Les résidences de services séniors (RSS) offrent de belles perspectives d’investissement locatif en proposant une rentabilité attractive, sur le papier. Investir dans une résidence sénior permet de bénéficier de divers avantages fiscaux non négligeables. Néanmoins, avant de se lancer, il convient de se poser les bonnes questions comme les avantages, les risques ou encore est-ce un placement d’avenir ? Suivez-nous on vous répond !
Sommaire
Qu’est-ce qu’une résidence sénior ?
Contrairement à un Ehpad, une résidence sénior accueille des personnes retraitées indépendantes c’est-à-dire qui n’ont pas besoin d’assistance médicalisée. Ainsi, les personnes de 60 ans et plus peuvent intégrer des logements tout en conservant leur indépendance. Ils vivent dans un environnement sécurisé et convivial.
Ces résidences comprennent différents types d’appartements, du studio au 4 pièces en passant par des maisons. Elles sont gérées par un exploitant qui se charge de l’entretien et de la conformité des immeubles. Par ailleurs, plusieurs services sont proposés et adaptés comme des aides administratives, du sport, une piscine, des restaurants, une bibliothèque… De plus, ces logements sont généralement situés proches des commerces, des structures médicales et des transports.
Avant de créer une résidence pour séniors, un arrêté préfectoral doit être accordé. Cette autorisation est valable pour 15 ans. Le secteur étant tout de même encadré, le renouvellement de l’agrément est soumis à des visites de conformité.
Pourquoi investir dans une résidence sénior ?
Un investissement locatif en résidence sénior permet de se constituer un patrimoine et de percevoir des revenus complémentaires. Les vendeurs de résidence sénior vont mettre en avant une opération intéressante sur le plan patrimonial, par rapport à :
- Possibilité d’investir via un dispositif de défiscalisation comme le LMNP (loueur meublé non professionnel).
- Taux d’effort limité en utilisant le levier de crédit. C’est moins le cas que cela l’était avec la remontée des taux. Le loyer est garanti par l’exploitant de la résidence dans le cadre d’un bail commercial (pour les 9 premières années).
- La gestion locative est déléguée à l’exploitant vous affranchissant de ces contraintes.
- Acquérir un bien neuf apprécié des locataires ! En effet, les logements bénéficient des normes performances énergétiques, le mobilier et les matériaux sont adaptés aux résidents.
- Répondre à une demande grandissante. La population est vieillissante, et l’envie d’être indépendant le plus longtemps possible est partagée.
- Acheter un logement en résidence service sénior en prévision de l’habiter après votre retraite, ce qui n’est pas forcément toujours possible.
De plus, investir dans une résidence sénior est un investissement durable. Comme nous vous l’avons dit, la durée de vie s’allonge, l’Insee prévoit 23,6 millions de personnes de plus de 60 ans d’ici 2060. Il y a donc de forte chance que la demande progresse également !
Quels sont les avantages d’un investissement dans une résidence sénior ?
Les avantages d’un investissement locatif en résidence sénior mis en avant par les vendeurs sont nombreux :
- Un investissement rentable : le rendement locatif affiché par les prospectus se situe en moyenne entre 3% et 4%. Cette rentabilité s’explique par des loyers plus élevés que dans les locations classiques. Il faut compter en moyenne 1 000 € par mois.
- Une location sécurisée : Compte tenu du montant du loyer, vous aurez des locataires de qualité et solvables. Par ailleurs, le logement est géré par un exploitant avec qui vous signez un bail commercial de 9 ans renouvelables. Ainsi, il s’engage à vous verser les loyers même en l’absence de locataire.
- Une gestion simplifiée : Le gestionnaire se charge de toute la gestion, de trouver un locataire, de l’entretien des bâtiments… Vous êtes donc libéré de cette contrainte.
Ce qui est souvent mis en avant lors d’un investissement locatif en résidence sénior, ce sont les différents avantages fiscaux dont vous pouvez bénéficier. En effet, en utilisant le levier du crédit, vous pouvez défiscaliser parfois jusqu’à 100 % de vos loyers. Pour cela, vous devez combiner apport personnel, durée du crédit et dispositif de défiscalisation.
Voici un résumé des avantages fiscaux possibles dans un investissement en résidence sénior !
| Avantage fiscal | Principales caractéristiques |
|---|---|
| La loi Censi-Bouvard | Ce dispositif permettait de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % du prix d’achat du bien, dans la limite d’un investissement de 300 000 € par an pendant 9 ans. Le dispositif a pris fin en décembre 2022. |
| Louer sous le statut du LMNP (loueur meublé non professionnel) | En louant le logement meublé, vous bénéficiez du statut du LMNP qui vous permet de profiter de son mécanisme d’amortissement. En effet, vous pouvez amortir le bien (hors terrain) , les frais de notaire, les meubles… et créer ainsi un déficit foncier reportable. Le LMNP vous permet donc de neutraliser l’impôt sur les revenus issus de la location. Pour cela, il convient d’opter pour le régime réel. À savoir : les revenus en LMNP rentrent dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) |
| Récupération de la TVA | Le dispositif Censi-Bouvard permet de récupérer la TVA sur le prix du bien neuf (20%). Pour cela vous devez conserver le logement pendant 20 ans. En cas de revente avant cette date, vous devez vous mettre en relation avec l’administration fiscale pour restituer le montant de la TVA récupérée au prorata. Sauf si le nouvel acquéreur continue le bail commercial. Dans ce cas, la TVA est définitivement acquise. |
| Loi Pinel | L’investissement locatif en résidence sénior est éligible à la loi Pinel. Ce dispositif permet de profiter d’une réduction d’impôts de 12 %, 18 % ou 21 %, selon la durée d’engagement de location choisie (6 ans, 9 ans ou 12 ans). La loi Pinel prendra fin en décembre 2024. |
Un investissement doit être intéressant à la base, l’avantage fiscal doit juste venir le bonifier !
Quels sont les inconvénients d’un investissement dans une résidence sénior ?
On ne vous le dira jamais assez, mais un investissement, quel qu’il soit comporte des risques et donc il convient de l’envisager avec prudence.
Nous avons vu que les résidences services présentaient un rendement correct, mais attention il s’agit d’une moyenne et certains points peuvent influencer ce chiffre :
- La ville où est situé le logement : En effet, le choix de vivre dans une résidence sénior, s’accompagne souvent d’un changement de vie et de lieu. Ainsi, il vaut mieux investir dans une ville agréable au climat appréciable qui propose des activités culturelles ou encore des festivités. Par exemple, Marseille ou Nice pour le soleil et la mer, ou dans une ville culturelle et animée comme à Toulouse, Bordeaux, Montpellier, Aix-en-Provence sans oublier Paris. D’autres villes qui présentent un attrait grâce à leurs réseaux de transport et où le prix de l’immobilier est plus abordable comme à Caen, Tours, Rennes, Vannes ou Le Mans peuvent être un très bon compromis pour un investissement locatif en résidence sénior.
- L’emplacement de la résidence : Vérifiez qu’elle se situe bien à proximité des commerces, des transports et des centres médicaux. En résumé, elle doit être située dans un quartier dynamique !
- La superficie du bien.
- Le taux d’occupation de la résidence si elle est déjà ouverte.
- La qualité et la diversité des services proposés par la résidence.
- La qualité du bâtiment.
- L’expérience et la renommée du gestionnaire de la résidence : En effet, ce point est important puisque la rentabilité du logement dépend du bon fonctionnement de la résidence et des services proposés. Nous allons d’ailleurs voir un peu plus loin quels sont les gestionnaires les plus connus sur le marché.
De plus, vous devez prévoir des frais annexes à votre investissement comme les charges de copropriétés, la taxe foncière, les travaux de rénovation éventuels, le renouvellement du mobilier… Néanmoins, vous pouvez déduire ces charges de vos revenus fonciers si vous optez pour le régime réel.
Autres risques d’un investissement locatif en résidence sénior sont les problèmes liés à la revente notamment si vous investissez dans un logement surévalué ou dit ancienne génération. Investir dans une résidence sénior, c’est un peu comme investir dans une voiture neuve, dès que cela vous appartient, votre investissement a déjà perdu 25% de sa valeur. Ces résidences sont vieillissantes et perdent de leurs intérêts.
Dernier risque, et pas des moindres, le renouvellement du bail au bout de 9 ans. Étant donné que vous faites affaire avec un prestataire qui occupe l’entièreté de la résidence, il est en position de force pour renégocier à la baisse le montant des loyers (et augmenter sa marge). Certaines résidences gérées sont « sponsorisés » par les promoteurs immobiliers pendant les 9 premières années et il arrive que les loyers baissent drastiquement ensuite.
Comment se passe l’investissement locatif dans une résidence sénior ?
Avant de vous lancer, vous devez savoir qu’un logement en résidence sénior coute environ entre 20% et 30% plus cher qu’un logement classique. Cela s’explique notamment par les services annexes proposés aux résidents. C’est pourquoi il est nécessaire de vérifier que le prix du bien est cohérent avec le marché local. Vous devez comparer les prix afin de ne pas surpayer le logement. Sinon vous rencontrerez des problèmes pour revendre le bien.
Tout comme un investissement en Ehpad, vous êtes propriétaire et vous donnez votre bien en gestion à l’exploitant de la résidence service. Vous signez alors un bail commercial qui fixe notamment les conditions suivantes :
- La durée de location : généralement 9 ans renouvelables.
- La répartition des charges.
- Le montant du loyer et sa revalorisation.
- Les frais de gestion.
L’exploitant peut aussi vous imposer une réduction de loyer s’il rencontre des difficultés à louer le logement.
Ainsi, contrairement à un investissement locatif classique, en plus d’être attentif à l’emplacement, vous devez vérifier la qualité de la résidence et les conditions de gestion de l’exploitant.
Est-il intéressant d’investir dans une résidence sénior ?
Selon moi, non ce n’est pas le genre de placement que nous recommandons, malgré quelques avantages qui existent, il y a trop de risques et les principaux gagnants dans ces opérations sont le promoteur et le bailleur…
L’allongement de l’espérance de vie pousse les retraités vers les résidences séniors pour allier indépendance et vie en communauté tout en profitant des services proposés par ces établissements. Néanmoins, l’âge moyen d’entrée des occupants est d’environ 80 ans. En revanche, le choix d’intégrer une résidence sénior est assumé par les résidents, qui souhaitent se rapprocher des commodités.
Les résidences séniors ont donc, sur le papier, un bel avenir, mais elles doivent évoluer avec le temps notamment au niveau des services proposés. De plus elles devront être plus accessibles financièrement et se moderniser afin d’attirer de plus jeunes résidents. En effet, les seniors sont actifs, dynamiques et connectés !
D’un point de vue financier, ce n’est pas le genre d’investissement que nous recommandons car nous sommes dubitatifs en ce qui concerne l’intérêt financier. Comme nous l’avons dit, l’intérêt fiscal doit toujours venir compléter un dispositif initialement intéressant. Il y a ici trop de risques : illiquidité, dépendance de l’exploitant, rendement plutôt faible, gros risque de moins-value…
Ainsi, n’hésitez pas à vous renseigner sur les gestionnaires et la qualité de leurs services avant d’acheter.