Effet de levier, complément de revenus, préparation de votre retraite… C’est certain, les SCPI offrent de nombreuses possibilités pour votre patrimoine. Cependant, il est important de connaître les risques encourus par ce type de placement pour ne pas être surpris en cas d’évènements imprévus. Comme tout investissement en immobilier, il y a des risques dont certains doivent faire l’objet d’une vigilance particulière. Lesquels et pourquoi ? Vous découvrirez également comment diminuer les risques des SCPI.
Sommaire
Le risque de perte en capital en SCPI
Les revenus potentiels et la valeur des parts de SCPI peuvent varier à la hausse ou à la baisse. Ils dépendent notamment de l’évolution des marchés immobiliers, de l’évolution du cours des devises (pour les SCPI investies hors zone euro) et de la conjoncture économique dans son ensemble. Ils peuvent également être affectés par d’éventuelles défaillances des locataires des immeubles, des promoteurs et de leurs garants.
Comme tout placement, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Ces risques peuvent être atténués par la diversification des biens immobiliers, des locataires et des localisations géographiques (en France, mais aussi en Allemagne ou dans d’autres pays européens).
Les risques associés à de nouvelles réglementations
Indépendamment des valeurs de marché qui peuvent évoluer, certaines décisions politiques peuvent avoir une incidence sur le rendement des SCPI. C’est un point sur lequel il faut être vigilant car vous ne pouvez pas vraiment les anticiper.
L’encadrement des loyers par exemple, qui se développent dans les villes en tension locative, peut entraîner une baisse des rendements. Avec ce dispositif, les bailleurs ne sont plus libres de fixer le prix du loyer comme ils l’entendent et doivent respecter un barème précis. Généralement, cela entraîne une revalorisation à la baisse et donc un impact négatif sur le rendement de la SCPI.
De la même façon, les nouvelles réglementations du DPE (Diagnostic de Performance Energétique) sur les normes environnementales pour empêcher la location de certains biens peuvent entrainer des coûts de rénovation pour être autorisé à louer des biens.
Ce ne sont que deux exemples parmi d’autres, la réglementation en matière d’immobilier locatif peut changer très rapidement et reste donc assez imprévisible.
Les risques liés à votre crédit de SCPI
Il est important de noter deux choses si vous souhaitez acquérir des parts avec un crédit.
Tout d’abord, rien ne garantit que votre banque ou votre organisme de crédit vous accordera le prêt que vous sollicitez. Comme pour tout emprunt, cela sera accordé en fonction de votre situation. C’est d’autant plus compliqué aujourd’hui avec le taux d’usure !
Ensuite, il faut savoir que le marché immobilier, même s’il n’est pas le marché le plus fluctuant, peut se retourner. Si cela arrive et que vous comptez sur la SCPI pour rembourser votre prêt, cela pourra s’avérer compliqué parce que les revenus ne pourront peut-être pas couvrir votre crédit.
De même, lorsque vous revendrez vos parts, dans une mauvaise situation du marché immobilier, vous pourriez ne pas avoir la capacité de rembourser votre emprunt.
Nous vous conseillons donc de ne pas compter uniquement sur les revenus de la SCPI pour rembourser votre crédit, de toute façon, c’est rarement possible !
Le risque de liquidité des SCPI : des délais aléatoires pour récupérer ses parts
On l’oublie parfois, mais l’investissement SCPI est avant tout un placement immobilier ! Contrairement au marché des actions, c’est donc un placement peu liquide : votre épargne n’est pas disponible à tout instant. Vous pouvez demander à tout moment que soit remise en vente une partie ou la totalité de vos parts. Cependant, la revente de vos parts est conditionnée à la présence d’un acheteur.
Certaines sociétés de gestion garantissent la revente des parts, même si il n’y a personne en face.
Lorsque le marché ne connaît ni crise ni tensions particulières, il faut compter environ une quinzaine de jours pour la revente de vos parts. Même si c’est un délai qui reste relativement court, il faut l’avoir en tête si vous avez besoin de disposer de votre épargne rapidement.
L’impact fiscal de l’acquisition de parts de SCPI : attention aux impôts
Les SCPI sont considérées comme « fiscalement transparentes », c’est-à-dire que la société n’est pas elle-même redevable de l’impôt.
Dans le cadre de l’investissement dans des parts de SCPI en direct, l’épargnant est imposé comme s’il détenait les biens immobiliers en direct. Les revenus des SCPI sont donc considérés comme des revenus fonciers.
Les revenus provenant d’immeubles situés en France sont ainsi imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, majoré des prélèvements sociaux (actuellement 17,2%). Cela signifie que si vous êtes imposé en France sur des revenus de SCPI françaises et que votre taux marginal d’imposition est de 45%, le taux d’imposition total sur vos SCPI peut atteindre 62,2% !
Si vous avez investi dans une SCPI étrangères, vous n’aurez pas à payer les prélèvements sociaux (qui auront été payés par la société de gestion dans le pays étranger) et vous bénéficiez d’un crédit d’impôt.
Prenons l’exemple d’Abel qui hésite entre investir dans des SCPI. Il est dans la tranche à 30% avec un taux moyen de 18%. Son banquier lui recommande une SCPI 100% française mais il décide de contacter Cleerly qui lui propose un tableau comparatif qui ressemble à ça :
| SCPI France | SCPI Allemagne | |
|---|---|---|
| Revenus locatifs | 6 000 € | 6 000 € |
| Imposition Allemande (15,825%) | – | 6 000 € x 15,825% = 950 € |
| Imposition TMI France | 30% x 6 000 € = 1 800 € | 30% x 6 000 € = 1 800 € |
| Crédit d’impôt | – | 18% x 6 000 € = 1 080 € |
| Prélèvements sociaux | 17,2% x 6 000 € = 1 032 € | – |
| Imposition totale | 1 800 € + 1 032 € = 2 832€ | 950 € + 1 800 € – 1 080 € = 1 670 € |
| Revenus net d’impôts | 6 000 € – 2 832 € = 3 168 € | 6 000 € – 1 670 € = 4 330 € |
Investir dans une SCPI allemande permet donc à Abel d’obtenir 1 162 € de revenu net supplémentaire chaque année, et cela va continuer de s’améliorer à mesure que ses revenus vont monter !
Le risque d’arnaque de faux conseillers et sociétés de gestion
Avec la popularité grandissante des SCPI, de nombreuses arnaques apparaissent. La plus commune est le faux conseiller qui se fait passer pour un cabinet en gestion de patrimoine ou une société de gestion et qui tente de vous faire virer des fonds.
Méfiez-vous si vous êtes démarchés et vérifiez toujours que votre interlocuteur est sérieux en allant sur le site de l’ORIAS. Votre interlocuteur doit être enregistré en tant que CIF (conseiller en investissement financier). C’est notre cas chez Cleerly.
Comment diminuer les risques des SCPI ?
Comme pour l’achat d’un appartement ou d’une maison, l’investissement dans des parts de SCPI doit être envisagé à long terme, dans une optique de diversification de votre patrimoine.
Si vous souhaitez limiter les risques de vos investissements, il est conseillé de suivre ces recommandations :
- Penser les SCPI comme un placement à long terme. Les notes d’information émises par les sociétés gérant des SCPI de rendement recommandent de conserver les parts pendant 10 années au moins. De son côté, l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) préconise de garder ses parts de SCPI au moins 7 ans. Il faudra même les conserver plus longtemps si vous investissez dans des parts de SCPI fiscales. Dans ce cas, l’AMF recommande de les garder au minimum 15 ans avant de les vendre
- Envisager les SCPI comme un outil de diversification de votre patrimoine. Comme pour tout placement, certaines périodes sont plus propices que d’autres à l’investissement dans les SCPI. Évitez donc de placer la totalité de votre épargne dans un seul type de produit, car seul l’avenir vous dira s’il s’agissait du bon moment ou non pour réaliser votre investissement. En optant pour un portefeuille d’investissement équilibré sur différents supports (PEA, PER, SCPI, assurance-vie…) et en optant pour des versements réguliers, vous limitez donc les risques de vos placements.
