Qu’est ce que le statut de Location Meublé Non Professionnelle (LMNP) ? Est-il possible d’en profiter à Montpellier (Hérault) ? C’est un dispositif qui permet d’investir dans l’immobilier pour faire de l’investissement locatif en profitant d’avantages fiscaux intéressants. Nous allons vous présenter le fonctionnement de la LMNP à Montpellier et voir comment cela fonctionne.
Sommaire
Est-il possible de disposer de la LMNP à Montpellier ?
Il est possible de profiter de la LMNP partout en France, c’est donc bien évidemment possible à Montpellier.
Contrairement à d’autres types d’investissement immobilier comme la loi Pinel ou la loi Malraux, le statut de la LMNP n’est pas limité à certaines zones ou dans certaines villes. De même, pour en bénéficier, il ne faut pas investir soit dans un bien neuf, soit dans un bien ancien, l’un comme l’autre sont éligibles.
La LMNP dans un bien neuf ou ancien est possible à Montpellier. Le bien devra forcément être meublé.
Comment fonctionne la LMNP à Montpellier ?
Pour se lancer dans la LMNP à Montpellier, il y a plusieurs choses à faire. La première étape pour ce type d’investissement est de choisir un bien. Pour cela, voilà quelques conseils que nous vous donnons :
- Trouvez un bien dans une ville que vous connaissez, voir même, que vous appréciez : Si vous regardez à Montpellier, c’est probablement que vous connaissez la ville ou que vous êtes de la région Occitanie. Il est toujours plus prudent d’investir dans une ville que vous connaissez.
- Comparez les prix : Il existe un site gouvernemental de la Demande de Valeur Foncière (DVF) qui permet de connaître le montant des dernières transactions immobilières dans un quartier, nous vous invitions à le consulter avant d’acheter un bien pour connaître les transactions dans le quartier où vous souhaitez investir.
- Découvrez le quartier : Si vous ne le connaissez pas, il est bien de s’y promener, de s’en imprégner et de connaître les éventuels projets d’infrastructures (transports en communs, écoles…)
- Anticipez les charges : Une partie des revenus locatifs seront utilisés pour payer les différentes charges relatives à la location ainsi que la vacance locative. En général, il faut considérer que cela représente 3 mois de loyer par an. Cependant ces charges pourront être déduites en fonction du régime d’imposition que vous choisirez.
Lorsque vous louez un bien avec la LMNP, il n’y a pas un loyer maximum par m2 comme cela peut être le cas dans le cadre d’un investissement Pinel. Cependant le loyer dans certaines villes est parfois encadré et cela va bientôt être le cas à Montpellier, une volonté du maire Michaël Delafosse.
Il faudra ensuite respecter un certain nombre de conditions pour meubler le bien et demander le statut de la LMNP. Il n’y a rien d’insurmontable, même pour les phobiques administratifs.
Quelle sont les avantages fiscaux possible à Montpellier avec la LMNP ?
Lorsque vous prenez le statut de la LMNP, vous devrez choisir entre 2 régimes :
- Le régime micro-BIC : Ce régime conviendra si vous recettes ne dépassent pas 70 000 € et que vos charges sont sont inférieures à 50%. Vous pourrez profiter un abattement de 50 % sur vos recettes.
- Le régime réel : Ce régime sera automatiquement appliqué si vous recettes dépassent 70 000 € ou si vous en faites la demande au fisc. Dans ce régime, vous déduisez toutes vos charges (intérêts de votre emprunt, mobilier, frais de notaire, de syndic, travaux, taxes…) de vos recettes. Moins de charges donc moins d’impôts.
Lorsque vous créez votre statut de la LMNP, comparez les deux régimes pour trouver le plus avantageux. Vous pouvez demander un changement mais vous devez attendre une année ensuite pour faire une nouvelle demande de changement.
Exemple concret d’une LMNP à Montpellier
Pour illustrer la LMNP, rien ne vaut un exemple. Pour cela nous allons imaginer que vous allez acquérir un appartement dans le quartier de la Faculté de Médecine . Le prix du bien sera de 159 000 €, il faudra investir 3 300 € pour meubler votre appartement. Vous pourrez espérer le louer 9 234 € par an. Nous avons fais un tableau récapitulatif simplifié pour montrer la différence d’imposition entre la LMNP et la location classique à nue.
| Location classique vide | Location LMNP au régime réel | |
|---|---|---|
| Loyers | 8 208 € | 9 234 € |
| Taxe foncière | 580 € | 580 € |
| Intérêts | 1 314 € | 1 473 € |
| Assurance | 130 € | 130 € |
| Charges | 500 € | 500 € |
| Frais (par exemple de déplacement ou la Cotisation Foncière des Entreprises) | / | 170 € |
| Amortissement | / | 2 435 € |
| TOTAL | 5 684 € | 3 946 € |
Nous avons sélectionné le régime réel pour cette exemple. Vous remarquerez que la location LMNP est bien plus avantageuse fiscalement qu’une location classique nue car vous serez nettement moins imposé sur les revenus de la location.
Lorsque le total est négatif, il est possible de reporter les amortissements jusqu’à ce que la LMNP ne soit plus déficitaire, et il pourront être imputés à ce moment là.
Quel est le prix au m² et le loyer moyen à Montpellier ?
Le prix du m² en 2021 de la ville de Montpellier :
3 336 €
Le loyer mensuel du m² à Montpellier en 2021 est de :
15 €
Ces prix sont donnés à titre indicatif et sont une moyenne pour la ville. Le prix et le loyer au m² à Montpellier sera bien entendu différent dans les quartiers (par exemple entre Figuerolles et L’Écusson…).