Tout comprendre sur l’investissement en SCPI

Qu’est-ce qu’une SCPI ? Quel est son fonctionnement ? Est-ce un produit intéressant pour moi ? On vous explique tout et on vous apporte des solutions adaptées à votre situation.

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Si vous souhaitez investir dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI), nous vous conseillons de bien vous renseigner en amont.    L’offre est tellement diverse qu’il est essentiel de bien connaître les produits et les offres disponibles avant d’investir. Quelles différences entre une SCPI de rendement, une SCPI fiscale et une SCPI de plus-value ? Quelles sont les meilleures SCPI de rendement ? Quels sont les risques à connaître ? On vous dit tout sur les SCPI pour vous aider à faire le bon choix.

Qu’est-ce qu’une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ?

Une SCPI est une société qui va acquérir des biens (en général des bureaux et des commerces), en gérer la location et la valorisation puis les céder en essayant de réaliser des opérations intéressantes financièrement. Concrètement, en achetant des parts de SCPI, vous détenez une partie de la société (ou plus exactement des biens de cette société).

Pour parler des SCPI, on utilise aussi le terme « pierre papier » . En effet, vous détenez des parts d’une société qui détient des biens . Un simple contrat « papier » vous permet donc d’investir dans de la « pierre », ce qui rend cette expression particulièrement parlante.

Il existe plusieurs type de SCPI :

  • SCPI de rendement : la société vous versera des dividendes qui correspondront aux revenus générés par vos parts
  • SCPI fiscale : l’objectif est d’optimiser votre fiscalité
  • SCPI de plus-value : elles ont vocation à engendrer des plus-values au moment de la cession.

Les plus populaires et les plus nombreuses sont les SCPI de rendement. En effet, il est possible de les financer à crédit et elles permettent de générer un revenu régulier.

Si vous souhaitez en savoir plus, lisez notre article pour tout comprendre sur la SCPI.

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Comment fonctionne une SCPI ?

Le fonctionnement d’une SCPI est simple. Cela commence avec une société de gestion (par exemple Remake ou Iroko) qui va créer la SCPI. La société de gestion va ensuite proposer à des investisseurs (potentiellement vous) d’acheter des parts de cette SCPI et va utiliser cet argent pour acquérir du patrimoine. La société de gestion va mettre en location ce patrimoine et gardera une partie des loyers (en tant que frais de gestion pour chercher les biens, les entretenir, trouver des locataires…). En moyenne, les frais de gestion correspondent à 10% des loyers. La SCPI vous reversera le reste en tant que dividendes.

Par exemple, vous possédez 1 000 parts d’une SCPI qui en contient 10 000. La société touche chaque année des loyers qui s’élèvent à 800 €. La société de gestion va garder 10% des revenus en tant que frais de gestion, il reste donc 720 €. Vous possédez 10% de la SCPI, vous toucherez donc 72 € de dividendes chaque année.

Comment choisir une SCPI ?

Pour choisir une SCPI de rendement, nous vous conseillons de regarder plusieurs critères, en voilà les principaux :

  • Le taux de distribution : regardez sur les 5 dernières années pour vous assurer d’une continuité
  • Le taux d’occupation financier (TOF) : c’est un bon indicateur de gestion, il faut privilégier les SCPI qui ont un TOF supérieur à 92%
  • La capitalisation : privilégier les SCPI qui ont au moins 250 millions d’euros de capitalisation, cela permet de mutualiser les risques.

Nous avons écrit un article qui indique plusieurs critères pour bien choisir sa SCPI. N’hésitez pas aussi à diversifier vos parts de SCPI, comme tout investissement, plus vous aurez diversifié votre patrimoine, moins vous serez exposé à des risques.

Cleerly vous aide à sélectionner les meilleures SCPI selon votre situation (fiscale, patrimoniale…)
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Quelles sont les meilleures SCPI ?

Comme nous venons de vous le dire, la meilleure chose à faire concernant les SCPI est de diversifier ses placements. Nous vous proposons néanmoins une sélection de SCPI que nous apprécions tout particulièrement.

Classement SCPIAvis
Iroko Zen
de la société Iroko		Iroko Zen est axé sur l’acquisition et la gestion d’actifs immobiliers durables et responsables, avec un rendement potentiel important.En savoir plus
Remake Live
de la société Remake		SCPI avec principalement des bureaux et de l’habitation en zone euro.En savoir plus
Transition Europe
de la société Arkea		Il s’agit majoritairement de bureaux à l’étranger et en province. Les indicateurs sont positifs pour cette SCPIEn savoir plus
Classement des 3 meilleures SCPI

Nous avons décidé de n’inclure qu’une SCPI par société de gestion dans notre classement (malgré les bons résultats des autres SCPI de Paref Gestion par exemple). N’hésitez pas à visiter les pages de ces différentes SCPI pour vous faire un avis plus tranché et mieux comprendre le patrimoine de chacune de ces SCPI.

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Notre classement en ligne

Quelle est la fiscalité des SCPI ?

Vos parts de SCPI seront imposables. Il est donc important de comprendre de quelle façon elles vont l’être. Il y aura des différences entre les SCPI françaises et les SCPI européennes. Vous pourrez choisir l’imposition classique ou l’imposition au régime micro-foncier (si vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 €). Pour en savoir plus, nous avons préparé un article sur la fiscalité des SCPI.

imposition revenus scpi fiscalite

Vous pourrez profiter d’abattement en gardant vos parts sur le long terme, ce que nous vous recommandons.

Quels sont les risques d’une SCPI ?

Comme tout investissement, un placement dans une SCPI comporte des risques. Parmi les risques les plus importants, on peut citer :

  • Le risque de perte en capital : le prix des parts des SCPI peut varier à la hausse comme à la baisse
  • Le risque lié au crédit : si vous empruntez pour acheter vos parts, les revenus des parts pourront baisser et ne couvriront peut-être pas votre crédit
  • Le risque de liquidité : votre épargne n’est pas disponible à tout moment, c’est un placement long terme et vous n’êtes pas assuré de trouver un acheteur si vous souhaitez sortir

Peut-on acheter des parts de SCPI dans une assurance-vie ?

Oui, il est possible d’acheter des parts de SCPI dans une assurance-vie. Cependant, il faut savoir que votre choix sera souvent limité, vous ne pourrez pas toujours acheter la SCPI que vous voulez.

D’abord, les assurances-vie des banques proposent rarement cette possibilité et souvent elles ne donnent accès qu’à des SCPI que nous ne recommandons pas (les leurs avec des performances qui ne donnent pas trop envie).

Si vous avez souscrit à une assurance-vie en ligne (Linxea Avenir par exemple), vous aurez accès à un plus grand nombre de SCPI plus intéressantes mais ce n’est pas toujours le cas (Boursorama Vie ne propose qu’une SCPI).

Combien investir dans une SCPI ?

Chaque SCPI proposera un investissement minimum. Certaines SCPI sont très accessibles comme c’est le cas par exemple avec la SCPI Iroko Zen dont la part vaut 202 €. Il faudra investir plutôt 5 050 € (25 parts). La limite n’est pas vraiment budgétaire. Ce type d’investissement est accessible, mais il devra plutôt se déterminer par rapport à votre situation patrimoniale et l’objectif de votre investissement. Souhaitez-vous obtenir des revenus complémentaires, préparer votre retraite, anticiper votre succession… ?

Si vous souhaitez obtenir un complément de revenu intéressant, nous vous conseillons d’investir au minimum 20 000 €, voire 50 000 €. En dessous de cette somme, vos versements seront très certainement inférieurs à 300 € trimestriels (soit moins de 100 € mensuels).

Mon avis sur les SCPI

Mon avis sur l’investissement dans des SCPI est très positif, car c’est une bonne façon de diversifier son patrimoine. L’achat de parts de SCPI présente plusieurs autres avantages. Cela permet de détenir des biens immobiliers professionnels normalement peu accessibles pour les particuliers sans aucune nécessité de gestion (trouver des locataires, entretenir le patrimoine…). C’est possible d’investir à l’étranger ce qui est particulièrement intéressant pour les contribuables fortement imposés. La possibilité de financer son achat avec un crédit immobilier est aussi un atout non négligeable, grâce à l’effet de levier. Vous l’aurez compris, les SCPI sont un placement que nous recommandons. 

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Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI est une société qui va acquérir des biens (en général des bureaux et des commerces), en gérer la location et la valorisation puis les céder en essayant de réaliser des opérations intéressantes financièrement. En achetant des parts de SCPI, vous détenez une partie de la société.

Quelles sont les meilleures SCPI en 2025 ?

Les meilleures SCPI selon moi sont Remake Live, Iroko Zen et Transitions Europe avec un rendement moyen de 7% en 2024. Il ne faut pas oublier de prendre en compte la fiscalité qui peut venir fortement impacter ce rendement (jusqu’à 62% d’imposition). C’est pourquoi nous recommandons de faire appel à un de nos experts pour choisir les meilleures SCPI selon votre profil.

Quel est le montant minimum pour investir en SCPI ?

Dans la plupart des SCPI, le montant minimum est de 5 000 €. Certaines SCPI permettent aussi de souscrire de façon régulière (mensuelle, trimestrielle…) avec des montants inférieurs (200 € par mois).

Quels sont les risques d’un investissement en SCPI ?

Lorsque vous placez votre argent dans une SCPI, il existe plusieurs risques inhérents à tout placement immobilier : crise immobilière, dévalorisation des parts, vacance locative, liquidité…

Tous nos articles sur ce que vous devez savoir sur les SCPI

L'auteur

Benoît Fruchard

Fondateur de Cleerly - Conseiller en gestion de patrimoine

Benoît Fruchard est passionné de finances personnelles depuis son plus jeune âge. Après une licence d'économie à l'Université de Nantes puis un Master à l'Université de Bordeaux, il rentre en école de commerce à Rouen. Il a travaillé 2 ans au sein de la BNP Paribas puis 5 ans chez un courtier en ligne. En 2021, il a créé Cleerly, un cabinet en gestion de patrimoine et un site pour démocratiser les finances personnelles... en savoir plus

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6 commentaires
figueiredo, le 18 décembre 2021

que vaut primonial reim ?
est ce solide ? c’est serieux ?

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Expert
Benoît Fruchard, le 21 décembre 2021

Bonjour,
Primonial Reim est une société sérieuse dont nous parlons ici : https://cleerly.fr/scpi/primonial-reim
Par contre, faites attention et assurez-vous qu’il s’agit bien de cette société.
Si vous avez un doute, vous pouvez les contacter directement par téléphone.
Vous pourrez voir dans les commentaires de l’article que certaines sociétés semblent se faire passer pour eux.
Benoît

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Tordopo62, le 11 octobre 2023

Bonjour,
En ce moment on parle de manque de liquidité pour les scpi, cela veut il dire qu’il est très long voire impossible de revendre ses parts ?
Enfin comme beaucoup je pense je me pose la question de vendre mes parts, mais m’attendant à un délai long que ce passe t il si une baisse de valeur des parts intervient durant le processus de vente ?
exemple je mets en vente en février une part qui à la vente vaut 100 euros si en mars la scpi réévalue la valeur de revente à 80 euros, et que la vente se fait en septembre, va t on me consulter sur le prix de vente ou dois je accepter par défaut 80 euros / part , alors que la vente a été initiée sur une valeur de 100 euros?
Merci pour vos précisions.
Damien

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Expert
Benoît Fruchard, le 11 octobre 2023

Bonjour,

Le manque de liquidité pour les SCPI signifie qu’il peut être plus long de trouver un acheteur pour vos parts, mais cela ne rend pas la vente impossible, cela dépendra de la SCPI.
En ce qui concerne la baisse de valeur des parts pendant le processus de vente : si vous mettez en vente vos parts à un prix de 100 euros et que la SCPI réévalue la valeur à 80 euros avant la vente, le prix de vente sera généralement ajusté à cette nouvelle valeur.
Il est donc important de surveiller l’évolution de la valeur de vos parts si vous envisagez de vendre.

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Tordopo62, le 13 octobre 2023

Bonjour,
Merci beaucoup pour votre réponse très précise je comprends donc qu’il faut suivre les baisses éventuelles pendant le processus de vente, en général les SCPI redemandent elles confirmation au moment de la vente ? parce que des baisses de 15 % comme il y a eu recement c’est pas négligeable ça peut faire une grosse différence entre le prix espéré et le prix obtenu.
Merci bonne journée
Damien

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Expert
Benoît Fruchard, le 13 octobre 2023

Bonjour,
La différence peut être énorme, sachant que certaines SCPI ont baissés leurs parts de plus de 17% cette année.
J’imagine que cela va dépendre de la société de gestion mais je pense que la majorité ne demandent pas de confirmation.
Le plus simple est sans doute de les appeler pour leur poser la question.

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