec une SCPI jeune qui collecte de l’argent et peut profiter des opportunités du marché.

Quelles sont les meilleurs SCPI de rendement des dernières années ?

Il est intéressant de connaître les performances des dernières années. Cela ne présage pas du futur mais cela peut donner des indicateurs sur le sérieux des sociétés de gestion. On a décidé de remonter jusqu’aux années 2000 pour montrer comment les SCPI ont traversées plusieurs crises.

Moyenne du rendement des SCPI depuis 1999

On remarque que le rendement baisse régulièrement avec le taux moyen le plus bas atteint en 2000 :

Meilleures SCPI depuis 2013

Les SCPI de la société de gestion Corum ont longtemps été les plus performances mais depuis quelques années, elles sont concurrencées par de nouvelles SCPI.

Quelles sont les meilleures SCPI accessibles en assurance vie ?

Toutes les SCPI ne sont pas accessibles dans les contrats d’assurances vie. Il existe cependant des SCPI performantes dans lesquelles il est possible d’investir et c’est une bonne façon de diversifier son patrimoine avec un actif souvent peu risqué (3/7 selon l’AMF). Voilà notre sélection des SCPI disponibles en assurance vie :

• Iroko Zen : une excellente SCPI qui a fait depuis peu son arrivé dans certains contrats d’assurance vie. Une très bonne façon de diversifier son portefeuille avec de l’immobilier de qualité.
• Remake Live : une des meilleures SCPI du marché est accessible dans quelques contrats d’assurances vie. Attention cependant car certains assureurs ne reversent que 85% des loyers ! Chez Cleerly, on vous propose une assurance vie qui reverse 100% des loyers de Remake.
• Primovie : elle est spécialisée dans l’immobilier de santé et d’éducation. Elle est accessible via le contrat d’assurance vie de Cardiff.
• Corum Origin : cette SCPI diversifiée investit dans l’immobilier commercial. Elle est disponible dans le contrat d’assurance vie de Corum.
• Pierre Capitale : le patrimoine de Pierre Capitale est constitué d’immobilier résidentiel et commercial. Elle est disponible dans le contrat d’assurance vie de Cardiff.
• Primopierre : elle se concentre sur l’immobilier de bureau. Cette SCPI est accessible via le contrat d’assurance vie de Vie Plus.
• Epargne Pierre : elle investit dans l’immobilier commercial et est disponible dans le contrat d’assurance vie de Linxea.
• Novapierre Allemagne : c’est une SCPI qui investit dans l’immobilier commercial en Allemagne. Elle est accessible via le contrat d’assurance vie de Cardiff.

Comment choisir les meilleures SCPI ?

Avant de vous lancer dans l’achat de parts de SCPI, vous devez tenir compte de certains indicateurs qui vous aideront à trouver les meilleures SCPI du moment, à savoir :

• Le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) :  Il sert à connaître la performance annuelle d’une SCPI. On prend le revenu d’une année divisé par la valeur moyenne des parts. Pour l’année 2024, la moyenne du TDVM est de 4,73%.
• La valeur de reconstitution : il s’agit de la valeur de ce que vous achetez. Si la valeur de reconstitution est négative, cela signifie que vous payez plus cher que la valeur réel du patrimoine.
• Le taux d’occupation financier (TOF) : Il indique le pourcentage d’occupation du parc locatif de la SCPI. Plus le TOF est élevé, plus elle pourra assurer la distribution des dividendes.
• La capitalisation : C’est le capital de la SCPI. Le fait qu’elle détienne un capital immobilier important peut être rassurant mais plus la capitalisation est importante, moins la SCPI sera flexible. Nous recommandons de vous orienter vers des SCPI avec une capitalisation d’au moins 100 millions d’euros.
• Le type de capital : Les SCPI peuvent être à capital fixe ou à capital variable sont à privilégier. Pour vendre vos parts d’une SCPI fixe, il faudra aller sur le marché secondaire. Pour une SCPI à capital variable, il faudra qu’une personne souscrive à la SCPI au moment de la vente.
• Le type de patrimoine : Bureaux, commerces, hôtels, établissements de santé… De nombreuses options s’offrent à vous afin d’investir dans un marché porteur ! Les SCPI de bureaux ont particulièrement soufferts ces dernières années et certaines SCPI ont ainsi pu profiter d’opportunités.
• La localisation des biens : Ce sera un élément à prendre en compte en fonction de votre situation. Si vous êtes fortement imposés, investir dans des SCPI européennes est une solution qui peut se révéler particulièrement intéressante en terme de fiscalité.
• L’évolution du prix des parts : Il vaut mieux éviter une SCPI qui a connu une baisse de valeur des parts.
• Le report à nouveau : Il s’agit de la trésorerie qui n’a pas encore été distribuée. Cet indicateur vous permet de savoir que la société de gestion pourra assurer les futurs versements même en cas de baisse du rendement locatif.
• La société de gestion : Il est intéressant de savoir qui va gérer votre patrimoine et de regarder les performances des autres SCPI de la société.
• La collecte : Il s’agit de savoir si une SCPI collecte de l’argent et peut profiter des opportunités du marché. Dans certaines périodes, il est plus intéressant pour une SCPI de ne pas trop collecter, notamment si la concurrence est très importante sur le marché immobilier car il y a un risque de payer trop cher les biens.
• Les parts en attente de retraits : si c’est le cas, cela signifie que de nombreux associés veulent vendre leurs parts, ce n’est pas un bon signe.
• Le délai de jouissance : Le délai de jouissance peut avoir un impact significatif sur le TRI (Taux de rendement interne) de votre investissement. C’est une durée durant laquelle la SCPI ne va pas vous verser de revenus car elle devra commencer par investir votre argent.

C’est une liste non exhaustive. Cela fait beaucoup de critères à prendre en compte, c’est la raison pour laquelle nous vous incitons à nous contacter si c’est un type d’investissement qui vous intéresse car nous faisons ce travail au quotidien pour nous assurer de proposer uniquement ce qu’il y a de mieux.

Les meilleures SCPI dans les classements des magazines

C’est un critère qui n’est pas forcément pertinent selon moi car les méthodologies ne sont pas toujours transparentes et les récompenses multiples donc chaque SCPI peut trouver son trophée…

Le Revenu

Le Revenu décerne des Trophées d’Or aux meilleures SCPI selon qu’elles soient diversifiées, de commerce ou spécialisées. Les lauréats sont les suivantes :

Les meilleures SCPI :

• Diversifiées : Cap Foncières & Territoires (Foncières et Territoires), Corum Origin (Corum Asset Management), Cristal Life (Inter Gestion Reim), Epsilon 360° (Epsicap Reim), Iroko Zen (Iroko), Novaxia Néo (Novaxia Investissement).
• Jeunes : Remake Live (Remake Asset Management), Transitions Europe (Arkéa Reim).
• De commerces : Altixia Commerces (Altixia Reim), Cœur de Ville (Sogenial Immobilier).
• Spécialisées : ActivImmo (Alderan), Foncière des Praticiens (Foncière Magellan).

Le Particulier

Le Particulier est un magazine de presse spécialisé dans le juridique et le patrimoine. Selon ce magazine les meilleures SCPI sont :

• Commerces : AEW Paris Commerces,
• Bureaux : Accès Valeur Pierre,
• Diversifiées : Corum Origin,
• Prometteuse : Corum Eurion.

Mieux vivre votre argent

Le magazine Mieux vivre votre argent, est un mensuel pour les particuliers qui donne des conseils sur la gestion du patrimoine. Chaque année, le magazine propose un classement destiné aux particuliers pour les SCPI. Voilà le résultat :

• Corum Origin,
• Epargne Pierre
• Cristal Rente
• Pierval Santé
• Log In
• Logipierre 3

Quelles sont les SCPI européennes les plus performantes ?

Comme pour les SCPI de rendement, si vous souhaitez investir dans une SCPI européenne, vous devez vérifier les indicateurs vus précédemment. Les SCPI européennes offrent un rendement attractif et permettent  de diversifier votre épargne. Mais le principal avantage réside dans la fiscalité.

En effet, les revenus issus des dividendes ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux (17,2%). Ils sont cependant soumis aux règles d’imposition prévues dans ces territoires. En terme de fiscalité, les SCPI européennes sont plus avantageuses qu’en France si vous êtes fortement imposé car elles vous permettent de bénéficier d’un crédit d’impôt.

En 2024 le top 5 des SCPI européennes est :

Comment trouver la meilleure SCPI en fonction de ma situation ?

Avant de vous lancer dans un investissement en parts de SCPI, vous devez définir votre objectif. En effet, même si ce placement est accessible au plus grand nombre, vous devez connaître les avantages et les inconvénients d’une SCPI.

De plus, gardez à l’esprit que c’est un investissement sur le long terme ! Vous pourrez difficilement débloquer votre placement tant que la SCPI ne procède pas à la revente du patrimoine. Une SCPI est par nature peu liquide.

Ainsi selon votre stratégie d’investissement, vous pourriez être tenté de vous tourner vers une SCPI fiscale (ce que je ne recommande pas du tout, cela fini généralement mal, c’est-à-dire avec une perte sèche) soit de rendement ou de plus-value mais aussi potentiellement en démembrement (nue-propriété ou usufruit selon votre situation) :

• Optimiser la fiscalité et réduire votre imposition : Il conviendra de choisir une SCPI Fiscale (Pinel, déficit foncier, Malraux ou Denormandie). La durée de détention des parts devra être de 15 ou 18 ans !
• Percevoir des revenus complémentaires immédiats, préparer votre retraite ou votre succession : Dans ce cas, nous vous conseillons de choisir d’investir dans une SCPI de rendement de préférence à capital variable. Elle présente en effet, l’avantage de pouvoir céder ses parts plus facilement. Vous pouvez souscrire uniquement la nue-propriété en prévision de votre retraite par exemple (dans ce cas vous achèterez les parts moins chers car vous ne toucherez pas de revenus pendant 5 ou 10 ans).

Après avoir défini votre objectif, vous pouvez sélectionner les meilleures SCPI parmi notre classement. Toutefois, nous vous conseillons pour limiter les risques de diversifier vos investissements !