L’achat de la résidence principale combiné à un investissement locatif est un montage financier qui n’est pas courant. Toutefois, il reste possible à condition de constituer un dossier solide et de détenir des ressources suffisantes. En effet, les banques vont étudier à la loupe votre projet et votre situation financière. C’est pourquoi nous vous livrons ici des conseils pour préparer votre dossier afin de mettre toutes les chances de votre côté !
Sommaire
Quelles conditions faut-il respecter pour coupler achat de la résidence principale et investissement locatif ?
Si vous souhaitez combiner l’achat de votre résidence principale avec du locatif, il faudra que votre capacité d’emprunt soit solide avec un apport de préférence.
En effet, avant de vous lancer vous devez vérifier votre taux d’effort d’épargne, la rentabilité locative du bien et vous assurer que vous avez les ressources financières suffisantes pour rembourser les crédits.
Ainsi il convient d’analyser votre situation et d’étudier votre projet en tenant compte de tous les paramètres avant de le présenter à une banque. Sachez que les banques prennent en compte les critères suivants :
- Taux d’endettement qui ne doit pas dépasser 33%,
- Votre situation personnelle et financière,
- Les crédits en cours,
- Le reste à vivre à savoir : Cela correspond à la somme qui vous reste une fois toutes les charges déduites (prêts, loyer, pensions alimentaires, impôt foncier, taxe habitation…) À noter que pour un couple il est estimé à 800 €,
- 70% des autres revenus tels que les revenus fonciers ou BIC (bénéfices industriels et commerciaux). En effet, les banques tiennent compte des éventuelles vacances locatives ou d’impayés de loyers.
En revanche, les prestations sociales telles que les allocations chômage ou encore les pensions alimentaires ne rentrent pas dans les critères du dossier. Tout comme les impôts sur le revenu ne rentrent pas dans le calcul des charges, mais ils sont pris en compte dans le « reste à vivre ».
Comment bien préparer son dossier d’investissement locatif couplé à l’achat de la résidence principale?
Pour constituer votre dossier, vous devez passer par plusieurs étapes. Il convient d’analyser les deux projets séparément pour être sûr qu’il vous sera possible financièrement d’en assumer les deux simultanément.
Commencez par préparer votre dossier de résidence principale
Il faut dans un premier temps déterminer votre capacité d’emprunt pour votre résidence principale. En effet, avant de rechercher un bien à acheter, vous devez connaître le montant de votre financement total. Heureusement, vous avez la possibilité d’utiliser des simulateurs ou de faire appel à des courtiers qui pourront vous orienter.
Pour calculer son taux d’endettement, rien de plus simple, il suffit d’utiliser cette équation : Charges x 100 / Revenus Nets
Prenons un exemple simplifié : Vous avez des revenus équivalents à 5 000 € par mois. Vos charges mensuelles s’élèvent à environ 600 €
Taux d’endettement actuel : (600 / 5 000) x 100 = 12 %.
Pour l’acquisition d’un bien à 200 000 €, vous obtenez un prêt sur 25 ans dont la mensualité est de 825 € par mois
Nouveau taux d’endettement : ( (600 + 825) / 5 000) x 100 = 28,50 %
Comme vous le constatez dans cette situation, il n’y aura a priori aucun problème pour obtenir un prêt pour une résidence principale.
Préparez votre dossier d’investissement locatif
Vous avez donc le taux d’endettement à la suite de la simulation de financement de votre résidence principale.
Vous devez maintenant préparer votre dossier d’investissement locatif, calculer la rentabilité locative et votre effort d’épargne pour être au plus proche de la réalité.
Commencez par calculer votre effort d’épargne !
Prenons un exemple : Pour l’acquisition d’un studio de 20 m² à Nice. Le prix moyen du m² est de 4 400 € et 21 € par m² pour la location.
Acquisition frais de notaire inclus : 95 040 €
Mensualité du prêt sur 25 ans : 390 €
Montant du loyer hors charges : 420 €
Pour calculer, le taux d’effort, vous devez prendre toutes les charges en considération, à savoir :
| Catégories | Montants |
|---|---|
| Loyer annuel hors charges (420 x 12) | 5 040 € |
| Mensualité emprunt annuelle (390 x12) | 4 640 € |
| Charges de copropriété annuelle non récupérable auprès du locataire (environ 30% de 600 € pour notre exemple) | 180 € |
| Assurance propriétaire non occupant | 100 € |
| Frais de gestion et assurance loyers impayés 10% des encaissements (les charges ne sont pas incluses dans notre exemple) | 504 € |
| Taxe foncière | 500 € |
| Total charges | 5 924 € |
| Taux d’effort (revenus – charges) | 884 € / an soit 73,66 €/mois |
Ainsi, vous devez pouvoir assumer un taux d’effort appelé aussi cash-flow d’au minimum 884 euros par an hors fiscalité et hors aléas (travaux, vacances locatives).
Calculez la rentabilité locative nette
À la différence de la rentabilité locative brute, vous devez inclure les charges, la fiscalité (imposition, prélèvements sociaux, et les éventuels dispositifs de défiscalisation), les travaux en prévision, les intérêts d’emprunt et les frais de notaires. Cela vous donne une estimation plus précise et surtout vous éviterez les mauvaises surprises.
Reprenons donc nos chiffres précédents et admettons que votre taux moyen d’imposition est de 30% et que vous avez opté pour le régime réel.
| Catégorie | Montants |
|---|---|
| Prix d’acquisition hors frais de notaire | 88 000 € |
| Frais de notaire 8% | 7 040 € |
| Total acquisition | 95 040 € |
| Loyer annuel | 5 040 € |
| Taxe foncière hors ordures ménagères | 500 € |
| Charges non récupérables (30 % des charges annuelles de copropriété d’environ 600 €) | 180 € |
| Assurances propriétaire non occupant | 100 € |
| Trésorerie Travaux 20 % des loyers | 1 008 € |
| Frais de gestion 10% des encaissements : 5040 x 10% | 504 € |
| Intérêt d’emprunt annuel | 580 € |
| Total des charges déductibles des revenus fonciers | 2 872 € |
| Revenus fonciers imposables (Loyers – (charges + intérêt) | 2 168 € |
| Impôt 30 % | 2 168 x 30 % = 650 € |
| Prélèvements sociaux 17.2% | 2 168 x 17,2% = 373 € |
| Total des impôts | 1 023 € |
| Calcul du rendement locatif net 100 x (5 040-3 895)/ 95 040 € 100 x (loyer annuel – (charges annuelles +impôts) / prix d’acquisition | 1,20 % |
En conclusion, il convient de rajouter à votre taux d’effort la fiscalité et une enveloppe trésorerie en prévision de travaux ou des vacances locatives. Ainsi, le total estimé de votre cash-flow est de 2 915 € par an, à savoir :
taux d’épargne + enveloppe trésorerie+ impôts : (884 + 1 008 + 1 023) = 2 915 € par an soit 243 € par mois.
Vous devez prendre en considération cette somme lors de votre investissement locatif. Cependant, vous pouvez éventuellement réduire voire neutraliser vos impôts fonciers à l’aide des dispositifs de défiscalisation que nous vous détaillons plus bas.
En revanche, la banque ne calcule pas tout à fait de la même manière. En effet, elle préfère ne prendre en compte que 70% des revenus fonciers dans son étude de dossier, les 30% restant pour les aléas de la location.
Préparez votre dossier d’investissement locatif avec l’impact de l’achat de votre résidence principale
Pour finir, reprenons notre exemple et combinons les deux investissements :
| Catégorie | Montant mensuel |
|---|---|
| Investissement résidence principale | 825 € |
| Investissement locatif | 390 € |
| Total crédit immobilier | 1 215 € |
| Charges mensuelles | 600 € |
| Taxes foncières des deux appartements 1500 € /an | 125 € |
| Total charges mensuelles | 1 940 € |
| Revenus mensuels | 5 000 € |
| Revenus fonciers 70% (5040 x 70%) /12 | 294 € |
| Total revenus | 5 294 € |
| Taux d’endettement (Charges/recettes) x 100 (1 940 / 5 294) x 100 | 36,60% |
| Reste à vivre pour payer les impôts sur le revenu, fonciers et les autres charges de la vie courante. | 3 354 € |
Dans notre exemple, comme vous le constatez le taux d’endettement est de 36,60%. Il est possible d’obtenir le crédit.
En effet, les banquiers tiennent compte de la stabilité personnelle et financière. Ainsi, ils peuvent accorder un prêt avec un taux d’endettement de 36,60%.
Mais pour mettre toutes les chances de votre côté, n’hésitez pas à compléter votre plan de financement, par des précisions sur le bien locatif lui-même :
- Prouver à la banque que le bien est situé à un emplacement idéal pour un investissement locatif : étude du marché locatif du secteur.
- Estimation locative rédigée par un professionnel de l’immobilier
- Présentation d’un plan de financement complet : rentabilité locative brute, nette, taux d’effort…
La solution également est d’opter pour un dispositif de défiscalisation. Il vous permettra de réduire vos impôts et mécaniquement votre rentabilité locative et votre taux d’effort.
Optimisez votre investissement locatif grâce à des dispositifs défiscalisant.
Pour optimiser votre investissement locatif dans l’ancien ou le neuf, vous pouvez optez pour les différents dispositifs défiscalisant existant, à savoir :
La loi Pinel et loi Denormandie : défiscaliser dans l’ancien comme dans le neuf
Un investissement locatif via le dispositif Pinel vous permet d’obtenir une réduction d’impôt. Elle est calculée sur le montant de l’acquisition suivant un taux défini par votre durée d’engagement de location, à savoir :
- 6 ans : 10,50% en 2023 et 9% en 2024.
- 9 ans : 15% en 2023 et 12% en 2024.
- 12 ans : 17,50% en 2023 et 14% en 2024.
Ainsi continuons avec notre exemple : Pour l’achat d’un studio à 95 040 € et un engagement de location de 9 ans, vous obtenez une réduction d’impôt de : 95 040 € x 15% = 14 254 € soit 1 584 € par an pendant 9 ans
Toutefois, pour en bénéficier vous devez acheter le logement en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ou dans de l’ancien nécessitant de gros travaux de rénovation (Pinel ancien). De plus le logement doit être situé dans une zone Pinel, et vous devez louer en respectant des plafonds de loyers et de ressources des locataires.
La loi Denormandie est une alternative au Pinel ancien. En effet, vous bénéficiez des mêmes taux de réduction d’impôts sous réserve de respecter les conditions de ressources des locataires et les plafonds de loyers. Toutefois, les travaux éligibles sont moins importants que dans un investissement avec la loi Pinel ancien. Il peut s’agir uniquement de travaux d’amélioration. Cependant, le montant des travaux doit représenter 25% du cout total de l’opération. Pour connaître les communes éligibles au dispositif, vous pouvez consulter le site service-public.fr .
Optez pour le statut LMNP (loueur meublé non professionnel)
Cette solution vous évite les contraintes des dispositifs comme les plafonds, les zones, la durée d’engagement de location. De plus, elle vous permet de bénéficier des avantages du statut LMNP, à savoir son mécanisme d’amortissement.
Vous pouvez en effet amortir votre bien (hors terrain), les frais de notaire, le mobilier, les travaux. De plus, vous pouvez déduire les charges de la location et les intérêts d’emprunt. Vous créez ainsi un déficit reportable sur les années suivantes. Ce système vous permet de neutraliser les impôts sur les recettes issues de la location.
Les revenus locatifs en LMNP sont considérés comme des revenus BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
Pour preuve avec notre exemple en amortissant le bien et les frais de notaire, vous générez un déficit de 4 224€ /an :
Amortissement du bien (hors terrain environ 20% du prix d’acquisition) sur 20 ans : 88 000 € x 20% = 77 440 / 20 ans = 3 872 € par an
Amortissement des frais de notaire sur 20 ans : 7 040 /20 ans = 352 € par an
Soit un total de 4 224 € par an pendant 20 ans.
Ainsi, vous ne serez pas imposé sur vos revenus issus de la location, vous économisez donc 1 023 € par an ce qui réduit votre taux d’épargne et augmente la rentabilité de votre bien.
La comptabilité en LMNP est plus contraignante et il est vivement conseillé de faire appel à des experts-comptables spécialisés en LMNP
Vous pouviez également investir via la loi Censi-bouvard jusqu’au 31 décembre 2021. Ce dispositif permettait d’obtenir une réduction d’impôt de 11% soit un maximum de 33 000 € étalé sur 9 ans. En effet, l’investissement est plafonné à 300 000 euros par an. Pour cela, vous deviez investir dans un logement neuf en résidence service comme les Ehpad, résidente étudiante ou séniore et vous engagez à le louer minimum pendant 9 ans.
Dans notre exemple vous auriez obtenu : 95 040 € x 11 % = 10 454 € sur 9 ans soit 1 161 € par an
La loi Malraux et loi Monuments historiques
Ces deux dispositifs concernent des immeubles classés et sont particulièrement destinés aux contribuables étant fortement imposés.
- La loi Malraux : Vous devez effectuer des travaux de restauration de l’intégralité des immeubles historiques ou esthétiques et de le louer pendant 9 ans. En contrepartie, vous obtenez une réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux de restauration. Le taux de réduction appliquée dépend de la zone où se situe le bien (22% ou 30%). Cependant, le montant des travaux de restauration pris en compte pour la réduction d’impôt ne doit pas être supérieur à 100 000 euros par an soit 400 000 euros sur 4 ans maximum.
- La loi Monuments historiques : L’investissement dans un bien classé via la loi Monuments Historiques, vous ouvre le droit de déduire le montant total des travaux engagés pour sa restauration. Vous pouvez ainsi les déduire de vos revenus globaux, sans limitation de montant. En plus de pouvoir déduire les travaux de restauration, vous pouvez générer un déficit foncier imputable sur les revenus globaux et pas uniquement sur les revenus fonciers. Ce déficit est sans limitation de montant ni restriction relative aux intérêts d’emprunt.
Dans tous les cas, les avantages fiscaux doivent toujours être la cerise sur le gâteau dans le cadre d’un investissement locatif. Pour appréhender au mieux la rentabilité locative de votre placement, il convient de toujours inclure la fiscalité afin d’être au plus proche de la réalité et d’éviter les mauvaises surprises !
En conclusion, il n’est pas courant d’effectuer un achat de la résidence principale combiné avec un investissement locatif. Le projet doit être solide et vos ressources financières suffisantes. En effet, il est plus facile d’acquérir l’un ou l’autre dans un premier temps. Les banques apprécient l’existence d’un patrimoine immobilier lors d’une demande d’emprunt. Il sera d’autant plus facile d’obtenir un crédit sans apport pour vos projets immobiliers.
Dans tous les cas, n’hésitez pas à demander conseil à des experts qui sauront vous orienter dans la constitution de votre dossier et du plan de financement.