Vous avez défini votre projet immobilier : acquisition d’une résidence principale, secondaire ou encore investissement locatif. Mais avant de vous lancer, vous devez connaître le parcours qui vous attend. Notamment si vous sollicitez un prêt immobilier, vous allez devoir franchir certaines étapes avant d’obtenir les clés de votre logement !
Suivez-nous, on vous explique tout ça en détail !
Sommaire
Étape 1 : Calculer votre capacité d’achat
Il y a deux écoles, une qui vous dira de d’abord trouver votre bien, voire de signer un compromis avant d’aller voir la banque, et une autre qui vous dira de rencontrer votre conseiller avant de commencer une recherche d’appartement. Alors que faire ?
En effet, un banquier apprécie quand les clients ont déjà un projet bien établi. C’est pourquoi, il est essentiel de connaître sa capacité d’emprunt pour déterminer son budget d’achat.
Afin de calculer votre capacité d’emprunt, vous devez prendre tous vos revenus et charges, et appliquer la formule suivante
Capacité d’emprunt total = ((revenus – charges) x 35%) x durée du crédit en mois.
Une fois votre capacité d’emprunt calculé, vous pouvez estimer votre capacité d’achat :
Capacité d’achat= capacité d’emprunt + apport personnel + prêt aidé – frais de notaire.
Toutefois, pensez à vérifier également votre taux d’endettement qui ne doit pas dépasser 35% !
Rendez-vous sur notre calculette afin de simuler votre capacité d’emprunt !
Étape 2 : Signer le compromis de vente
Maintenant que vous avez votre budget d’achat, vous pouvez chercher votre bien et signer le compromis de vente.
C’est une des étapes essentiels pour bloquer le bien de vos rêves et demander votre prêt immobilier. Ainsi, acheteur et vendeur sont engagés réciproquement.
Toutefois, une clause suspensive sera insérée au contrat. Cette condition mentionne la date à laquelle vous devez obtenir le prêt. Dans le cas d’un refus de prêt, le compromis est automatiquement annulé. Cependant, vous devez fournir les attestations de refus des banques.
Le délai pour obtenir un prêt immobilier une fois le compromis signé est généralement de 45 jours. Vous devez donc vite passer à l’étape suivante !
Étape 3 : Préparer votre dossier de crédit
Vous devez maintenant monter un dossier solide pour demander votre crédit immobilier. En effet, vous gagnerez un temps précieux en réunissant tous les documents avant votre rendez-vous avec un banquier ou un courtier immobilier.
Les justificatifs généralement demandés sont les suivants :
- Une pièce d’identité,
- Un justificatif de domicile,
- Un justificatif de votre situation personnel : contrat de mariage, de pacs, ou encore jugement de divorce.
- Les bulletins de salaire et votre contrat de travail,
- Si vous êtes indépendant : un Kbis à jour et bilan comptable,
- Votre avis d’imposition,
- Vos relevés de comptes des trois derniers mois,
- Tous les justificatifs liés aux éventuels revenus fonciers, placements financiers, épargnes…
Apportez également votre compromis de vente, et dans le cas échéant des estimations locatives réalisées par des professionnels de l’immobilier.
La banque appréciera un business plan immobilier joint à votre dossier de crédit !
Étape 4 : Comparer les offres des banques
Une fois votre dossier complet, vous pouvez maintenant comparer les offres des banques soit par des simulateurs en ligne, soit en faisant appel à un courtier. Il peut vous faire gagner un temps précieux.
En effet, il peut vous orienter vers la banque adaptée à votre profil emprunteur. De plus, il négocie pour vous le taux d’intérêt immobilier, les frais de dossier et parfois même les assurances emprunteur.
En résumé, faire jouer la concurrence peut vous aider à faire baisser le cout total d’un prêt !
Pour comparer les banques, vous devez vous baser sur le taux annuel effectif global (TAEG). Il comprend en effet, tous les frais liés au crédit comme le taux d’intérêt immobilier, les frais de garanties, les commissions, frais de dossier et l’assurance emprunteur.
Étape 5 : Obtenir votre accord de principe
Un accord de principe est un document non contractuel délivré par la banque. Il récapitule les modalités du crédit comme le taux immobilier, le montant de l’assurance, les frais de garantie, et la durée. Il permet ainsi de valider l’étude préalable de votre dossier par la banque.
C’est une des étapes essentielles dans la demande d’un prêt immobilier. En effet, cet accord vous permet de vérifier les conditions du crédit. De plus, si vous n’avez pas encore signé le compromis de vente, ce document prouve le sérieux de votre démarche . Un vendeur sera plus enclin à signer un compromis si vous présentez un accord de principe.
Attention cependant, ce n’est pas un accord définitif ! La banque peut après avoir délivré un accord de principe, puis refuser de vous octroyer le crédit.
Étape 6 : Envoi de l’offre de prêt
Le prêt est accordé par la banque, vous allez enfin recevoir votre offre de prêt en lettre recommandée ou ;avec votre accord; transmis via un support durable (comme un espace client par exemple). L’offre de prêt est un document contractuel qui respecte un formalisme encadré par loi tant dans le contenu que dans la forme.
Ainsi l’offre de prêt doit comprendre entre autres les éléments suivants :
- Une fiche standardisée européenne (FISE) : elle mentionne les principales caractéristiques de l’offre
- Le cout global du crédit
- L’identité du prêteur et de l’emprunteur
- La nature du prêt
- L’objet du prêt
- La date de mise à disposition des fonds
- Les garanties
- Les conditions et clauses du contrat : les indemnités de remboursements par anticipation (IRA), le transfert de prêt, la modularité des échéances, l’assurance emprunteur…
- Le tableau d’amortissement.
L’offre de prêt est valable pendant 30 jours après sa réception.
Étape 7 : Délai de réflexion et signature de l’offre
Une fois l’offre de prêt réceptionnée, vous devez attendre un délai de réflexion de 10 jours avant de la renvoyer. Ce délai est obligatoire conformément à la loi Scrivener, créée dans le but de protéger les consommateurs.
Ainsi, vous pouvez au 11éme jour, renvoyer l’offre de prêt signée soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit en accord avec la banque, procéder à la signature électronique du document. Il est impératif que la date d’acceptation de l’offre puisse être vérifiée.
Il est conseillé de prévenir le notaire lorsque vous avez signé et renvoyé l’offre de prêt afin qu’il puisse fixer une date de signature de l’acte authentique de vente.
L’offre de prêt est valable 4 mois après son acceptation, ce qui veut dire que la signature de l’acte doit être programmée avant son expiration.
Étape 8 : Signature de l’acte authentique de vente
Le jour J est enfin arrivé ! Vous signez l’acte de vente chez le notaire en présence du vendeur. Les fonds sont débloqués quelques jours avant et versés directement sur le compte du notaire.
Ainsi, lors de la signature, vous payez le bien immobilier, les frais de notaire, les frais de garantie, mais aussi les éventuelles commissions du courtier et de l’éventuel agent immobilier. Sans oublier les frais de dossier s’ils n’ont pas été négociés !
Vous pouvez donc constater que les différentes étapes d’un prêt immobilier prennent du temps. Comptez environ 3 mois minimum entre la signature d’un compromis et l’acte authentique de vente.
Afin de faciliter vos démarches, n’hésitez pas à demander conseil à des experts avisés qui sauront vous guider dans votre projet immobilier !