Qu’est-ce que l’investissement pierre-papier (ou SCPI) ?

Placement préféré des français selon un sondage réalisé l’année dernière, l’immobilier reste cependant peu accessible, car le ticket d’entrée est élevé. Il existe pourtant une solution qui a le vent en poupe pour investir dans l’immobilier à moindre coût et  de manière simplifiée. Il s’agit de la pierre papier, dont la gestion est confiée à des Société Civile de Placement Immobilier (SCPI). Qu’est ce que la pierre papier (ou SCPI) ? Comment investir dans la pierre papier en 2023?Notre article vous explique tout sur son fonctionnement.

Qu’est-ce que la pierre-papier ?

La pierre papier est un type de placement qui permet d’investir dans des biens immobiliers de manière indirecte. Il s’agit de l’autre nom des SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), qui sont des sociétés dont l’objet est d’acquérir plusieurs biens immobiliers afin de les louer ou de les revendre avec une plus-value.

Concrètement, vous achetez des parts d’une SCPI, qui investit votre argent dans des biens immobiliers. Vous faites ainsi l’acquisition de pierre (immeubles physiques) que vous détenez sous forme de papier (les parts). La société de gestion qui dirige la SCPI se charge ensuite d’effectuer les éventuels travaux, de louer les biens et de collecter les loyers. En contrepartie de votre investissement initial, vous percevez périodiquement (chaque trimestre ou chaque mois) une part de ces loyers sous forme de dividendes. Les risques et les bénéfices sont mutualisés entre tous les associés porteurs de parts de la SCPI.

Pourquoi investir dans l’immobilier en pierre papier ?

L’opportunité d’investir dans l’immobilier sans les contraintes de gestion

L’immobilier est incontournable dans la constitution d’un patrimoine diversifié. Mais acheter un bien nécessite un apport conséquent et du temps à consacrer à sa gestion. La pierre papier permet de bénéficier des avantages d’un investissement immobilier classique, tout en contournant ses difficultés. Il est en effet possible d’acquérir des parts de SCPI avec une mise de départ modeste, à partir de quelques centaines ou milliers d’euros. L’investissement en pierre papier représente donc une solution simple et abordable pour intégrer des actifs immobiliers à son patrimoine. De plus, vous pouvez investir en pierre papier sur des biens difficiles d’accès pour les particuliers. Certaines SCPI se spécialisent par exemple dans des secteurs comme l’immobilier commercial, les bureaux ou encore la santé (hôpitaux, Ehpad…).

Un rendement attractif et des risques limités

De nombreux épargnants optent également pour la pierre papier afin de booster la performance de leur épargne ou d’obtenir un complément de revenu. En effet, les SCPI affichent un excellent rendement de 4 à 5% par an en moyenne. Les meilleures SCPI sont même parvenues à des rendement de plus de 7% en 2022. C’est 10 à 15 fois plus qu’un livret, et environ 4 fois plus que le fonds euros d’une assurance vie. En contrepartie, il faut accepter l’existence d’un risque, qui reste très modéré grâce à  la faible volatilité du marché immobilier. Le grand nombre de biens détenus et la mutualisation permettent d’atténuer encore plus le risque pour l’épargnant. 

Quels sont les avantages et les inconvénients de l’investissement pierre papier ?

Accessibles et peu contraignantes, les SCPI présentent plusieurs avantages, mais également quelques inconvénients.

Avantages

Que vous souhaitiez intégrer de l’immobilier dans votre patrimoine ou obtenir un complément de revenu, il y a plusieurs avantages à opter pour la pierre papier.

• Le rendement : Les SCPI offrent des perspectives de rendement intéressantes, avec une performance moyenne située entre 4 et 5% par an (4,53% en 2022 en moyenne).
• Aucune gestion : Vous n’avez pas à vous occuper de faire réaliser des travaux ou de trouver des locataires, c’est la société de gestion qui s’en charge. Investir dans la pierre via une SCPI est donc moins contraignant que de détenir un bien en direct.
• Accessibilité : Vous pouvez acheter des parts de SCPI à partir de quelques centaines ou de quelques milliers d’euros. Les sociétés de gestion imposent souvent l’achat de 5 ou 10 parts, mais le ticket d’entrée reste beaucoup plus modeste que pour l’acquisition d’un bien physique.
• Diversité : Il existe de nombreuses SCPI, généralistes ou spécialisées. Vous pouvez ainsi choisir d’investir dans un secteur en particulier (santé, bureaux, commerces, hôtellerie..) en France ou ailleurs en Europe. Autant de biens auxquels vous n’auriez pas pu avoir accès en tant que particulier.

Inconvénients

Il y a également quelques inconvénients à opter pour la pierre papier et, comme tout placement, elle ne conviendra pas à tous les profils d’épargnants.

• Les risques : Le prix des parts et le rendement ne sont pas garantis. Vous n’êtes donc pas certain de récupérer la totalité de votre mise à la revente (en cas de baisse du marché immobilier), ni de percevoir les revenus espérés pendant la durée de votre placement. Les risques sont toutefois mutualisés entre tous les investisseurs, et lissés sur la durée du placement.
• La liquidité : Les SCPI sont moins liquides que d’autres investissements, comme les actions par exemple. Vous pourrez donc rencontrer des difficultés pour revendre vos parts rapidement.
• La durée : La pierre papier est un placement à long terme, et il est recommandé de conserver vos parts au moins 8 ou 10 ans.  

Comment investir dans l’immobilier en pierre papier ?

Si vous êtes décidé à investir dans la pierre papier et que vous avez fait votre choix de SCPI, vous pouvez vous adresser à différents acteurs pour acquérir des parts :

• La société de gestion de la SCPI choisie ;
• Une plateforme en ligne spécialisée dans la commercialisation de SCPI ;
• Votre banque ou votre assureur habituel ;
• Un courtier.

De plus, il existe plusieurs façons de financer votre investissement en pierre papier :

• Au comptant : Vous utilisez votre apport personnel pour acquérir des parts de SCPI. Il ne s’agira pas de la meilleure solution si vous êtes fortement imposé. En effet, vos dividendes seront taxés au revenu foncier selon votre tranche marginale, en plus des prélèvements sociaux de 17,2%.
• À crédit : Vous financez votre investissement à l’aide d’un prêt. Recourir à un crédit vous permet d’acquérir davantage de parts, même avec un apport personnel limité. De plus, vous bénéficiez d’un levier fiscal intéressant car les intérêts de votre crédit sont déductibles de l’impôt.
• Dans le cadre d’une assurance-vie : Il est possible d’investir dans l’immobilier en pierre papier avec un contrat d’assurance vie multi-supports. Votre choix sera plus restreint, mais vous pourrez bénéficier de la fiscalité très avantageuse de l’assurance vie.
• En démembrement : Vous n’achetez que la nue-propriété ou l’usufruit des parts d’une SCPI. Le démembrement peut être viager (jusqu’à la mort de l’un ou de l’autre) ou temporaire, généralement pour 5 ou 10 ans.  
  • Si vous achetez l’usufruit : Vous vous assurez un revenu régulier pendant la durée du démembrement, avec une mise initiale réduite.
  • Si vous achetez la nue-propriété : Pendant la durée du démembrement, vous ne percevez pas les revenus et n’êtes pas fiscalisé. Il s’agit d’un excellent moyen de vous constituer un patrimoine en vue de la retraite à moindre coût, en particulier si vous êtes fortement imposé.

Faut-il investir dans les SCPI en 2023 ?

Des performances passées ne préjugent jamais de performances futures, mais les SCPI restent un placement de choix pour votre épargne en 2023.

Les meilleures SCPI bénéficient d’une expertise qui leur permet de saisir les bonnes opportunités immobilières au moment où elles se présentent. Elles peuvent par exemple tirer profit de la récente législation sur les passoires thermiques pour investir dans des biens à rénover et profiter d’une décote sur ces biens. De manière générale, la grande diversité des biens immobiliers disponibles leurs permettent d’élaborer des stratégies pertinentes pour votre épargne.

Précisons également qu’en période de crise, l’immobilier est un placement refuge, car les gens se recentrent sur l’essentiel. Or, le logement n’est pas un simple placement. Tout le monde a besoin d’être logé, ce qui explique qu’il s’agisse d’un placement plus sécurisé que le marché actions par exemple.

Enfin, si vous comptez acheter des parts de SCPI à crédit mais que la hausse des taux vous inquiète, sachez qu’ils peuvent être en partie déduits de votre impôt sur le revenu. Là encore, tout est question d’élaborer une stratégie patrimoniale pertinente pour votre épargne.

Si vous souhaitez profiter de conseils sur les stratégies à mettre en place en fonction de votre profil investisseur, n’hésitez pas à remplir notre formulaire de contact. Nous essaierons de répondre du mieux possible à vos interrogations.