Calcul de l’IFI : quel est le barème 2025 ?

L’IFI (l’impôt sur la fortune immobilière) remplace l’ISF (l’impôt de solidarité sur la fortune) depuis le 1er janvier 2018. L’objectif de ce changement est d’orienter l’épargne vers des placements financiers plutôt qu’immobiliers. Ainsi, l’IFI concerne les contribuables détenant un patrimoine immobilier supérieur à 1,3 million d’euros. Qui est concerné par l’IFI ? Quels sont les seuils d’imposition ? Comment se calcule l’IFI (barèmes) ? Comment faire sa déclaration IFI ? Quelles sont les solutions pour réduire cet impôt ? Explications !

Qui paie l’IFI ?

C’est la première question à se poser, surtout si vous voulez éviter un redressement fiscal, car les contrôles IFI existent. L’imposition sur la fortune immobilière (IFI) concerne tous les contribuables, à partir du moment où ils détiennent un patrimoine immobilier supérieur à 1 300 000 € au 1er janvier de l’année d’imposition. La déclaration d’IFI tient compte de tous les biens immobiliers détenus par toutes les personnes composant le foyer fiscal.  

L’imposition dépend aussi du domicile fiscal, à savoir :

• Votre domicile fiscal est en France : L’imposition concerne l’ensemble des biens soumis à l’IFI que vous détenez en France et l’étranger.
• Votre domicile fiscal est à l’étranger sous réserve de conventions fiscales : Dans ce cas, les biens suivants sont imposables :
  • Biens et droits détenus en France
  • Parts ou actions des sociétés immobilières détenues en France
  • Parts ou actions des sociétés immobilières détenues en France et à l’étranger, à hauteur des biens et droits possédés en France.

Quel est le barème de l’IFI ?

Le barème et les tranches de l’Impôt sur la Fortune immobilière sont les mêmes que ceux de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune. Le plafonnement des revenus est lui aussi maintenu. Ce plafonnement permet d’éviter que le total de l’IFI et de l’Impôt sur le revenu d’une année dépassent 75 % des revenus de l’année précédente.

Par ailleurs, le seuil de déclenchement de l’IFI est de 1,3 million d’euros, néanmoins le calcul de l’imposition démarre à 800 000 €. L’IFI sera alors calculé sur la tranche comprise entre 800 000 € et 1,3 million d’euros, soit 500 000 € au taux de 0,50%.

Quels biens entrent dans le calcul de l’IFI ?

Les biens qui rentrent dans le calcul du patrimoine taxable sont les suivants :

• Biens immobiliers bâtis : résidence principale, secondaire ou encore locatif et leurs dépendances (garage, parking, cave…) ;
• Bâtiments classés comme Monument historique ;
• Biens immobiliers en cours de construction au 1^er janvier 2025 ;
• Biens immobiliers non bâtis comme les terrains ou les terres agricoles ;
• Droits immobiliers : usufruit, droit d’usage ou d’habitation…
• Biens immobiliers ou fractions de biens immobiliers détenus via des SCI (société civile immobilière).

Quels biens échappent à l’IFI ?

Pour vous aider à déterminer ce qui est taxable ou non à l’IFI, il est parfois plus facile de commencer par lister les biens exonérés partiellement ou totalement, à savoir :

• Le patrimoine mobilier auparavant soumis à l’ISF comme les meubles, les épargnes financières, actions et parts sociales ou encore les œuvres d’art, antiquités de plus de 100 ans…
• Le patrimoine immobilier à usage professionnel sous conditions
• Les parts d’immobilier issues d’un contrat d’assurance-vie
• Les parts de Sicav (société d’investissement à capital variable) ou FCP ( fonds commun de placement) composés de moins de 20% d’immobilier
• Les participations de moins de 5% dans les sociétés foncières comme les SIIC (société d’investissement immobilier cotée)
• Les biens détenus à l’étranger pour les redevables de l’IFI non résidents.
• La nue-propriété d’un bien. Pour rappel, lors d’un démembrement de propriété, le bien se partage entre le nu-propriétaire qui dispose du droit de vendre et l’usufruitier qui en perçoit les revenus. Dans ce cas, seul l’usufruitier est redevable de l’IFI pour la valeur en pleine propriété sauf en cas de succession où il doit déclarer sa valeur uniquement en usufruit.

Par ailleurs, certains biens sont exonérés partiellement, et sont pris en compte que pour une partie de leur valeur. Par exemple, un bien qui bénéficie d’une exonération de 75% est taxé sur 25% de sa valeur. Les biens concernés sont notamment les bois et forêts, les parts de groupements forestiers ou fonciers agricoles et viticoles.

Comment calculer l’IFI ?

Le calcul de l’IFI n’est pas si compliqué : il faut connaître son barème, son patrimoine net taxable et les déductions auxquelles vous avez droit.

Comment calculer le patrimoine net taxable ?

L’IFI se calcule sur le patrimoine net taxable qui correspond à la valeur totale des biens. On l’appelle aussi base nette imposable ou encore assiette taxable à partir desquelles le barème de l’IFI est appliqué.

Nous l’avons vu le seuil d’imposition à l’IFI est de 1,3 million détenu au 1^er janvier 2024. Néanmoins, l’administration fiscale autorise la déduction de certains éléments afin de déterminer la valeur nette taxable du patrimoine, comme les dettes déductibles ainsi que l’abattement de 30% sur la résidence principale.

Ainsi, le calcul simplifié du patrimoine net taxable à l’IFI peut s’écrire de cette façon :

Patrimoine net taxable = valeur brute du patrimoine – abattement sur la résidence principale – dettes déductibles.

Pour obtenir le patrimoine net taxable, vous devez procéder à la liste des biens imposables, les évaluer, et ensuite déduire les dettes qui contribuent à baisser la valeur de votre patrimoine. Voyons tout de suite les éléments qui sont déductibles !

Qu’est-ce qui est déductible de l’IFI ?

Tout d’abord, pour être déductibles, les dettes doivent remplir 3 conditions, à savoir :

• Exister au 1^er janvier de l’année d’imposition
• Être à la charge d’un membre du foyer fiscal
• Concerner les actifs imposables.

Ainsi, il est possible de déduire les dettes suivantes des actifs immobiliers taxables comme :

• Les crédits immobiliers servant à l’acquisition de biens ou droits immobiliers imposables ;
• Les dépenses liées à l’acquisition des parts ou actions au prorata de la valeur des biens et droits immobiliers taxables ;
• Le paiement des impôts dus pour les biens concernés (taxe foncière ou droit de succession). Sont exclues les taxes incombant à l’occupant comme la taxe d’habitation ou encore l’impôt dues au titre des revenus fonciers ;
• Les travaux d’amélioration, de construction, d’agrandissement ou de reconstruction ;
• Les travaux d’entretien dus par le locataire, mais non récupérés au 31 décembre de l’année de départ du locataire.

En revanche, les dettes relatives aux biens totalement exonérés ne sont pas déductibles. Néanmoins, il reste possible de déduire les dettes qui concernent les biens exonérés partiellement. Dans ce cas, il convient d’appliquer le pourcentage de non-exonération du bien.

Calcul de l’IFI : deux exemples concrets

François possède un patrimoine immobilier net taxable de 2 500 000 € : il règlera donc 10 900 € d’IFI, selon le tableau ci-dessous.

Marie, quant à elle, dispose d’un patrimoine immobilier net taxable de 1,3 million d’euros/ Ce montant étant  inférieur à 1,4 million d’euros, alors une décote de 17 500 € moins 1,25% de la valeur du patrimoine net taxable s’applique. Son IFI s’élève donc à 1 250 €.

Exemple : Patrimoine net taxable au 1^er janvier 2024 : 1 300 000 €

IFI brut = (500 000 € x 0,5 %) = 2 500 € 

Décote applicable = 17 500 € – (1 300 000 € x 1,25 %) = 1250 €

Montant IFI = 2 500 € – 1 250 € = 1 250 €

Comment et quand déclarer l’IFI ?

L’impôt sur la fortune immobilière doit être déclaré en même temps que les revenus. La date de limite de dépôt dépend du mode déclaratif de vos revenus et de votre département. En 2024, elle s’étend entre mai et juin pour la déclaration en ligne. En 2025, la période de déclaration de revenus débute le 10 avril. En suivant la logique des années précédentes, elle devrait s’achever fin mai. En 2024, la période de déclaration en ligne commençait le 11 avril pour finir entre le 30 mai et le 6 juin selon les départements. Dans le cas d’une déclaration papier, le délai est plus court (21 mai en 2024).  

Bien que depuis 2019, la déclaration en ligne soit généralisée, il reste encore possible de déclarer votre IFI via le formulaire 2042-IFI.

La date limite de paiement est généralement située autour du 15 septembre de l’année d’imposition pour les paiements non dématérialisés, et au 20 septembre pour les paiements en ligne. À noter que les paiements supérieurs à 300 € doivent obligatoirement être réglés par paiement en ligne via l’espace particulier sur « impôts.gouv.fr ».

Quelles solutions pour réduire son IFI ?

Nous venons de le voir, l’IFI concerne uniquement le patrimoine immobilier dont la valeur est supérieure à 1.3 M€. Les biens concernés sont soit détenus en direct, soit par le biais d’une SCI d’une SCPI ou d’une OPCI pour les placements pierre papier.

Même si la réforme de 2018 a contribué à faire baisser le nombre de contribuables taxés à l’IFI, ceux imposés peuvent recourir à certaines solutions existantes pour réduire leur imposition à l’IFI.

Réduire l’IFI grâce aux dons

Comme pour les impôts sur le revenu, il est possible de réaliser des dons auprès d’organismes d’utilités publiques (comme l’Institut Pasteur par exemple) pour réduire son IFI.

Ces dons sont déductibles à hauteur de 75% plafonnés à 50 000 €/an et par foyer fiscal.  

Toutefois, il ne s’agit pas d’un investissement, mais plutôt que de donner à l’État, le contribuable peut soutenir une cause et, voire annuler son imposition.

Notez que pour être pris en compte dans l’IFI dû pour l’année N, les dons doivent avoir été réalisés au plus tard le 15 juin de cette même année.

Comment réduire la base taxable de son patrimoine ?

Bien qu’il ne soit plus possible de défiscaliser son IFI par l’investissement en entreprise, plusieurs solutions existent pour baisser la valeur taxable de son patrimoine et réduire son IFI.

• Transformer ses biens immobiliers en actifs financiers : en effet, l’IFI ne concerne que les biens immobiliers. Ici la solution pour diminuer la base taxable est de vendre ses biens immobiliers afin d’acquérir des actifs financiers ;
• Faire une donation temporaire d’usufruit : il s’agit ici de diminuer la base taxable de l’IFI en ayant recours au démembrement de propriété. En effet, les biens détenus en nus-propriétés sont exonérés. Ainsi, un parent peut donner l’usufruit à un enfant et en conserver la nue-propriété. Attention toutefois, cette donation d’usufruit temporaire doit être justifiée, par exemple elle doit permettre à un enfant de poursuivre ses études ou d’acquérir un logement. Néanmoins cette opération implique que la donation ;
• Diminuer son IFI par l’acquisition de nue-propriété : le principe consiste à acheter un ou plusieurs biens en nue-propriété. Généralement, ces appartements sont vendus démembrés et concernent des programmes neufs. L’acquéreur achète la nue-propriété et l’usufruit est détenu par un bailleur social qui loue l’appartement pendant 15 ou 20 ans. L’avantage de ce montage est que le bien acquis ne rentre pas dans l’assiette taxable de l’IFI. De plus, il est vendu moins cher puisque le nu-propriétaire ne peut pas l’occuper. C’est un bon moyen de se constituer un capital pour la retraite tant que le logement est bien situé et qu’il prend de la valeur avec le temps ;
• Acquérir des biens immobiliers en utilisant le crédit in fine : Pour rappel, un prêt in fine consiste à rembourser uniquement les intérêts pendant la durée du prêt et le capital à la dernière échéance. Or l’IFI est calculé uniquement sur le patrimoine réellement acquis. Ainsi la valeur du bien ne sera pas prise en compte dans l’assiette taxable de l’IFI puisque le capital n’est pas encore payé. Vous gagnez ainsi quelques années de tranquillité. Ce mécanisme fonctionne également pour les biens achetés via une SCI. Le bien acquis avec un prêt in fine n’augmente pas la valeur fiscale des parts détenues.   

Dans tous les cas, la gestion d’un patrimoine important demande des connaissances en fiscalité et en montage financier. C’est pourquoi être accompagnés d’experts ou de conseillers patrimoniaux s’avère essentiel afin d’optimiser votre épargne et votre fiscalité.

Qu’est-ce que l’impôt sur la fortune improductive ?

Lors de l’examen du projet de loi finance 2025, un nouvel impôt avait été suggéré pour remplacer l’IFI : l’impôt sur la fortune improductive. Son objectif : élargir l’assiette fiscale en ciblant des actifs détenus uniquement par les ménages les plus aisés. L’IFI ne se concentre en effet que sur l’immobilier. Il est donc possible d’y échapper en plaçant son argent ou en achetant un tableau de Van Gogh. A l’instar de l’ISF, l’impôt sur la fortune improductive aurait pu permettre de taxer plus de monde. 

En plus des biens immobiliers taxé dans l’IFI, cette nouvelle proposition incluait les actifs suivants : 

• Les liquidités et placements financiers (comptes courants, livrets bancaires, assurance vie, produits d’épargne hors PEA et livrets réglementés)
• Les cryptomonnaies, 
• Les droits de la propriété littéraire, artistique et industrielle, 
• Les objets de valeur et de luxe (voitures, objets précieux, yachts, œuvres d’art…)
• Les métaux précieux (or, argent, etc.)
• Les titres financiers ne finançant pas la croissance économique (produits structurés, fonds monétaires, obligations d’Etat…)

Cette proposition a été retoquée en Commission Mixte Paritaire, rien ne change donc pour l’année 2025. Mais le projet reste dans les cartons, et il est possible qu’il en ressorte à la faveur des prochains projets de loi finance, ce que l’on espère pas.

Pourquoi faudrait-il supprimer l’IFI ? Mon avis personnel

L’IFI est un impôt injuste et contre-productif, qui ne fait qu’aggraver les problèmes économiques qu’il prétend résoudre. Comme l’ISF avant lui, cet impôt pénalise les personnes qui possèdent un patrimoine immobilier, sans tenir compte de leur capacité réelle à générer des revenus à partir de ce patrimoine.

L’État multiplie les taxes dans une recherche constante de financement, sans s’attaquer aux véritables leviers d’amélioration, comme la réduction de ses dépenses ou la simplification de l’administration fiscale. Au lieu d’encourager l’investissement productif, cet impôt incite les contribuables, notamment les plus riches, à se débarrasser de leurs biens, à les déplacer ou à optimiser au maximum leur situation. Cet impôt finit par retomber sur les classes moyennes et a un effet néfaste sur l’économie.

L’idée d’un impôt sur la fortune improductive, ou même l’IFI, ne sert finalement qu’à alimenter une machine étatique vorace sans résoudre les problèmes structurels du pays. Pour véritablement relancer la croissance, il serait plus judicieux de réduire le train de vie de l’État, de simplifier la fiscalité et d’encourager les investissements à long terme plutôt que de taxer ceux qui possèdent des biens immobiliers.