Que choisir entre immobilier direct ou SCPI ?

Expert
Mis à jour le 16 juin 2022

Vous souhaitez investir afin de vous constituer un capital ou d’optimiser votre fiscalité ? Mais comment choisir entre la multitude de placements possibles ? C’est pourquoi aujourd’hui nous avons décidé de vous parler de l’investissement immobilier via une SCPI et de le comparer à l’investissement direct. Le placement SCPI est accessible au plus grand nombre et est à notre avis intéressant. Il convient tout de même d’en connaitre les particularités, les avantages et les inconvénients ! On compare pour vous aider à choisir

Qu’est-ce qu’un investissement immobilier en SCPI ?

Une SCPI est un investissement « pierre papier ». En effet, vous détenez des parts d’une société qui elle investit dans de l’immobilier. Les SCPI achètent donc des biens immobiliers en vue de les louer et de les valoriser avant de les céder . Généralement, il s’agit de bureaux ou commerces. Cependant, ils existent des SCPI qui se spécialisent dans l’habitation en utilisant des dispositifs de défiscalisation, c’est le cas des SCPI Malraux ou Pinel, par exemple.

On retrouve ainsi 3 types de Sociétés civiles de placement immobilier, à savoir :

L’avantage des SCPI est qu’elle vous permet d’investir selon vos moyens financiers. En outre il est tout à fait possible d’acheter des parts en utilisant le levier du crédit. Mais nous vous expliquons un peu plus loin les avantages et les inconvénients d’investir dans une SCPI.

Quels sont les critères à prendre en compte entre des SCPI et un achat immobilier ?

Le choix d’investir dans une SCPI ou d’acquérir un bien immobilier en direct dépendra de vos objectifs et de vos moyens financiers. En effet, l’achat des parts d’une SCPI est accessible. Ce placement ne demande pas de trésorerie ou un crédit important, contrairement à un investissement locatif.

Mais, si votre stratégie est d’investir dans un bien en vue de l’habiter, la SCPI n’est clairement pas la solution !

Parmi les points clés à prendre en compte pour les SCPI :

Les points clés de l’investissement en direct :

Le choix entre une SCPI et un achat immobilier dépendra essentiellement de votre stratégie d’investissement. D’ailleurs l’un et l’autre peuvent se compléter.

Quels sont les avantages et les inconvénients de l’investissement dans des SCPI ?

Comme tous les placements, investir dans une SCPI comporte des avantages et des inconvénients qu’il convient de connaitre avant de vous engager !

En effet, les principaux atouts d’un tel placement immobilier sont :

En revanche, même si les SCPI offrent bien des avantages, il faut tenir compte de certains inconvénients comme :

Il existe en plus de ces inconvénients quelques risques dont vous devez avoir conscience ! On vous explique ça tout de suite !

Quels sont les dangers de l’immobilier SCPI et de l’investissement en direct ?

Bien que tout placement comporte des risques, ceux de la SCPI sont principalement les suivants :

Les risques de l’investissement en direct sont les mêmes mais ils sont parfois amplifiés. Cela sera notamment le cas en ce qui concerne le risque de perte en capital (avec la détention d’un seul bien) et la vacance locative.

Quelle est la fiscalité des SCPI et de l’investissement immobilier en direct ?

La fiscalité d’une SCPI est transparente.  En d’autres termes, les investisseurs sont imposés comme un propriétaire qui perçoit des loyers en direct. En effet, les revenus issus des dividendes sont considérés comme des revenus fonciers. Vous pouvez d’ailleurs choisir entre l’imposition classique ou microfoncier selon votre stratégie :

Concernant les plus-values à la revente de vos parts de SCPI, vous serez imposé à hauteur de 19% auquel se rajoute les prélèvements sociaux de 17,2%. Vous pouvez toutefois profiter d’abattement progressif au bout de la 6ème année.

Lorsque vous investissez dans l’immobilier en direct, vous avez de nombreuses solutions pour optimiser votre fiscalité. Si vous souhaitez défiscaliser, vous pouvez investir dans un bien Pinel. Si vous souhaitez optimiser la fiscalité de votre investissement, vous pouvez utiliser la LMNP. Il est aussi possible de profiter des dispositifs fiscaux tel que le Malraux, les monuments historiques…

L’investissement en SCPI vs direct, bonne ou mauvaise idée ?

Nous pensons qu’il ne faut pas opposer l’un et l’autre. Malgré la crise sanitaire, les SCPI rencontrent toujours un franc succès auprès des investisseurs avec un risque limité sans contrainte administrative. L’investissement en direct rencontre aussi un grand succès mais reste un peu plus risqué et moins diversifié.

Nous pensons que les SCPI sont intéressantes notamment dans les cas suivants :

Globalement, nous pensons que c’est un investissement intéressant. Il présente l’avantage d’accéder à des biens immobiliers souvent réservés aux professionnels.  D’autant que les SCPI offrent généralement un bon rendement. De plus, vous pouvez investir selon vos moyens financiers ou réaliser un crédit pour financer l’achat des parts !

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