Que choisir entre immobilier direct ou SCPI ?

Vous souhaitez investir afin de vous constituer un capital ou d’optimiser votre fiscalité ? Mais comment choisir entre la multitude de placements possibles ? C’est pourquoi aujourd’hui nous avons décidé de vous parler de l’investissement immobilier via une SCPI et de le comparer à l’investissement direct. Le placement SCPI est accessible au plus grand nombre et est à notre avis intéressant. Il convient tout de même d’en connaitre les particularités, les avantages et les inconvénients ! On compare pour vous aider à choisir

Qu’est-ce qu’un investissement immobilier en SCPI ?

Une SCPI est un investissement « pierre papier ». En effet, vous détenez des parts d’une société qui elle investit dans de l’immobilier. Les SCPI achètent donc des biens immobiliers en vue de les louer et de les valoriser avant de les céder . Généralement, il s’agit de bureaux ou commerces. Cependant, ils existent des SCPI qui se spécialisent dans l’habitation en utilisant des dispositifs de défiscalisation, c’est le cas des SCPI Malraux ou Pinel, par exemple.

On retrouve ainsi 3 types de Sociétés civiles de placement immobilier, à savoir :

• SCPI de rendement : La plus populaire ! Elle vous permet de générer des revenus complémentaires en fonction du nombre de parts que vous détenez.
• SCPI Fiscale : Elle a pour objectif d’optimiser votre fiscalité.
• SCPI de plus-value : Dans ce cas, son but et de revendre les biens immobiliers avec une plus-value.

L’avantage des SCPI est qu’elle vous permet d’investir selon vos moyens financiers. En outre il est tout à fait possible d’acheter des parts en utilisant le levier du crédit. Mais nous vous expliquons un peu plus loin les avantages et les inconvénients d’investir dans une SCPI.

Quels sont les critères à prendre en compte entre des SCPI et un achat immobilier ?

Le choix d’investir dans une SCPI ou d’acquérir un bien immobilier en direct dépendra de vos objectifs et de vos moyens financiers. En effet, l’achat des parts d’une SCPI est accessible. Ce placement ne demande pas de trésorerie ou un crédit important, contrairement à un investissement locatif.

Mais, si votre stratégie est d’investir dans un bien en vue de l’habiter, la SCPI n’est clairement pas la solution !

Parmi les points clés à prendre en compte pour les SCPI :

• Épargner et percevoir des revenus locatifs
• Pas de contraintes liées à la gestion locative
• Diversification de son patrimoine
• Possible de diversifier dans plusieurs SCPI
• Possible d’investir dans des biens souvent inaccessibles pour les particuliers (biens professionnels).

Les points clés de l’investissement en direct :

• Des avantages fiscaux (LMNP, Pinel, Malraux…)
• Possible d’y habiter
• Potentiellement des rendements plus élevés

Le choix entre une SCPI et un achat immobilier dépendra essentiellement de votre stratégie d’investissement. D’ailleurs l’un et l’autre peuvent se compléter.

Quels sont les avantages et les inconvénients de l’investissement dans des SCPI ?

Comme tous les placements, investir dans une SCPI comporte des avantages et des inconvénients qu’il convient de connaitre avant de vous engager !

En effet, les principaux atouts d’un tel placement immobilier sont :

• L’accessibilité : Le ticket d’entrée démarre à 1000 euros. Contrairement à un investissement immobilier, vous n’avez pas de frais de notaire. De plus, vous pouvez investir en utilisant différents leviers comme un crédit immobilier, une assurance-vie ou par le mécanisme de démembrements des parts. Ainsi vous pouvez ajuster votre placement selon votre stratégie et vos moyens financiers.
• La gestion déléguée : Le rôle d’une SCPI est d’acquérir des biens et d’en assurer la gestion locative. Ainsi, les investisseurs perçoivent des loyers mensuellement ou trimestriellement sans subir les contraintes de la gestion (recouvrement des loyers, vacances, ou suivi des travaux).
• Les risques mutualisés : Les SCPI diversifient leur investissement limitant les risques liés à l’immobilier comme la vacance locative ou encore les impayés de loyer. Ainsi l’éventuelle perte est compensée par les revenus des autres biens détenus par la SCPI.
• Le rendement : Les SCPI offrent en général un rendement locatif plus intéressant qu’un investissement en direct. En effet, elles ont réussi à maintenir un rendement moyen situé entre 4 et 8 % sur les 30 dernières années.
• La diversité : Une SCPI vous permet de diversifier votre investissement afin de limiter encore plus les risques. En effet, elle peut se constituer un patrimoine immobilier spécialisé dans les locaux, bureaux, établissements de santé ou encore d’habitation permettant de choisir entre rendement et défiscalisation. D’autant qu’il est aussi possible d’investir dans une SCPI européenne pour encore plus de diversité.

En revanche, même si les SCPI offrent bien des avantages, il faut tenir compte de certains inconvénients comme :

• Des frais élevés : Bien que vous n’ayez pas de frais de notaire, vous devez vous acquitter des frais de souscription d’environ 9% de votre investissement ainsi que des frais de gestion de 10% des loyers perçus.
• Le manque de liquidités : En effet, les SCPI sont par nature peu liquides puisqu’elles détiennent des biens immobiliers. Ainsi la revente des parts dépend du marché secondaire. Vous devez donc garder vos parts sur le long terme pour que cet investissement soit rentable. De plus, il sera difficile de récupérer votre épargne en cas de besoin, tout dépendra en effet de la demande sur le marché secondaire.

Il existe en plus de ces inconvénients quelques risques dont vous devez avoir conscience ! On vous explique ça tout de suite !

Quels sont les dangers de l’immobilier SCPI et de l’investissement en direct ?

Bien que tout placement comporte des risques, ceux de la SCPI sont principalement les suivants :

• Risque de perte en capital : Le capital investi n’est ni garanti ni sécurisé. En effet, les SCPI ne sont pas à l’abri de l’évolution du marché immobilier et de ses conséquences comme la perte de valeur entrainant une baisse des prix de vos parts. Toutefois, cette baisse de valeur n’est pas avérée tant que les parts ne sont pas revendues. De plus, vous pouvez limiter les risques en diversifiant vos placements.
• Risque de faillite : Comme toute société, une SCPI mal gérée par la société de gestion peut faire faillite. Cela peut être le cas si des investissements sont réalisés dans des secteurs qui subissent une crise. Cependant, l’AMF (autorité des marchés financiers) peut intervenir et transmettre la gestion de la SCPI à une autre société de gestion.
• Risque de vacance locative :  Malgré la mutualisation des risques, la vacance locative peut entrainer une perte de revenus si les biens immobiliers ne sont pas loués. Il est donc conseillé de vérifier le taux d’occupation financier (TOF) d’une SCPI qui doit être supérieur à 90%.

Les risques de l’investissement en direct sont les mêmes mais ils sont parfois amplifiés. Cela sera notamment le cas en ce qui concerne le risque de perte en capital (avec la détention d’un seul bien) et la vacance locative.

Quelle est la fiscalité des SCPI et de l’investissement immobilier en direct ?

La fiscalité d’une SCPI est transparente.  En d’autres termes, les investisseurs sont imposés comme un propriétaire qui perçoit des loyers en direct. En effet, les revenus issus des dividendes sont considérés comme des revenus fonciers. Vous pouvez d’ailleurs choisir entre l’imposition classique ou microfoncier selon votre stratégie :

• Imposition classique : Les dividendes perçus sont imposés selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu et sont soumis aux prélèvements sociaux (17,2%)
• Micro-foncier : Vous pouvez opter pour ce régime si les revenus issus des dividendes sont inférieurs à 15 000 €. Vous bénéficiez ainsi d’un abattement de 30%. Attention toutefois, ce régime simplifié ne permet pas de déduire les charges, les frais ; les travaux ou encore les intérêts d’emprunt. Ainsi dans le cas où vos charges dépassent les 30%, il vaut mieux opter pour le régime réel !

Concernant les plus-values à la revente de vos parts de SCPI, vous serez imposé à hauteur de 19% auquel se rajoute les prélèvements sociaux de 17,2%. Vous pouvez toutefois profiter d’abattement progressif au bout de la 6ème année.

Lorsque vous investissez dans l’immobilier en direct, vous avez de nombreuses solutions pour optimiser votre fiscalité. Si vous souhaitez défiscaliser, vous pouvez investir dans un bien Pinel. Si vous souhaitez optimiser la fiscalité de votre investissement, vous pouvez utiliser la LMNP. Il est aussi possible de profiter des dispositifs fiscaux tel que le Malraux, les monuments historiques…

L’investissement en SCPI vs direct, bonne ou mauvaise idée ?

Nous pensons qu’il ne faut pas opposer l’un et l’autre. Malgré la crise sanitaire, les SCPI rencontrent toujours un franc succès auprès des investisseurs avec un risque limité sans contrainte administrative. L’investissement en direct rencontre aussi un grand succès mais reste un peu plus risqué et moins diversifié.

Nous pensons que les SCPI sont intéressantes notamment dans les cas suivants :

• Optimiser votre fiscalité : Investir tout en réduisant vos impôts c’est la promesse faite par les SCPI dites fiscales qui investissent sous le dispositif Pinel ou Malraux !
• Compléter vos revenus : Acheter des parts de SCPI peut vous permettre d’améliorer votre quotidien et de préparer votre retraite
• Préparer sa succession : Contrairement à des biens immobiliers, les parts de SCPI peuvent être beaucoup plus facile à transmettre, d’autant que vous pouvez bénéficier de donations exonérées d’impôt (100 000 € tous les 15 ans pour les parents et les enfants). Vous pouvez par exemple conserver l’usufruit et percevoir les revenus, tandis que vos enfants auront la nue-propriété !

Globalement, nous pensons que c’est un investissement intéressant. Il présente l’avantage d’accéder à des biens immobiliers souvent réservés aux professionnels.  D’autant que les SCPI offrent généralement un bon rendement. De plus, vous pouvez investir selon vos moyens financiers ou réaliser un crédit pour financer l’achat des parts !