Placement préféré des français selon un sondage réalisé l’année dernière, l’immobilier reste cependant peu accessible. Il existe pourtant une solution qui a le vent en poupe pour investir dans la pierre de manière simplifiée. Il s’agit de la pierre papier, qui permet d’investir indirectement dans l’immobilier en achetant des parts de SCPI.
Qu’est ce que la pierre papier ? Pourquoi acheter des SCPI ? Quelles différences avec l’immobilier en direct ? Notre article vous explique le fonctionnement de l’investissement en pierre papier.
Sommaire
Que signifie pierre-papier ?
La pierre papier est un type de placement qui permet d’investir dans des biens immobiliers de manière indirecte. Il s’agit de l’autre nom des SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), qui sont des sociétés dont l’objet est d’acquérir plusieurs biens immobiliers afin de les louer ou de les revendre avec une plus-value.
Concrètement, vous achetez des parts d’une SCPI, qui investit votre argent dans des biens immobiliers. Vous faites ainsi l’acquisition de pierre (immeubles physiques) que vous détenez sous forme de papier (les parts). La société de gestion qui dirige la SCPI se charge ensuite d’effectuer les éventuels travaux, de louer les biens et de collecter les loyers. En contrepartie de votre investissement initial, vous percevez périodiquement (chaque trimestre ou chaque mois) une part de ces loyers sous forme de dividendes. Les risques et les bénéfices sont mutualisés entre tous les associés porteurs de parts de la SCPI.
Pourquoi investir dans l’immobilier en pierre papier ?
L’immobilier est incontournable dans la constitution d’un patrimoine diversifié. Mais acheter un bien nécessite un apport conséquent et du temps à consacrer à sa gestion. La pierre papier permet de bénéficier des avantages d’un investissement immobilier classique, tout en contournant ces difficultés. Il est en effet possible d’acquérir des parts de SCPI avec une mise de départ modeste, à partir de quelques centaines ou milliers d’euros. L’investissement en pierre papier représente donc une solution simple et abordable pour intégrer des actifs immobiliers à son patrimoine. De plus, vous pouvez investir en pierre papier sur des biens difficiles d’accès pour les particuliers. Certaines SCPI se spécialisent par exemple dans des secteurs comme l’immobilier commercial, les bureaux ou encore la santé.
De nombreux épargnants optent également pour la pierre papier afin de booster la performance de leur épargne ou d’obtenir un complément de revenu. En effet, les SCPI affichent un excellent rendement de 4 à 5% par an en moyenne. C’est 10 fois plus qu’un livret, et environ 4 fois plus que le fonds euros d’une assurance vie. En contrepartie, il faut accepter l’existence d’un risque, qui est cependant atténué par le grand nombre de biens détenus, et mutualisé entre tous les associés.
Quels sont les avantages et les inconvénients de l’investissement pierre papier ?
Accessible et peu contraignantes, les SCPI présentent plusieurs avantages, mais également quelques inconvénients.
Avantages
Que vous souhaitiez intégrer de l’immobilier dans votre patrimoine ou obtenir un complément de revenu, il y a plusieurs avantages à opter pour la pierre papier.
- Le rendement : Les SCPI offrent des perspectives de rendement intéressantes, avec une performance moyenne située entre 4 et 5% par an (4,18% en 2020).
- Aucune gestion : Vous n’avez pas à vous occuper de faire réaliser des travaux ou de trouver des locataires, c’est la société de gestion qui s’en charge. Investir dans la pierre via une SCPI est donc moins contraignant que de détenir un bien en direct.
- Accessibilité : Vous pouvez acheter des parts de SCPI à partir de quelques centaines ou de quelques milliers d’euros. Les sociétés de gestion imposent souvent l’achat de 5 ou 10 parts, mais le ticket d’entrée reste beaucoup plus modeste que pour l’acquisition d’un bien physique.
- Diversité : Il existe de nombreuses SCPI, généralistes ou spécialisées. Vous pouvez ainsi choisir d’investir dans un secteur en particulier (santé, bureaux, commerces, hôtellerie..) en France ou ailleurs en Europe.
Inconvénients
Il y a également quelques inconvénients à opter pour la pierre papier, qui ne conviendra pas forcément à tous les profils d’épargnants.
- Les risques : Le prix des parts et le rendement ne sont pas garantis. Vous n’êtes donc pas certain de récupérer votre mise à la revente, ni de percevoir les revenus espérés pendant la durée de votre placement. Les risques sont toutefois mutualisés entre tous les investisseurs, et lissés sur la durée du placement.
- La liquidité : Les SCPI sont moins liquides que certains autres investissements, comme les actions par exemple. Vous pourrez donc rencontrer des difficultés pour revendre vos parts rapidement.
- La durée : La pierre papier est un placement à long terme, et il est recommandé de conserver vos parts au moins 8 ou 10 ans.
Comment investir dans l’immobilier en pierre papier ?
Si vous êtes décidé à investir dans la pierre papier et que vous avez fait votre choix de SCPI, vous pouvez vous adresser à différents acteurs pour acquérir des parts :
- La société de gestion de la SCPI choisie ;
- Une plateforme en ligne spécialisée dans la commercialisation de SCPI ;
- Votre banque ou votre assureur habituel ;
- Un courtier.
De plus, il existe plusieurs façons de financer votre investissement en pierre papier :
- Au comptant : Vous utilisez votre apport personnel pour acquérir des parts de SCPI. Il ne s’agira pas de la meilleure solution si vous êtes fortement imposé. En effet, vos dividendes seront taxés au revenu foncier selon votre tranche marginale, en plus des prélèvements sociaux de 17,2%.
- A crédit : Vous financez votre investissement à l’aide d’un prêt. Recourir à un crédit vous permet d’acquérir davantage de parts, même avec un apport personnel limité. De plus, vous bénéficiez d’un levier fiscal intéressant car les intérêts de votre crédit sont déductibles de l’impôt.
- Dans le cadre d’une assurance-vie : Il est possible d’investir dans l’immobilier en pierre papier avec un contrat d’assurance vie multi-supports. Votre choix sera plus restreint, mais vous pourrez bénéficier de la fiscalité très avantageuse de l’assurance vie.
- En démembrement : Vous n’achetez que la nue-propriété ou l’usufruit des parts d’une SCPI. Le démembrement peut être viager (jusqu’à la mort de l’un ou de l’autre) ou temporaire, généralement pour 5 ou 10 ans.
- Si vous achetez l’usufruit : Vous vous assurez un revenu régulier pendant la durée du démembrement, avec une mise initiale réduite.
- Si vous achetez la nue-propriété : Pendant la durée du démembrement, vous ne percevez pas les revenus et n’êtes pas fiscalisé. Il s’agit d’un excellent moyen de vous constituer un patrimoine en vue de la retraite à moindre coût, en particulier si vous êtes fortement imposé.